Tribunal Judiciaire · 1ère ch. - Sect.4 — 3 juillet 2024

Min N° 24/00554
N° RG 24/01968 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDQU4

Syndic. de copro. SECONDAIRE DU VERSEAU I RESIDENCE LE VERSEAU représenté par son syndic ASL IMMOBILIER
C/
M. [D] [K]



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGEMENT DU 03 juillet 2024




DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES SECONDAIRE DU VERSEAU I RESIDENCE LE VERSEAU situé [Adresse 4] à [Localité 5] représenté par son syndic ASL IMMOBILIER
[Adresse 4]
[Localité 3]

représentée par Me Annabelle ORTEGA GONZALEZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant


DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [K]
[Adresse 1]
[Localité 2]

non comparant


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame COLLANGE Elisabeth, Juge
Greffier : Madame DE PINHO Maria, Greffière


DÉBATS :

Audience publique du : 15 mai 2024




Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Annabelle ORTEGA GONZALEZ


Copie délivrée
le :
à : Monsieur [D] [K]




EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [K] est propriétaire des lots n° 117, 261 et 453 de la Résidence Le Verseau située [Adresse 4] à [Localité 5]. 

Par courrier d'avocat du 2 juin 2022, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a mis en demeure Monsieur [K] de régler les charges de copropriété restées impayées. 

Par acte du 18 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son syndic la ASL IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [D] [K] devant le tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de le voir condamner à lui régler les sommes de :
- 4.014,33 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 26 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2022 ;
- 334 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2022 ; 
- 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 15 mai 2024.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient les demandes contenues dans son acte introductif d'instance.

Monsieur [D] [K], cité par acte remis à étude, n'est ni présent ni représenté.

La décision était mise en délibéré à la date du 3 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. 

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l'Assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- un relevé de propriété ;
- un relevé de compte au 26 janvier 2024 ;
- les appels de fonds 2021-2023 ;
- les mises en demeure des 18 novembre 2021 et 2 juin 2022 ; 
- les PV des assemblées générales 2019-2023 ; 
- le contrat de syndic.

Au vu des pièces produites, il est établi que Monsieur [D] [K] est redevable de la somme de 4.014,33 euros au titre des charges de copropriété restées impayées suivant décompte arrêté au 26 janvier 2024 (premier trimestre 2024 inclus). 

Monsieur [D] [K], défaillant à la procédure, ne justifie pas de paiements de nature à remettre en cause la dette ainsi établie.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [D] [K] au paiement de cette somme, laquelle produira des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, compte tenu des sommes réclamées postérieurement à la mise en demeure du 2 juin 2022. 


Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l'espèce, le syndicat de copropriété sollicite une somme de 334 euros décomposée comme suit :
- mise en demeure 18/11/2021 (20 €)
- mise en demeure 03/06/2022 (144 €) 
- constitution du dossier avocat 09/06/2023 (150 €)
- relance 20/10/2023 (20 €)

Le contrat de syndic prévoit, en son article 9 intitulé " Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires ", que les frais de recouvrement de l'article précité sont fixés à 20 € TTC s'agissant d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, à 10 € s'agissant d'une relance après mise en demeure, ou encore en fonction du coût horaire s'agissant du suivi du dossier transmis à l'avocat mais, en ce cas, uniquement en cas de diligences exceptionnelles. 

Le syndicat demandeur justifie de l'envoi d'une mise en demeure le 18 novembre 2021 et d'une relance le 2 juin 2022, ce qui justifie un coût de 30 euros TTC à la charge du copropriétaire défaillant en vertu du contrat de syndic. 

La relance du 20 octobre 2023 n'est pas versée à la procédure et les diligences exceptionnelles susvisées ne sont pas démontrées. Ainsi, la demande sera rejetée pour le surplus. 

Il en résulte que Monsieur [D] [K] est redevable de la somme de 30 euros au titre des frais visés à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il sera donc condamné au paiement de cette somme.

Sur la demande de dommages intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, le syndicat demandeur ne démontre pas avoir subi de préjudice indépendant du retard de paiement des charges de copropriété dues par Monsieur [D] [K], ni que ce préjudice aurait été causé par la mauvaise foi de ce dernier, étant précisé que le seul retard dans les paiements se trouve réparé par les intérêts moratoires.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat demandeur sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner Monsieur [D] [K], qui succombe à l'instance, aux entiers dépens de l'instance. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir le syndicat demandeur, Monsieur [D] [K] sera condamné à lui verser la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, compte tenu de l'ancienneté et de la nature du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire, laquelle est de droit par application de l'article 514 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [D] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence du Verseau sis [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic ASL IMMOBILIER, la somme de 4.014,33 euros au titre des charges de copropriété dues au 26 janvier 2024 (premier trimestre 2024 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [D] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence du Verseau sis [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic ASL IMMOBILIER, la somme de 30 euros au titre des frais de recouvrement visés à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Verseau sis [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic ASL IMMOBILIER, de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [D] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence du Verseau sis [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic ASL IMMOBILIER, la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [K] aux dépens ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.

 
LE GREFFIER LE JUGE