Tribunal Judiciaire · 1ère ch. - Sect. 1 — 1 juillet 2024

- N° RG 23/03694 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDF2U
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX 
1ERE CHAMBRE

Date de l'ordonnance de
clôture : 06 mai 2024 

Minute n° 24/620

 N° RG 23/03694 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDF2U 






Le

CCC : dossier

FE :
Me Alix KIANPOUR, 
Me Marie-odile PEROT-CANNAROZZO


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


JUGEMENT DU PREMIER JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE


PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

S.C.I. LES MAISONS
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Alix KIANPOUR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant



DEFENDERESSE

S.A.R.L. SYNERGIE IMMOBILIER
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Marie-odile PEROT-CANNAROZZO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :
Président : M. BATIONO, Premier Vice-Président
Assesseurs: M. NOIROT, Juge
Mme BASCIAK, Juge

Jugement rédigé par : M. NOIROT, Juge

DEBATS

A l'audience publique du 16 Mai 2024 
GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Mme BOUBEKER, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec Mme BOUBEKER, Greffière ;





- N° RG 23/03694 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDF2U
EXPOSE DU LITIGE

Au cours de l’année 2022, Madame [E] [J] a donné mandat à l’agence immobilière l’Adresse [Localité 5], exploitée par la société SARL SYNERGIE IMMOBILIER AGENCE aux fins de faire vendre son bien immobilier, situé au [Adresse 2] à [Localité 5] (93) à un prix de 786.000 euros. 

Monsieur et Madame [P], dirigeants de la SCI Les Maisons, ont contacté l’agence immobilière Adresse [Localité 5] le 28 juin 2022, pour faire part de leur intention d’acquérir la maison, ce à quoi il leur a été indiqué que la maison n’était plus en vente, du fait d’un compromis de vente signé avec un acquéreur, Monsieur [O] [R]. 

Le 30 juin 2022, l’agence Adresse [Localité 5] a informé la SCI Les Maisons de la rétractation de l’acquéreur initial, en proposant à Monsieur et Madame [P] une visite de la maison. 

Suite à une visite des lieux le 1er juillet 2022, la SCI Les Maisons a fait une offre d’achat à hauteur de 740.000 euros. Le 2 juillet 2022, Madame [E] [J] a adressé une nouvelle offre de vente à hauteur de 750.000 euros à la SCI LES MAISONS, offre qui a été acceptée par la SCI. 

Le 3 juillet 2022, l’agence l’Adresse [Localité 5] a indiqué à la SCI LES MAISONS que Monsieur [R], acquéreur initial, était revenu sur sa rétractation. Elle a précisé aux gérants de la SCI qu’ils devaient s’aligner sur le prix initial, soit 786.000 euros, pour acquérir le bien immobilier. 

Par acte authentique en date du 27 décembre 2022, Madame [E] [J] a cédé à la SCI LES MAISONS son bien immobilier situé au [Adresse 2] à [Localité 5] (93), pour un prix total de 786.000 euros. 

Arguant de manœuvres frauduleuses commises par l’agence immobilière dans le cadre de cette vente, la SCI LES MAISONS a, par acte de commissaire de justice en date du 4 août 2023, assigné la SARL SYNERGIE IMMOBILIER AGENCE devant le Tribunal Judiciaire de Meaux. 

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées électroniquement le 29 mars 2024, la SCI LES MAISONS demande au tribunal, de : 
A titre principal,
Condamner la SARL SYNERGIE IMMOBILIER à lui verser 36.000 euros, au titre de la fraction du prix de vente indûment versée, avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure ou subsidiairement à compter de l’assignation ; La condamner en outre à lui verser 2.520 euros au titre des frais de notaire indûment versés, outre les intérêts légaux ; Subsidiairement, 
Condamner la SARL SYNERGIE IMMOBILIER à lui verser 36.000 euros en réparation de son préjudice de perte de chance, outre les frais de notaire pour un montant de 2.520 euros. En tout état de cause, 
La condamner à lui verser 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 CPC, outre les entiers dépens ; Rappeler que l’exécution provisoire est de droit. 
Au soutien de ses prétentions, la SCI LES MAISONS fait valoir, sur le fondement de l’article 1240 du Code Civil, que l’agent immobilier est soumis à une obligation de loyauté, d’impartialité, et de bonne foi envers l’ensemble des parties à une vente immobilière, y compris lorsqu’il ne s’agit pas de son mandant ; qu’en l’espèce, l’agence immobilière étant intervenue dans le cadre de la présente vente a manqué à ses obligations, en laissant indûment penser aux acquéreurs que l’acheteur initial, Monsieur [R], était revenu sur sa rétractation initiale quant à l’achat de la maison pour un prix de 786.000 euros. 

