Tribunal Judiciaire · Ctx Gen JCP — 3 juillet 2024

Min N° 24/00534
N° RG 24/01194 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDOV6

M. [P] [C] [X]
C/
M. [K] [T] [B]
Mme [G] [I] épouse [B]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 juillet 2024


DEMANDEUR :

Monsieur [P] [C] [X]
[Adresse 2]
[Localité 5]

représenté par Me Isabelle HUGUES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant


DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [T] [B]
[Adresse 3]
[Localité 4]

représenté par Me Brigitte VENADE, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

Madame [G] [I] épouse [B]
[Adresse 1]
[Localité 6]

représentée par le cabinet TOURAUT AVOCATS, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-226 du 12/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MEAUX)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame COLLANGE Elisabeth, Juge
Greffier : Madame DE PINHO Maria, Greffière

DÉBATS :

Audience publique du : 15 mai 2024


Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Isabelle HUGUES

Copie délivrée
le :
à : Me Brigitte VENADE / cabinet TOURAUT AVOCATS





FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 28 août 2020, Monsieur [P] [X] a donné à bail à Monsieur [K] [B] et Madame [G] [I] épouse [B] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial de 1.150 euros et 82 euros de provisions pour charges. 

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [P] [X] a, par acte d'huissier du 12 juin 2023, fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte de commissaire de justice du 6 septembre 2023, Monsieur [P] [X] a ensuite fait assigner Monsieur [K] [B] et Madame [G] [I] épouse [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, statuant en référé, aux fins de voir : 
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail, 
- ordonner leur expulsion, 
- condamner Monsieur [K] [B] et Madame [G] [I] épouse [B] au paiement provisionnel de la somme de 4.042,69 euros au titre de l'arriéré locatif, d'une indemnité mensuelle d'occupation, outre une somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 28 novembre 2023. 

L'affaire a été renvoyée aux audiences du 9 janvier 2024, 13 février 2024 et 27 février 2024. 

A l'audience du 27 février 2024, les parties ont sollicité une passerelle du référé au fond au regard des contestations sérieuses soulevées. 

C'est dans ce contexte que l'affaire a été appelée à l'audience du 15 mai 2024. 

Monsieur [B] a sollicité un nouveau renvoi de l'affaire, compte tenu de ses démarches auprès de la Caisse d'Allocations familiales pour le rétablissement des aides au logement afférentes au bail en litige, ce à quoi s'est opposé Monsieur [P] [X]. Il n'a pas été fait droit à cette demande de renvoi et l'affaire a été retenue. 

Monsieur [P] [X], représenté par son conseil, se réfère oralement aux conclusions visées à l'audience par lesquelles il demande au juge de : 
- ordonner la résiliation du bail sur le fondement des articles 1217 et 1224 à 1228 du code civil ; 
- ordonner l'expulsion de Monsieur et Madame [B] ; 
- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira aux frais, risques et périls des défendeurs ; 
- condamner solidairement Monsieur et Madame [B] à lui payer la somme de 11.362,82 euros correspondant à la dette locative actualisée au mois de mai 2024 inclus, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération des lieux, outre une somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- débouter Monsieur et Madame [B] de toutes leurs demandes ; 
- condamner ces derniers aux dépens. 

A l'appui de ses demandes, il se prévaut d'une dette locative dont Monsieur et Madame [B] sont tous deux redevables au titre du contrat de location du 28 août 2020, soulignant que la séparation du couple de locataires et les décisions prises par la Caisse d'Allocations familiales ne lui sont pas opposables et n'ont pas d'incidence sur sa créance à leur égard. Concernant Madame [B], elle est solidairement tenue au paiement de la dette, même si elle n'est pas signataire du bail, compte tenu du principe de co-titularité du bail prévu aux dispositions de l'article 1751 du code civil. Il ajoute que les régularisations de charge sont parfaitement justifiées, de même que l'augmentation de la provision pour charges tenant compte des charges réelles. 

Madame [G] [I] épouse [B], représentée par son conseil, se réfère oralement aux conclusions visées à l'audience par lesquelles elle demande au juge de :
- à titre principal, juger qu'elle ne saurait être tenue à la dette locative postérieurement au 23 juin 2023 en raison de son départ du logement pour violences conjugales ; 
- à titre subsidiaire, juger que le contrat de bail a été résolu le 13 août 2023 ; débouter Monsieur [X] de sa demande de condamnation solidaire à son encontre pour les indemnités d'occupation dues à compter du 13 août 2023 ; lui octroyer les plus larges délais de paiement ; 
- en tout état de cause, débouter Monsieur [X] de toutes ses demandes. 

