Tribunal Judiciaire · 1ère ch. - Sect. 1 — 1 juillet 2024

- N° RG 24/02079 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDQ6C
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX 
 1ERE CHAMBRE 

 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Minute n°24/622 

 N° RG 24/02079 
 N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDQ6C 


JUGEMENT DU PREMIER JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE


PARTIES EN CAUSE

DEMANDEURS

Monsieur [J] [S]-[E]
Madame [P] [L] [W]
[Adresse 1]
[Localité 12]
représentés par Maître Xavier FRERING de la SELARL CAUSIDICOR, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant


Le

CCC : dossier

FE : 
Me FRERING
Me GRAGLIA
DEFENDEURS

Monsieur [X] [Y] [K]
Madame [C] [G] [O] épouse [K]
[Adresse 4]
[Localité 12]
représentés par Me Amélie GRAGLIA, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :
Président : M. BATIONO, Premier Vice-Président
Assesseurs: M. NOIROT, Juge
Mme BASCIAK, Juge

Jugement rédigé par : M. BATIONO, Premier Vice-Président

DEBATS

A l'audience publique du 16 Mai 2024.

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Mme BOUBEKER, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec Mme BOUBEKER, Greffière;




EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. [X] [K] et Mme [C] [O], épouse [K], sont propriétaires occupants d’un pavillon d’habitation situé [Adresse 5].

Ils étaient également propriétaires d’une maisonnette de plain-pied située sur la parcelle voisine du [Adresse 4] qu’ils ont, par acte notarié en date du 18 octobre 2022, vendue à M. [J] [S]-[E] et Mme [P] [W]. 

M. [J] [S]-[E] et Mme [P] [W] ont entrepris des travaux de construction sur la parcelle acquise.

Dans le cadre de ces travaux, il est prévu la démolition du mur séparant les propriétés du 52 et du 54 de la [Adresse 11].

Or, ledit mur sert de support à un appentis construit par M. et Mme [K] sur leur parcelle et dont ils refusent la démolition.

Les parties ne sont pas parvenues à un règlement amiable du litige. La tentative de conciliation entreprise a échoué le 11 juillet 2023.

M. [J] [S]-[E] et Mme [P] [W] ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux d’une demande de condamnation des époux [K] à démolir leur appentis.

Suivant ordonnance en date du 20 décembre 2023, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de M. [J] [S]-[E] et Mme [P] [W]. 

Régulièrement autorisés par une ordonnance en date du 17 avril 2024, M. [J] [S]-[E] et Mme [P] [W] ont, par actes de commissaire de justice en date du 22 avril 2024, fait assigner à jour fixe devant le présent tribunal M. et Mme [K] pour voir :
Condamner M. et Mme [K] à démolir l’appentis et toute construction qui se trouvent adossés au mur séparatif des parcelles [Cadastre 8] et [Cadastre 9] qui est la propriété de M. et [S] et de Mme [W];
Assortir cette condamnation d’une astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai de 3 jours suivant le jugement à intervenir;
Condamner in solidum les époux [K] à indemniser les demandeurs à hauteur de 20 000 € en raison de la résistance abusive; 
Condamner in solidum les défendeurs au paiement de la somme de 8 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
Condamner les défendeurs aux entiers dépens (incluant les frais du constat d’huissier) dont distraction sera faite au profit de Me Frering, avocat au Barreau de Paris, selon les dispositions des articles 699 et suivants du code de procédure civile. 