La SCI LES MAISONS soutient également que l’agence immobilière a manqué à ses obligations de conseil, de loyauté et de bonne foi en s’abstenant d’informer les acquéreurs profanes que le contrat de vente immobilière était parfait par le simple accord des parties sur la chose et sur le prix, au titre des dispositions de l’article 1583 du Code Civil.
A titre subsidiaire, la SCI LES MAISONS expose avoir subi un préjudice de perte de chance, en n’acquérant pas la maison au prix initial de 750.000 euros, du fait des manœuvres mises en place par l’agence immobilière. 

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées électroniquement le 29 avril 2024, la SARL SYNERGIE IMMOBILIER demande au tribunal, de : 
Ecarter des débats l’attestation de Monsieur [R] ; Débouter la SCI LES MAISONS de l’ensemble des ses demandes ; La condamner à lui verser la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens ; Ecarter l’exécution provisoire. Au soutien de ses prétentions, la SARL SYNERGIE IMMOBILIER fait valoir qu’elle a été missionnée aux fins de vente, et qu’elle a dès lors le devoir de transmettre toutes les offres au vendeur ; qu’en l’espèce, elle n’a fait que transmettre la contre-proposition à hauteur de 750.000 euros de la venderesse le 2 juillet 2022 aux gérants de la SCI LES MAISONS, sans intervention. Elle fait aussi valoir qu’aucun écrit n’a été signé entre les parties, de sorte que l’acceptation de la contre-proposition par les gérants de la SCI LES MAISONS, également survenue le 2 juillet 2022 ne valait que comme une sous-offre d’achat, qui ne lie pas le vendeur, qui était dès lors libre de rejeter cette sous-offre en justifiant seulement d’une meilleure offre présentée par Monsieur [O] [R] le 3 juillet 2022. 

La SARL SYNERGIE IMMOBILIER fait valoir également qu’elle a accompli toutes les diligences strictement imposées par son mandat, de sorte qu’elle ne peut se voir reprocher un quelconque manquement à son obligation de conseil ou de loyauté sur ce fondement, de la part d’une partie qui n’était en outre pas partie au présent.

Elle se fonde ensuite sur l’article 202 du Code Civil pour solliciter le rejet de l’attestation de Monsieur [R], estimant qu’il s’agit d’une fausse attestation, en expliquant qu’il manque des mentions obligatoires pourtant requises par l’article. 

Enfin, la SARL SYNERGIE IMMOBILIER soutient que la SCI LES MAISONS n’établit pas la preuve d’une quelconque perte de chance de contracter à de meilleures conditions, dès lors notamment, qu’elle était bien informée du prix de vente de la maison par la nouvelle offre.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 mai 2024. L’affaire a été plaidée le 16 mai 2024 et mise en délibéré au 1er juillet 2024, date de la présente décision.

MOTIFS

Sur le rejet de la pièce 7 de la SCI LES MAISONS

La SARL SYNERGIE sollicite le rejet de la pièce n°7 de la SCI LES MAISONS, au motif qu’elle ne contient pas l’ensemble des dispositions prévues par l’article 202 du Code Civil. 

Aux termes de l’article 202 du Code de Procédure Civile, l'attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu'il a personnellement constatés. Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s'il y a lieu, son lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêts avec elles. Elle indique en outre qu'elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu'une fausse attestation de sa part l'expose à des sanctions pénales. L'attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature.
Néanmoins, il est constant que ces dispositions ne sont pas prescrites à peine de nullité, et le juge ne peut les rejeter qu’en précisant dans quelle mesure la méconnaissance de ces formalités ferait grief à la partie qui l’invoque.

