Tribunal Judiciaire · 1ère ch. - Sect. 1 — 1 juillet 2024

- N° RG 23/03422 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDFEF
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX 
1ERE CHAMBRE

Date de l'ordonnance de
clôture : 06 mai 2024 

Minute n° 24/619

 N° RG 23/03422 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDFEF 






Le

CCC : dossier

FE :
Me Ibrahim CEKICI
Me Mélanie TUJAGUE


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


JUGEMENT DU PREMIER JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE


PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

S.C. EMI 91
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Mélanie TUJAGUE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant



DEFENDERESSE

SCI ZANABI
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Ibrahim CEKICI de la SELAS OZ & IZ, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, Me Elvis LEFEVRE, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :
Président : M. BATIONO, Premier Vice-Président
Assesseurs: M. NOIROT, Juge
Mme BASCIAK, Juge

Jugement rédigé par : M. NOIROT, Juge

DEBATS

A l'audience publique du 16 Mai 2024 
GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Mme BOUBEKER, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec Mme BOUBEKER, Greffière ;



EXPOSE DU LITIGE

La SC EMI 91 a mis en vente un immeuble à usage commercial sis [Adresse 1] à [Localité 7].

Le 15 novembre 2021, elle a signé un compromis de vente au prix de 340000 € avec la SCI ZANABI ayant pour projet de créer une crèche dans l’immeuble. Ce compromis de vente comportait deux conditions suspensives :
- l’obtention d’un prêt immobilier au plus tard le 15 janvier 2022 ;
- l’obtention d’une autorisation de la Protection Maternelle et Infantile (PMI) au plus tard le 16 mai 2022, l’acquisition ayant pour objet l’implantation d’une crèche. 

La SCI ZANABI a transmis au notaire du vendeur une décision de refus de financement du CREDIT COOPERATIF de Saint-Denis datée du 15 janvier 2022.

Le 16 mars 2022, la SCI ZANABI a informé le notaire de la SC EMI 91 qu’elle ne souhaitait plus poursuivre la vente.

Le 20 juillet 2022, le conseil de la SCI EMI 91 a mis en demeure la SCI ZANABI de payer « la clause pénale » prévue au compromis de vente pour un montant de 34000 €.

Par acte de commissaire de justice du 26 juillet 2023, la SC EMI 91 a fait assigner la SCI ZANABI devant le tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de paiement de la clause pénale précitée.

Par ses dernières écritures notifiées le 28 mars 2024 par le RPVA, la SC EMI 91 demande au tribunal de :
Vu les dispositions des articles 1103, 1104, 1231-5 et 1304-4 du Code Civil du Code Civil ; 
Recevoir la SC EMI 91 en ses demandes et l’y déclarer bien fondée ; 
Y faisant droit, 
- DIRE ET JUGER que la SCI Zanabi a sciemment violé les obligations contractuelles relevant du Compromis de vente conclu le 15 novembre 2021 dans le cadre de la condition suspensive liée au financement de l’acquisition du Bien ; 
- DIRE ET JUGER que la SCI Zanabi a sciemment violé les obligations contractuelles relevant du Compromis de vente dans le cadre de la condition suspensive liée à l’obtention de l’autorisation par la Protection Maternelle et Infantile ; 
- DIRE ET JUGER que la SCI Zanabi a manqué de loyauté et a fait preuve de négligence et de mauvaise foi envers la SC EMI 91 notamment du fait du retard dans la notification du refus bancaire ayant empêché l’exécution de la vente et justifiant l’application de l’indemnité forfaitaire et de la clause pénale ; 
En conséquence : 
- CONSTATER l’absence de caducité du compromis de vente en date du 15 novembre 2021 ; 
- CONDAMNER la SCI Zanabi à payer à la SC EMI 91 de la somme de 34.000 euros au titre de l’indemnité forfaitaire et clause pénale prévue en application des dispositions du compromis de vente conclu le 15 novembre 2021 ; 
- ORDONNER la levée du séquestre de la somme de 4.000 euros déposée entre les mains de Maître [D] ; 
- CONDAMNER la SCI Zanabi à verser à la SC EMI 91 la somme séquestrée de 4.000 euros en réparation du préjudice subi du fait de la faute contractuelle de la SCI Zanabi dans le cadre de la poursuite de l’exécution de la vente du Bien immobilier ; 
- DEBOUTER la SCI Zanabi de l’intégralité de ses demandes envers la SC EMI 91 notamment en ce qu’elle sollicite la caducité du compromis de vente ; 
- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel ;
- CONDAMNER la SCI Zanabi à payer à la SC EMI 91 la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens

La SC EMI 91 expose notamment que :
- la SCI ZANABI ne l’a informée que le 3 mars 2022 de son refus de financement, alors que celui-ci datait du 15 janvier 2022, commettant ainsi une faute en ne l’informant pas dans les délais contractuellement prévus ;
- après échanges entre les notaires respectifs, la SCI ZANABI l’a informée le 16 mars 2022 qu’elle ne souhaitait plus poursuivre la vente ;
- le manque de diligence de la SCI ZANABI, sa négligence, sa réticence dolosive lui ont causé préjudice, car elle aurait pu remettre son bien immobilier en vente dès janvier 2022 alors que le marché immobilier se durcissait ;
- par courrier de son conseil du 20 juillet 2022, elle a mis en demeure la SCI ZANABI de payer le montant prévu à la clause pénale ;
- le refus de financement est par ailleurs contestable, car ne reprend pas les conditions de financement prévues au compromis de vente, la notification du refus de prêt ne spécifiant pas d’autre détail que le montant emprunté de 340000 € ;
- la demande faite à la banque portait sur une durée d’emprunt de 15 ans et non pas 25 ans comme stipulé au compromis de vente ;
- la SCI ZANABI ne l’a pas informée par LRAR comme stipulé au compromis de vente mais par simple courriel ;
- elle a au moins subi un préjudice, du fait de l’immobilisation de l’immeuble durant 5 mois, préjudice correspondant au moins au montant des loyers qu’elle aurait pu percevoir sur la période en cause, 17000 €, le bien ayant généré un revenu brut foncier de 38121 € au titre de l’exercice 2020, dernier exercice où le bien avait été loué sur toute la période ;
- elle a subi un préjudice moral accentué par la situation du marché de l’immobilier entre janvier et juillet 2022 ;
- il convient d’appliquer « la clause d’indemnité forfaitaire et clause pénale » prévue au compromis de vente qui ne saurait être caduc ;
- la SCI ZANABI ne l’a jamais informée et ne justifie pas utilement avoir fait des démarches pour obtenir l’autorisation par la Protection Maternelle Infantile, plus précisément avoir déposé un dossier complet d’agrément à la Mairie de [Localité 7], dossier qui aurait dû être déposé avant le 15 février 2022 ;
- la SCI ZANABI n’a en réalité déposé aucune demande d’agrément auprès de la mairie ;
- la SCI ZANABI a manqué à son obligation de bonne loyauté, de bonne foi et de sincérité ;
- le retard dans la notification du refus de prêt bancaire constitue un manque de loyauté de la part de l’acquéreur, justifiant l’application de la clause pénale.

Par ses dernières écritures notifiées par le RPVA le 21 mars 2024, la SCI ZANABI demande au tribunal de : 
Vu les articles 1104 et suivants du Code civil, 
- DEBOUTER la société SC EMI 91 de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 
- DECLARER la société SCI ZANABI recevable et bien fondée en ses demandes, 
- CONSTATER la caducité du compromis de vente conclu entre la société SC EMI 91 et la SCI ZANABI, 
- ORDONNER la levée du séquestre de la somme de 4 000 euros déposée entre les mains de Maître [D], Notaire, au profit de la SCI ZANABI, au titre de la restitution de l'acompte versé lors du compromis de vente, 
- DIRE n'y avoir lieu à exécution provisoire sur les demandes formulées par la société SC EMI 91, 
- CONDAMNER la Société SC EMI 91 à verser à la Société SCI ZANABI la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles, en vertu de l'article 700 du CPC, 
- CONDAMNER la Société SC EMI 91 aux entiers dépens.

