Tribunal Judiciaire · Ctx Gen JCP — 3 juillet 2024

Min N° 24/00532
N° RG 23/05775 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDLY6

Mme [T]-[J] [K]

C/
Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (OPAC DE L’OISE)



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 juillet 2024




DEMANDERESSE :

Madame [T]-[J] [K]
[Adresse 4]
[Localité 6]

comparante



DÉFENDERESSE :

Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (OPAC DE L’OISE)
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Madame [S] [F]



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame COLLANGE Elisabeth, Juge
Greffier : Madame DE PINHO Maria, Greffière



DÉBATS :

Audience publique du : 15 mai 2024


Copie exécutoire délivrée
le :
à : Madame [T]-[J] [K]

Copie délivrée
le :
à : Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (OPAC DE L’OISE)






EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de location du 28 avril 2016, l'OPAC de l'Oise a donné à bail à Madame [T] [K] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial de 357,39 euros. 

Par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2023, Madame [T] [K] a fait assigner l'OPAC de l'Oise devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins d'indemnisation des préjudices subis sur la période de location. 

Après un renvoi prononcé à la demande des parties, l'affaire a été appelée et débattue à l'audience du 15 mai 2024. 


Madame [T] [K] comparait en personne. Sur la pièce d'identité produite par cette dernière, il apparaît qu'elle se prénomme " [T]-[J] " si bien qu'elle sera ainsi prénommée dans la suite du jugement. 

Madame [T]-[J] [K] se réfère oralement à son assignation par laquelle elle demande au juge de condamner l'OPAC de l'Oise à lui payer la somme de 8.800 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi que la somme de 1.099 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 

A l'appui de ses prétentions, elle fait valoir que l'OPAC de l'Oise a manqué à son obligation de délivrer un logement décent au sens de l'article 1719 du code civil au regard du dégât des eaux déclaré en février 2023, ayant créé une situation de mise en danger au niveau des toilettes et de la salle de bain de l'habitation. Elle sollicite dans ces conditions l'indemnisation d'un préjudice de jouissance qu'elle évalue à 4.300 euros, correspondant aux loyers de février à octobre 2023, ainsi que d'un préjudice moral qu'elle évalue à 4.500 euros compte tenu des conséquences néfastes desdits désordres sur sa santé et du fait qu'elle ait été contrainte de quitter le logement sans possibilité de relogement. Elle précise qu'un premier dégât des eaux avait eu lieu en 2020, et que les travaux d'embellissement n'avaient pas été réalisés par le bailleur. 


L'OPAC de l'Oise, représenté, se réfère oralement à ses conclusions par lesquelles elle demande au juge de : 

- à titre principal, débouter Madame [K] de l'ensemble de ses demandes et la condamner au paiement de la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ; 

- à titre subsidiaire, limiter la condamnation à intervenir à la somme de 495,72 euros représentant la quote-part du loyer correspondant à la salle de bain, aux sanitaires et au dégagement dû entre février et juillet 2023 ; dire que la responsabilité de l'OPAC de l'Oise ne peut être engagée compte tenu des diligences effectuées et qu'à ce titre aucune condamnation au titre de dommages et intérêts ne peut être retenue à son encontre ; débouter Madame [K] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

En réplique aux prétentions adverses, l'OPAC de l'Oise souligne qu'aucun défaut de réactivité ne saurait lui être reproché suite au dégât des eaux signalé en février 2023 dans l'appartement loué à Madame [K] ; qu'en effet, le bailleur a immédiatement procédé à une déclaration de sinistre dommages-ouvrage et a dû attendre les conclusions de l'expert pour entreprendre les travaux nécessaires ; qu'il a en outre fait deux propositions de relogement à Madame [K], qui les a refusées. Concernant le précédent dégât des eaux survenu en 2020, l'OPAC reconnait que les travaux d'embellissement n'ont pas été réalisés, mais souligne que cela n'empêchait pas l'occupation des lieux. 

La décision était mise en délibéré au 3 juillet 2024.









MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

En application de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est notamment tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il doit délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation, le garantir des vices ou défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement et entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des lieux loués.