Ils exposent à l’appui de leurs prétentions que :
- l’acte de vente stipule expressément qu’un bornage a été effectué;
- le plan de bornage démontre que le mur séparant les parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 9] est un mur privatif qui leur appartient;
- le transfert de la propriété du mur a eu lieu avec la vente de la parcelle;
- l’évidence de leur propriété sur le mur séparatif a été admise par le juge des référés;
- l’adossement d’une construction sur un mur séparatif non mitoyen engage la responsabilité de son auteur;
- M. et Mme [K] n’ont aucun droit sur ce mur dès lors qu’il n’est pas mitoyen;
- les époux [K] étaient propriétaires de deux parcelles distinctes et ils ne sont pas à l’origine de la division;
- M. et Mme [K] ont acquis de M. [U] et Mme [D] en 2004 en viager la parcelle n° [Cadastre 9]; 
- en revanche, les époux [K] ont acquis la parcelle n° [Cadastre 7] en 1985;
- l’article 693 du code civil ne trouve donc pas application en l’espèce puisque ce n’est pas “par lui que les choses ont été mises en l’état”;
- le contrat de vente stipule que le vendeur affirme qu’il n’existe aucune servitude;
- cette stipulation a pour effet d’écarter l’application de l’article 694 du code civil qui impose “que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude”; 
- le contrat de vente stipulant que le vendeur affirme qu’il n’existe aucune servitude, les époux [K] ne peuvent soutenir le contraire dans leurs conclusions;
- sur le fond, l’appui d’un chéneau ne constitue pas une servitude;
- rien n’empêche techniquement de faire porter le chéneau sur l’appentis lui-même, porté par la couverture;
- pendant que les époux [K] résistent à démolir leur appentis, tempêtent et menacent les entreprises en charge des travaux, ils honorent des intérêts de crédit, paient une double assurance, doivent se loger;
- la résistance des époux [K] est parfaitement abusive et ne repose sur aucun fondement ni aucune réalité;
- elle est parfaitement fautive (au sens de l’article 1240 du code civil) de la part des vendeurs qui ont cédé un fonds et un mur séparatif avant d’en revendiquer la propriété;
- la résistance abusive leur a causé un préjudice important, leur projet de construction immobilière étant retardé par leurs voisins vendeurs;
- le permis de construire ne peut être mis à exécution alors qu’il a une validité de 3 ans;
- le prêt valable 36 mois a été accordé en 2022 et les conditions d’emprunt ont changé depuis, un renouvellement n’est donc pas garanti;
- ils perdent la valeur locative du bien où ils logent et qui pourrait générer des loyers; 
- ils doivent faire face aux échéances d’assurance de leur assurance de prêt;
- des frais intercalaires (qui figurent sur l’offre de prêt) seront calculés après la fin du déblocage et leur seront imputés;
- ils assument l’assurance du terrain pendant la durée du contentieux. 

Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 13 mai 2024, M. [X] [K] et Mme [C] [O], épouse [K], demandent au tribunal de :
Vu les articles 689 et suivants du code civil, 
Vu les pièces versées aux débats, 
Juger Monsieur [S]-[E] et Madame [W] recevables mais mal fondés en leurs demandes; 
Juger que Monsieur et Madame [K] bénéficient, en bon père de famille, d’une servitude d’appui continue et apparente sur le mur séparant leur propriété de celle appartenant à Monsieur [S]-[E] et Madame [W] et sur lequel repose leur appentis; 
En conséquence, 
Débouter Monsieur [S]-[E] et Madame [W] de l’intégralité de leurs demandes; 
Condamner solidairement Monsieur [S]-[E] et Madame [W] à payer aux époux [K] la somme de 3.000,00 euros en réparation de leur préjudice moral; 
Condamner solidairement Monsieur [S]-[E] et Madame [W] à payer aux époux [K] la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile; 
Condamner in solidum Monsieur [S]-[E] et Madame [W] aux entiers dépens de l’instance. 

Ils font valoir que :
- ils ont acquis le bien sis [Adresse 5] en 1985, soit il y a près de 40 ans; 
- dans le lotissement, les différents terrains et constructions n’étaient à l’origine séparés que par de simples grillages, sans que des clous de bornage n’aient été posés par un géomètre;
- leur propriété (sise au numéro 54 de la [Adresse 11]) n’était alors séparée de celle de leurs voisins de l’époque (sise au n° 52 de la [Adresse 11]) que par un simple grillage;
- pour empêcher que leur chien n’aille sur le terrain du voisin, ils ont édifié, en 1986, sur leur terrain sis [Adresse 4] un mur en béton devant ledit grillage;
- avec le temps, le grillage a disparu, seul a subsisté le mur en béton édifié du côté de leur terrain;
- pour en justifier, ils produisent une attestation de Mme [T], résidant elle-même [Adresse 11] (au numéro 50) et ce, depuis de très nombreuses années;
- ils ont toujours considéré qu’ils étaient propriétaires du mur séparant les 2 parcelles de terrains;
- ils se sont donc toujours comportés depuis 1986, date de son édification, comme étant les propriétaires du mur séparant les parcelles de terrains sises respectivement aux numéros 52 et 54 de la [Adresse 11] et ce, notamment en application des dispositions de l’article 654 du code civil;