La SCI ZANABI expose notamment que : 
- elle a effectué des démarches tant pour obtenir un financement que pour l’obtention d’une autorisation de création de crèche, mais celles-ci n’ont pas abouti à un accord ;
- elle justifie de ses démarches pour l’obtention d’un financement et d’une autorisation de création de crèche ;
- sa demande de financement déposée le 17 novembre 2021 a été refusée le 15 janvier 2022 ;
- elle en a dûment informé la SC EMI 91 dès avant mars 2022 ;
- la SC EMI 91 ne prouve pas le préjudice qu’elle allègue ;
- elle est bien fondée à sa prévaloir de la non réalisation de la condition suspensive rendant caduc le compromis de vente ;
- les clauses qui imposent le dépôt d’une demande de prêt ou de notifier un refus de prêt dans un certain délai « ne sont pas recevables » ; 
- il ne peut lui être reproché un retard dans l’information du refus de financement dès lors qu’elle n’a pas été au préalable mise en demeure ;
- elle avait un délai de 6 mois pour obtenir un accord pour la création de crèche, soit jusqu’au 16 mai 2022, date buttoir de la seconde condition suspensive, de sorte qu’un retard dans la réalisation de la première condition suspensive ne peut lui être reproché ;
- il ne saurait lui être reproché de n’avoir obtenu de la banque une proposition de financement sur une durée moindre ;
- la mairie de [Localité 7] n’a donné aucune suite à ses demandes, par courrier et par courriel, d’autorisation de création de crèche ;
- comme son financement avait été refusé le 15 janvier 2022, elle ne pouvait en tout état de cause obtenir ensuite une autorisation pour la création de crèche ;
- la SC EMI 91 ne prouve pas avoir remis en location l’immeuble après le 3 mars 2022, de sorte qu’elle n’établit pas le préjudice qu’elle allègue de 17000 € pour défaut de location ;
- le projet de création de crèche devait être validé, d’abord par la mairie, ensuite par la PMI (Protection Maternelle et Infantile) ;
- elle n’a pas attendu le 16 mai 2022 pour informer la venderesse qu’elle ne pouvait pas concrétiser son projet ;
- la mairie a purement éludé ses demandes en ne répondant pas à sa requête ;
- elle n’a pas fait preuve de négligence et n’a pas agi de manière irresponsable ;
- elle a mandaté un architecte, M. [H], pour établir des plans aux fins de compléter le dossier d’autorisation de crèche soumis à un cahier des charges complexe ;
- l’accord pour l’implantation d’une crèche est un long processus, 6 mois étant un minimum, certaines collectivités ne répondent même pas aux sollicitations ;
- la banque a refusé tout financement, « probablement car sans l’accord de la mairie quant à l’implantation d’une crèche, l’entité bancaire n’avait pas de raisons de financer le local » ;
- la SC EMI ne rapporte pas la preuve qu’elle ait commis une faute, pas plus de celle du préjudice qu’elle aurait subi ;
- la demande de la SC EMI 91 de dommages et intérêts à hauteur de séquestre de 4000 € est fondée sur les mêmes moyens que ceux au soutien du versement de l’indemnité forfaitaire de 34000 € ;
- l’acompte de 4000 € séquestré doit lui être restitué.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

L’affaire a été évoquée à l’audience des plaidoiries du 16 mai 2024 et mise en délibéré au 1er juillet 2024.

MOTIFS

Sur les demandes principales d’application de la clause pénale (34000 €) et de dommages et intérêts (4000 €)

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1304-3 alinéa 1er, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

L’article 1231-5 du code civil dispose :
« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

En l’espèce, le compromis de vente du 15 novembre 2021 stipule la condition suspensive de l’obtention d’un prêt, précisant que le financement sera un prêt de 340000 €, ce qui est constant malgré la rectification manuscrite du compromis, sur une période de 25 ans, ne faisant l’objet d’aucune rectification quant à elle. 