En l'espèce, par contrat de location du 28 avril 2016, l'OPAC de l'Oise a donné à bail à Madame [K] un appartement neuf de 64m² situé à [Localité 6] ; un contrat de location à titre précaire a été signé le 6 octobre 2023 entre les mêmes parties, le bailleur donnant à bail à Madame [K] un appartement situé sur la même commune " pour toute la durée des travaux de remise en état suite au sinistre dans son [Adresse 4] à [Localité 6] " ; par courrier du 9 novembre 2023, Madame [K] a donné congé au bailleur. 

Sur les désordres allégués par Madame [K], il ressort des éléments de la procédure que : 
- fin février 2023, Madame [K] a signalé un dégât des eaux dans son appartement (écoulement d'eau du plafond des toilettes) ; 
- par courrier du 25 mai 2023, Madame [K] indique au bailleur que l'eau coule désormais directement de la prise électrique de la salle de bain créant un risque d'électrocution pour elle et ses filles ; 
- un rapport préliminaire d'expertise en date du 10 juillet, réalisée suite à la déclaration dommage-ouvrage du bailleur, relève : " la présence d'un écoulement actif au niveau du plot électrique d'éclairage ; des relevés à l'humitest confirment la présence d'humidité sur les supports plâtre au contact du plancher haut ; la matérialité de l'origine du dommage n'a pas été clairement identifiée ; les constatations réalisés au niveau de l'appartement du dessus laissent présager un défaut d'entretien mais il est fort probable que l'origine ne soit pas exclusivement liée à l'entretien des joints de bac receveur mais à une cause restant à identifier ; infiltration dans le dégagement avec de la moisissure au plafond ; présence de traces brunâtres au niveau des plinthes ; présence d'humidité à l'humitest ; la matérialité de l'origine du dommage n'a pas été clairement identifiée ". 
- un second rapport dommages ouvrage du 5 décembre 2023 conclut que l'origine des désordres constatés dans l'appartement de Madame [K] réside dans un défaut d'usage et d'entretien de la douche du logement du dessus ; 
- un rapport d'expertise du 31 juillet 2023, mandaté par GROUPAMA, assureur de la locataire relève : " dommages liés à un précédent dégât des eaux de 2020 toujours visibles ; présence d'un goutte à goutte passant au travers d'un trou dans le faux plafond des WC ; présence d'une cloque et d'auréoles jaunâtre sur les murs et les plafonds des WC et de la salle de bain ; déformation des plinthes dans le couloir et les WC ; du fait de la présence d'eau au contact du réseau électrique, une partie du réseau disjoncte ce qui laisse une partie du logement sans lumière ; la lumière ne peut plus être utilisée dans les WC, la salle de bain et le couloir du logement du fait de la présence d'eau dans les fourreaux électriques ; dans la salle de bain, présence d'un phénomène de condensation se caractérisant par la présence de traces noirâtres sur le plafond et présence de coulures jaunâtre partant de l'interrupteur ; cette condensation est liée à la fuite sur la canalisation d'alimentation encastrée dans la dalle qui apporte une humidité importante au droit du faux plafond ; les coulures jaunâtres partant de l'interrupteur sont consécutives au passage de l'eau dans les fourreaux électriques ; qu'au vu de l'état général de l'appartement, Madame n'est pas en mesure de jouir paisiblement de la totalité de son appartement " 
- l'appartement loué présente, au vu des photographies produites, des traces de moisissures sur les murs ainsi que des traces d'écoulement d'eau au niveau d'une prise électrique. 

Sur les diligences effectuées par l'OPAC, il ressort des éléments produits que : 

- en février 2023, une mise en sécurité des WC a été réalisée, consistant à couper l'électricité dans cette pièce ; 
- par courrier du 19 mai 2023, l'OPAC a fait une déclaration dommage-ouvrage auprès de la société ALLIANZ IARD au regard des désordres dont se plaignent plusieurs locataires de l'immeuble ; 