En l’espèce, l’attestation versée aux débats est signée de la main de Monsieur [O] [R], et est accompagnée de sa pièce d’identité. Elle a été débattue contradictoirement entre les parties, notamment en ce qu’il s’agit de son éventuelle falsification, la SARL SYNERGIE IMMOBILIER ayant indiqué se réserver la possibilité de porter plainte à l’encontre de Monsieur [R]. 
Dès lors, la méconnaissance des formalités de l’article 202 du Code de Procédure civile n’a pas causé de grief à la SARL SYNERGIE IMMOBILIER.

Dans ces conditions, il convient de ne pas faire droit à la demande de rejet de la pièce n°7 de la SCI LES MAISONS, présentée par la SARL SYNERGIE IMMOBILIER. 

Sur les demandes indemnitaires de la SCI LES MAISONS

La SCI LES MAISONS reproche à la SARL SYNERGIE IMMOBILIER d’avoir manqué à son obligation de loyauté et de bonne foi, en lui faisant croire que l’acheteur initial, Monsieur [R], était revenu sur son refus initial d’acheter le bien au prix initial de 786.000 euros, alors qu’un contrat de vente avait été formé entre la SCI et la venderesse, dès lors qu’il y avait un accord entre eux sur la chose et sur le prix. 

1/ Sur les fautes délictuelles commises par la SARL SYNERGIE IMMOBILIER à l’égard de la SCI LES MAISONS

L’article 1583 du Code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties dès lors qu’il y a un accord sur la chose et sur le prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée, ni le prix payé. 

Au titre de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Bien qu’étant lié contractuellement au vendeur par un mandat et que n’étant pas lié contractuellement aux acquéreurs potentiels, l’agent immobilier peut engager sa responsabilité délictuelle à leur égard sans avoir à rechercher s’il a agi conformément aux instructions de son mandant s’il fait preuve de déloyauté, de désinformation, ou se livre à un mensonge dolosif. 

Il est constant que, y compris en matière de vente d’immeuble, le consentement des parties n’est par principe soumis à aucune condition de forme s’agissant de la formation du contrat de vente. 

En l’espèce, il n’est pas contesté par la société défenderesse que, le 2 juillet 2022, Madame [E] [J] a adressé une nouvelle offre d’achat de la maison à hauteur de 750.000 euros, contre-proposition qui a, selon les dires de la défenderesse au sein de ses écritures, été « immédiatement acceptée » par la SCI LES MAISONS. 

Dès lors, la SARL SYNERGIE IMMOBILIER, professionnelle de l’immobilier, ne peut valablement soutenir qu’il s’agissait seulement d’une « sous-offre », qui aurait dû être confirmée par un écrit, lequel n’est pas une condition de forme en matière de vente d’immeuble, sauf à avoir été expressément stipulée antérieurement à la vente, ce qui n’est pas démontré en l’espèce. 

Un contrat de vente s’est donc bien formé entre Madame [E] [J] et la SCI LES MAISONS dès le 2 juillet 2022, contrat portant sur la vente de la maison située [Adresse 2] à [Localité 5], pour un prix total de 750.000 euros et la SARL SYNERGIE IMMOBILIER, professionnel de l’immobilier, ne pouvait l’ignorer.

Par conséquent, en n’informant pas sa venderesse et les acquéreurs que la vente était d’ores et déjà conclue nonobstant l’absence de signature d’un instrumentum, et qu’aucun nouvel acheteur ne pouvait dès lors plus se présenter, même à un prix supérieur, la SARL SYNERGIE IMMOBILIER a manqué à son devoir général de loyauté à l’égard de la SCI LES MAISONS, faute engageant sa responsabilité délictuelle à l’égard de cette dernière.