Or, si le CREDIT COOPERATIF a refusé par courrier du 15 janvier 2022 un financement de 340000 € sans autre précision, le courrier du CREDIT COOPERATIF du 10 décembre 2021 indique un financement de 340000 € sur 15 ans et non pas 25 ans, ce qui implique nécessairement un accroissement considérable des échéances de remboursement de l’emprunt. 

Dès lors, en demandant un financement sur 15 ans au lieu de 25 ans comme stipulé dans le compromis de vente, la SCI ZANABI a fait échouer la condition suspensive de l’obtention d’un prêt. Au demeurant la SCI ZANABI n’a déposé aucune autre demande de financement auprès d’un autre établissement bancaire. Enfin, il est incohérent de soutenir que le financement ne pouvait être obtenu du fait de l’absence d’autorisation de la mairie et de la PMI, tout en exposant que le financement est une condition d’obtention de cette autorisation.

Par conséquent, la SC EMI 91 est bien fondée a sollicité l’application de la clause pénale prévue au contrat qui stipule :
« Réitération par acte authentique
Sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives qu'elles contiennent, les présentes lient les PARTIES définitivement. 
 Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 31/05/2022 par Maître [D], Notaire à [Localité 6] désigné par les acheteurs et avec la participation de maître [Z], Notaire à [Localité 7] désigné par les vendeurs. 
Les PARTIES donnent tous les pouvoirs aux clercs ou employés de ces études notariales pour effectuer les formalités préalables à la rédaction de cet acte et toutes les notifications ou déclarations d'aliéner exigées par la loi, notamment aux titulaires du droit de préemption, avec la faculté de signer les documents nécessaires.
La date ci-dessus mentionnée N'EST PAS EXTINCTIVE, mais CONSTITUTIVE DU POINT DE DEPART à partir duquel l'une des PARTIES pourra si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l'autre à s'exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d'avis de réception. A défaut de s'être exécutée dans un délai de DIX JOURS suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre : 
• invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu'il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de trente-quatre mille euros (34000 €), 
• ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuites ou de justice, augmentés du montant de l'indemnité forfaitaire prévue à l'alinéa ci-dessus » (le tribunal met en exergue).

Par conséquent, la SCI ZANABI sera condamnée à payer 34000 € à la SC EMI 91.

La demande d’indemnisation à hauteur de 4000 € sera rejetée en application du principe de réparation intégrale du préjudice qui exclut de réparer deux fois le même préjudice, les préjudices allégués étant identiques à ceux indemnisés forfaitairement en application de la clause pénale précitée appliquée.

Par conséquent, le notaire séquestre de l’acompte de 4000 € paiera la SCI ZANABI à titre de paiement partiel de la clause pénale précitée appliquée de 34000 €.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Succombant, la SCI ZANABI sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Succombant, la SCI ZANABI sera équitablement condamnée à payer 2500 € à la SC EMI 91 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du Code de procédure civile, issu de l’article 3 du décret du 19 novembre 2019 applicable aux instances introduites au 1er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire compatible avec la nature de l’affaire. L’exécution provisoire, de droit, sera donc rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DIT que la SCI ZANABI a empêché la réalisation de la condition suspensive de l’obtention d’un prêt stipulée au compromis de vente signé le 15 novembre 2021 avec la SC EMI 91 ;

ORDONNE au notaire séquestre de l’acompte de 4000 €, Me [D], de payer la somme séquestrée à la SC EMI 91 ; 

CONDAMNE la SCI ZANABI à payer à la SC EMI 91 34000 € en application de la clause pénale stipulée au compromis de vente précité, soit 30000 € après déduction de l’acompte de 4000 € payé par le notaire séquestre ;

DEBOUTE la SC EMI 91 de sa demande de dommages et intérêts pour un montant de 4000 € ;

REJETTE toute demande autre, plus ample ou contraire ;

CONDAMNE la SCI ZANABI aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SCI ZANABI à payer 2500 € à la SC EMI 91 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.


LA GREFFIERE LE PRESIDENT