- par la suite et suivant acte notarié en date du 14 juin 2004, ils ont acquis en viager le bien sis [Adresse 4] des consorts [U] et [D], lesquels ont disposé de l’usufruit dudit bien jusqu’en 2019, année de leur décès; 
- dans la mesure où aucun géomètre n’est jamais intervenu dans le lotissement de la [Adresse 11] sise à [Localité 12] (77), les consorts [S]- [E]/[W] ont missionné le cabinet [A], géomètre- expert, afin qu’il soit procédé à la pose de clous de bornage notamment entre leur parcelle et celle qu’ils s’apprêtaient à leur vendre;
- c’est dans ces conditions que selon les 2 nouveaux clous de bornage posés en février 2022 par le cabinet [A], géomètre-expert, le mur séparant les 2 parcelles aurait été édifié in fine sur la parcelle de terrain qu’ils ont vendue aux consorts [S]- [E] / [W];
- or, sur ledit mur, a été adossé en même temps que sa construction en 1986 par eux, un appentis de jardin;
- le procès-verbal de bornage n’a pas été signé par eux; 
- seul l’a été un “projet” de bornage, lequel n’a donc aucune valeur juridique;
- il existe en tout état de cause, entre les 2 propriétés, une servitude apparente d’appui, née par destination du père de famille, résultant de la construction antérieurement à la vente du 18 octobre 2022 des chéneaux sur lesquels prend appui la toiture de l’appentis au faîte du mur litigieux alors que les deux parcelles en cause appartenaient au même propriétaire;
- l’appentis prenant appui sur le mur séparant les 2 propriétés était d’ores et déjà existant et apparent précédemment à la vente du 18 octobre 2022, ce que ne pouvait ignorer les consorts [S]- [E] / [W] lorsqu’ils ont missionné le cabinet [A], expert-géomètre; 
- ceci est d’ailleurs si vrai que l’appentis querellé a même été représenté (par un rectangle portant la lettre R) par le géomètre-expert dans les plans annexés à son projet de bornage;
- ils ne pouvaient avoir connaissance de l’existence d’une servitude d’appui à leur profit dès lors qu’ils ont toujours été considérés aux yeux de tous leurs voisins comme étant les propriétaires du mur querellé, qu’ils ont fait eux-même édifier en 1986 et ce, jusqu’à ce que le géomètre-expert ne vienne poser des clous de bornage en février 2022;
- l’on ne voit pas en quoi la clause stipulée dans l’acte de vente empêcherait le maintien d’une servitude d’appui à leur profit; 
- ils ont bénéficié et continuent de bénéficier, en bon père de famille, d’une servitude d’appui continue et apparente sur le mur séparant les 2 propriétés et sur lequel repose leur appentis;
- l’on ne voit pas en quoi il serait absolument nécessaire pour les consorts [S]- [E] / [W] de faire procéder à la dépose de l’appentis pour poursuivre leur travaux sur leur parcelle de terrain;
- les travaux envisagés par les Consorts [S]-[E]/[W] sur leur terrain portent sur la destruction de la maison existante et la reconstruction par la société LTD d’un nouveau pavillon;
- or, tant à l’aune du P.L.U que des travaux envisagés, l’on ne voit pas en quoi il serait impérativement nécessaire de modifier ou démolir le mur séparant les 2 propriétés et, par conséquent, de procéder à la destruction de leur appentis;