Par ailleurs, la SCI LES MAISONS verse aux débats une déclaration de Monsieur [O] [R] datée du 6 avril 2022, par laquelle il atteste avoir envoyé sa rétractation par lettre recommandée le 29 juin 2022, et n’être jamais revenu sur sa décision de manière officielle, ni n’avoir jamais eu de contacts avec l’agence depuis ladite lettre de rétractation, le dernier échange par SMS datant du 2 juillet à 10h01, ce qui a été constaté par procès-verbal établi par huissier, en date du 14 mars 2024.
Il s’ensuit que, contrairement à ce qu’avait soutenu l’agence immobilière à la SCI LES MAISONS, M. [R] n’était pas revenu sur sa rétractation. En commettant ce mensonge dolosif aux fins de forcer la SCI LES MAISONS à acquérir au prix de 786000 €, la SARL SYNERGIE IMMOBILIER a commis une seconde faute engageant sa responsabilité délictuelle à l’égard de la SCI LES MAISONS. Au demeurant, le tribunal observe que le différentiel de prix de 36000 € obtenu de façon illicite correspond exactement aux honoraires de l’agence stipulés dans le contrat de mandat.

En conséquence, la responsabilité délictuelle de la SARL SYNERGIE IMMOBILIER est engagée à l’égard de la SCI LES MAISONS sur le fondement de l’article 1240 du Code Civil. 


2/ Sur le préjudice subi :

La SCI LES MAISONS estime son préjudice financier à la somme de 38.520 euros, correspondant à la différence entre le compromis de vente initial, à savoir 750.000 euros, et le prix de vente final, à savoir, 786.000 euros, outre les frais de notaire, au prorata du prix de vente, pour un montant de 2.520 euros.

Concernant le prix de vente, la SCI LES MAISONS verse aux débats le compromis de vente initial, et l’acte notarié final, démontrant une différence de 36.000 euros sur le prix de vente. Sans les fautes précitées commises par l’agence immobilière, le prix d’achat aurait été celui de l’accord passé le 2 juillet 2022 entre la venderesse et les acquéreurs, à savoir, 750.000 euros. Il en résulte que le préjudice financier de 36000 € subi par la SCI LES MAISONS est établi.

Concernant les « frais de notaire », les demandeurs ne produisent pas le relevé de compte du notaire, mais il est stipulé à l’acte de vente des droits de mutation de 45.640 € et une contribution de sécurité immobilière de 786 €, soit un montant total de taxes de 46.426 euros. Il s’agit dans les deux cas de droits proportionnels. Il résulte dès lors du surcoût précité une surtaxation préjudiciable à hauteur de 2126,38 euros (46.426 x 36.000 / 786.000).
Par conséquent, il sera totalement fait droit à la demande concernant le préjudice financier de surprix payé pour un montant de 36.000 euros et il sera partiellement fait droit à la demande concernant les « frais de notaire » pour un montant de 2.126,38 euros. 

Sur les mesures de fin de jugement

La SARL SYNERGIE IMMOBILIER, qui perd le procès, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Alix KIANPOUR, avocate au barreau de Paris. 
En outre, l’équité commande de condamner la SARL SYNERGIE IMMOBILIER à verser à la SCI LES MAISONS la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 
L’exécution provisoire, qui est de droit, sera rappelée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, 

REJETTE la demande de la SARL SYNERGIE IMMOBILIER d’écarter des débats la pièce n°7 produite par la SCI LES MAISONS ; 

DIT que la SARL SYNERGIE IMMOBILIER, professionnelle de l’immobilier, a commis deux fautes engageant sa responsabilité délictuelle à l’égard de la SCI LES MAISONS, en ne l’informant pas que l’accord sur la chose et sur le prix de 750000 € était définitif et qu’aucun nouvel acquéreur ne pouvait se présenter même à un prix supérieur, et en lui faisant croire que M. [R], précédent candidat à l’achat, était revenu sur sa rétractation, ce qui était faux et a constitué un mensonge dolosif ;

CONDAMNE en conséquence la SARL SYNERGIE IMMOBILIER, en qualité d’exploitante de la société l’Adresse [Localité 5], à payer à la SCI LES MAISONS la somme de 38126,38 euros au titre de son préjudice financier, comprenant 36000 € au titre du surprix payé et 2.126,38 euros au titre de la surtaxation subséquente ; 

CONDAMNE la SARL SYNERGIE IMMOBILIER à payer à la SCI LES MAISONS la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; 

CONDAMNE la SARL SYNERGIE IMMOBILIER aux entiers dépens de l’instance ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit. 

LA GREFFIERE LE PRESIDENT