- par courriers des 12 juin et 6 juillet 2023, le bailleur indique à Madame [K] avoir engagé une procédure dommages-ouvrage, qui peut être longue en ce qu'elle comprend des étapes bien précises, qu'une expertise est notamment prévue le 10 juillet, laquelle concernera plusieurs appartements de son immeuble mais également un bâtiment situé [Adresse 1] où plusieurs malfaçons ont également été constatées. 
- l'expert mandaté par GROUPAMA souligne que l'OPAC était absent aux opérations d'expertise ce qui n'a pas permis de régulariser un protocole d'accord, que le bailleur serait dans l'attente des conclusions de l'expert dommages ouvrage s'agissant d'un immeuble sous garantie décennale. 
- le 13 juillet 2023, l'OPAC de l'Oise a proposé à Madame [K] deux logements situés à [Localité 5], propositions refusées par la locataire ; 
- une convention de location à titre précaire a été signée entre les parties le 6 octobre 2023 pour l'occupation temporaire d'un bien à [Localité 6] le temps de la réalisation des travaux. 

Il en résulte que les désordres constatés par la locataire présentaient un risque tant pour sa santé, de part la présence d'humidité et de traces de moisissures dans les salles d'eau et le couloir de l'habitation, que pour sa sécurité du fait d'infiltrations au niveau des équipements électriques. 

Entre février 2023, date du sinistre, et octobre 2023, date du départ des lieux de la locataire, il n'a été procédé qu'à une simple mise en sécurité des WC consistant uniquement à couper l'électricité dans cette pièce, alors même que d'autres pièces de l'appartement étaient touchées par le sinistre et que les traces d'un précédent dégât des eaux de 2020 étaient encore visibles, faute pour le bailleur d'avoir entrepris les travaux d'embellissement nécessaires. 

Aussi, sous le couvert des lenteurs inhérentes à la procédure dommages-ouvrages, le bailleur a laissé perdurer une situation dont il connaissait l'existence depuis février 2023 et qui n'a fait que s'aggraver, manquant ainsi à ses obligations de bailleur d'entretenir le logement pour le maintenir en état décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la santé et sécurité du locataire. 

Il en est résulté un certain nombre de préjudices pour le locataire qu'il convient d'indemniser. 


- Sur le prejudice de jouissance 

Durant sept mois, Madame [K] a vécu dans des conditions d'hébergement dégradées par la présence de moisissures, d'humidité, d'écoulements d'eau au niveau des toilettes et de la salle de bain. 

Madame [K] explique que l'électricité fonctionnait uniquement dans le salon et la cuisine, qu'elle et ses filles utilisaient le WC avec de l'eau coulant du plafond, qu'elles devaient se laver dans l'obscurité ou à l'aide d'une lampe torche, que n'ayant plus d'électricité dans la salle de bain, elle était contrainte de se rendre à la laverie, soulignant en outre le bruit permanent lié à l'écoulement d'eau. 

Compte tenu de ce qui précède, il convient de l'indemniser à hauteur des 2/3 du loyer sur une durée de sept mois, soit un montant total de 2.048,20 euros. 

- Sur le prejudice moral

Madame [K] évoque les conséquences desdits désordres sur sa santé et le fait qu'elle ait été contrainte de quitter le logement sans possibilité de relogement. 

Elle produit un certificat médical du 4 juillet 2023 d'un médecin généraliste indiquant qu'elle présente des problèmes de santé nécessitant un cadre de vie sain. Cet élément est insuffisant à établir les répercussions des désordres susvisés sur l'état de santé de la locataire.
 
Concernant le fait d'avoir été contrainte de quitter le logement sans possibilité de relogement, il sera relevé que le bailleur lui a fait des propositions de relogement en juillet 2023, puis lui a proposé un contrat de location temporaire pour un bien situé à [Localité 6] en octobre 2023, si bien que ce chef de préjudice ne saurait donner lieu à indemnisation. 

En conséquence, la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral sera rejetée. 



Sur les demandes accessoires

En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner l'OPAC de l'Oise, qui succombe à l'instance, aux entiers dépens. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Madame [K], l'OPAC de l'Oise sera condamné à lui verser la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire, laquelle est de droit par application de l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

CONDAMNE l'OPAC de l'Oise à payer à Madame [T]-[J] [K] la somme de 2.048,20 euros à titre de dommages et intérêts ; 

CONDAMNE l'OPAC de l'Oise à payer à Madame [T]-[J] [K] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE l'OPAC de l'Oise aux dépens ; 

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ; 

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. 


LE GREFFIER LE JUGE