- en effet et après avoir procédé à une lecture attentive des projets de construction et de plan fournis aux Consorts [S]-[E]/[W] par la société LTD, le nouveau pavillon envisagé contient une partie “maison” avec un garage y attenant;
- c’est ce garage qui serait édifié en bordure de mur séparant la propriété des consorts [S]-[E]/[W] de la leur; 
- par conséquent, l’on ne voit pas en quoi l’existence d’un différend sur le mur séparant les 2 parcelles empêcherait les consorts [S]-[E]/[W] de commencer les travaux de construction de leur nouveau pavillon sur la partie “maison”; 
- de surcroît et s’agissant de la construction du garage, il pourrait être parfaitement envisagé soit de l’accoler au mur d’ores et déjà existant servant de séparation entre les 2 propriétés soit, à l’instar de ce qu’ils ont fait à l’époque avec la construction de leur appentis, de se servir du mur préexistant pour édifier le garage;
- l’on ne voit pas en quoi il y aurait une nécessité impérative et absolue à condamner les époux [K] à démolir l’appentis édifié il y a près de 40 ans et reposant sur le mur de séparation des 2 propriétés puisque cela n’est ni dangereux ni ne gêne en rien les travaux d’édification de la partie “maison” du nouveau pavillon des consorts [S]-[E]/[W]; 
- l’on ne voit pas en quoi les éléments factuels dont fait état le mail du service d’urbanisme de la mairie de [Localité 12] les concerneraient ou leur seraient imputables, dès lors qu’il ne concerne que la limite de la parcelle appartenant aux consorts [S]-[E]/[W] (n° 52 de la [Adresse 11]) avec celle appartenant à Mme [T] (n° 50 de la [Adresse 11]) alors même qu’ils résident quant à eux au numéro 54 de ladite rue;
- de surcroît, les Consorts [S]-[E]/[W] se gardent bien de communiquer les photographies jointes par la mairie de [Localité 12] à l’appui de son mail; 
- mais surtout, il résulte du mail précédemment reproduit que les consorts [S]-[E]/[W] ont pu commencer la réalisation des travaux; 
- les consorts [S]-[E]/[W], sous couvert de prétendre exercer leur droit de propriété sur le mur querellé, mènent à leur égard un véritable acharnement judiciaire; 
- ils sont âgés de 79 ans et 83 ans et ont une santé déjà bien fragile;
- ils ont réceptionné le pli du commissaire de justice les assignant devant le tribunal de céans alors qu’ils revenaient d’un séjour à l’hôpital;
- le choc de la réception de ladite assignation les a fortement perturbés, tant physiquement qu’émotionnellement, ce qui les a empêchés de mener une convalescence sereine;
- les consorts [S]-[E]/[W] n’expliquent à aucun moment dans leurs écritures en quoi l’adossement de l’appentis sur le mur séparant les 2 propriétés empêcherait le constructeur d’édifier la maison et le garage y attenant sur leur parcelle de terrain; 
- le promoteur lui-même, dans son courrier en date du 28 juillet 2023, rédigé vraisemblablement au profit de ses clients pour les besoins de la cause, n’explique nullement en quoi l’appentis querellé empêcherait la maison d’être édifiée et les travaux d’être menés jusqu’à terme. 

MOTIVATION 
 
Par acte notarié en date du 18 octobre 2022, M. [X] [K] et Mme [C] [O] ont vendu à M. [J] [S]-[E] et Mme [P] [W] une maisonnette de plain-pied située sur une parcelle cadastrée section AT n° [Cadastre 9] [Adresse 4].

Il est stipulé dans l’acte de vente que “l’acquéreur précise qu’un bornage a été effectué à sa demande par Monsieur [H] [A], Géomètre-Expert à [Localité 10] (Seine-et-Marne), [Adresse 6] a fixé les limites du terrain.

Le procès-verbal est demeuré annexé.”

Le procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limites dressé le 18 février 2022, l’a été au contradictoire notamment de M. [K] et de Mme [O].

Il est indiqué dans ce procès-verbal les éléments suivants :
- repère A : sommet situé dans la prolongation du mur de clôture sur rue;
- repère B : sommet situé à l’angle du mur de clôture séparatif avec la parcelle riveraine cadastrée section AT n° [Cadastre 2] et de la dépendance construite sur la parcelle riveraine cadastrée section AT n° [Cadastre 3] (...)
- entre A et B : mur privatif appartenant à la parcelle cadastrée section AT n° [Cadastre 9].

Il est établi par ces éléments que le mur séparatif est la propriété de M. [S]-[E] et de Mme [W], ainsi que l’avait d’ailleurs retenu à bon droit le juge des référés, juge de l’évidence, dans son ordonnance du 20 décembre 2023.

L’article 544 du code civil dispose que “la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.” 

Aux termes de l’article 545 du même code, “nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.”

Le 17 août 2023, le commissaire de justice a fait les constatations suivantes : “Je pénètre sur le terrain [de Mme [W]]. 
Sur la gauche, je constate la présence d’une clôture élevée en plaques béton.
Ce mur réalise la limite séparative entre les deux héritages.
Je constate la présence d’une toiture en tôles ondulées partant depuis le pignon voisin et penchant en direction du mur de clôture.
En me rapprochant, je constate que cette toiture voisine occupe l’entièreté de la surface latérale.
Si elle n’est pas en contact avec le mur, les chéneaux maçonnés pour recueillir les eaux de ruissellement le sont.
La maçonnerie est prise dans le mur séparatif, propriété de la requérante.
Je constate que cette toiture s’étend sur l’intégralité du pignon de la maison voisine.
En l’état, la dépose de cette toiture engendrerait l’effondrement de l’ouvrage voisin.”

Il en ressort que les chêneaux maçonnés pour recueillir les eaux de ruissellement des époux [K] sont en contact avec le mur privatif de M. [S]-[E] et de Mme [W] et que la maçonnerie est prise dans ce même mur.

Il s’agit là d’un adossement constitutif d’un empiétement du droit de propriété.

Une servitude ne peut conférer le droit d'empiéter sur la propriété d'autrui ( 3e Civ., 27 juin 2001, pourvoi n° 98-15.216, Bull. 2001, III, n° 87).

Depuis qu’ils sont devenus propriétaires du mur à compter de la vente du 18 octobre 2022, M. [S]-[E] et de Mme [W] n’ont pas donné leur accord pour le maintien de l’adossement de l’appentis de M. et Mme [K] à ce mur.

Il résulte de ce qui précède que la demande de démolition de M. [S]-[E] et de Mme [W] sera favorablement accueillie.

Ceux-ci ne versent aux débats aucun élément pour justifier la somme de 20 000 euros réclamée au titre de la résistance abusive. Cette demande ne peut donc prospérer.

Il n’est pas démontré que l’action engagée par M. [S]-[E] et de Mme [W] est abusive. Il n’est pas rapporté la preuve d’une faute commise par ceux-ci en lien de causalité direct avec le préjudice moral allégué par les époux [K]. Il s’ensuit que la demande de 30 000 euros en réparation dudit préjudic sera rejetée.

Les époux [K] sont les parties perdantes et seront condamnés in solidum aux dépens.

L’équité commande de les condamner in solidum à payer à M. [S]-[E] et Mme [W] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Condamne in solidum M. [X] [K] et Mme [C] [O], épouse [K], à démolir l’appentis et toute construction adossés au mur séparant les parcelles [Cadastre 8] et [Cadastre 9], sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision; 

Rejette la demande d’indemnisation pour résistance abusive de M. [J] [S]-[E] et Mme [P] [W];

Rejette la demande de réparation de préjudice moral de M. [X] [K] et Mme [C] [O], épouse [K];

Condamne in solidum M. [X] [K] et Mme [C] [O], épouse [K], aux dépens; 

Condamne in solidum M. [X] [K] et Mme [C] [O], épouse [K], à payer à M. [J] [S]-[E] et Mme [P] [W] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
 

LA GREFFIERE LE PRESIDENT