En réplique aux prétentions de Monsieur [X], Madame [B] soutient que seul Monsieur [B], mentionné au contrat de bail et occupant des lieux, est redevable des loyers impayés ainsi réclamés par le bailleur. Elle souligne ne pas être tenue contractuellement et solidairement avec ce dernier au paiement de ces loyers dès lors qu'elle n'a pas signé le contrat de bail. La dette locative ne saurait non plus être considérée comme une dette solidaire des époux au sens de l'article 220 du code civil dès lors que la dette ne peut être qualifiée de dette ménagère en ce qu'elle s'est créée postérieurement au départ de Madame [B] et de ses enfants du logement dans un contexte de violences conjugales, ceux-ci ayant été hébergés par l'association EQUALIS à compter du 23 juin 2023 ; qu'elle est constituée essentiellement d'indemnités d'occupation liées au maintien dans les lieux de Monsieur [B] en dépit de la résiliation du bail le 13 août 2023 par l'effet de la clause résolutoire du bail ; à cet égard, elle souligne qu'en cas de résiliation judiciaire, il y aurait lieu de fixer la date de résiliation du contrat au 13 août 2023, date d'échéance de la mise en demeure adressée par le bailleur. 

Sur sa demande subsidiaire, elle se fonde sur les dispositions de l'article 1343-5 du code civil et fait état de sa situation personnelle et financière. 

Monsieur [K] [B], représenté par son conseil, se réfère oralement aux conclusions visées à l'audience par lesquelles il demande au juge de : 
- à titre principal, surseoir à statuer dans l'attente de la régularisation de son dossier auprès de la Caisse d'Allocations familiales ; 
- à titre subsidiaire, débouter Monsieur [X] de ses demandes au titre des régularisations de charges 2021 et 2022, des frais de commandement, d'assignation, du montant de la dette, et des provisions sur charges, et pour le surplus, lui accorder des délais de paiement sur deux ans et ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant trois ans ; débouter Monsieur [X] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

A l'appui de sa demande de sursis à statuer, il fait état d'une problématique en lien avec les aides au logement perçues pour le bien loué, qui est actuellement en cours d'instruction auprès de la Caisse d'Allocations familiales. En effet, Madame [B] aurait perçu les aides allouées pour ce logement postérieurement à son départ des lieux en juin 2023. Des droits lui ont été ouverts récemment mais il ne percevra d'aides que lorsque le bailleur aura communiqué à cet organisme une quittance de loyer ; la régularisation de la situation aura nécessairement un impact sur le montant voire l'existence de la dette locative. 

A titre subsidiaire, il souligne que le bailleur intègre à ses demandes financières des frais et charges injustifiées et met en évidence l'augmentation injustifiée du montant de la provision pour charges. 

Au soutien de sa demande de délais de paiement, il fait état de sa situation personnelle et financière. 

L'affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'exception de procédure soulevée par Monsieur [K] [B]

Aux termes de l'article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis à statuer suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'évènement qu'elle détermine.

En l'espèce, Monsieur [B] indique ne plus percevoir d'aides au logement pour le bien loué, qu'il occupe seul depuis le départ de Madame [B] en juin 2023, ce qui a généré une dette importante de loyer. Il indique que la situation est en cours de régularisation auprès de la Caisse d'Allocations familiales et demande à ce qu'il soit sursis à statuer dans l'attente de cette régularisation auprès de cet organisme. 



Il ressort des éléments versés au débat que les difficultés dans la perception des aides au logement durent depuis plus d'un an puisque Monsieur [B] a écrit un courrier à cet organisme le 8 février 2023 pour signaler une fausse déclaration de séparation de son épouse et solliciter la rectification de ces informations ainsi que la réactivation de son dossier. 

Il est constant que par la suite Madame [B] a quitté le logement avec leurs enfants en juin 2023 et qu'elle a assigné Monsieur [B] en divorce par acte du 7 juillet 2023. 

Les motifs d'une situation d'impayé, ayant trait à la situation personnelle des locataires, telles qu'une séparation ou des démarches sociales en cours, ne conditionnent aucunement l'action du bailleur faisant face à la défaillance objective de ses locataires dans le paiement des loyers. 

Ainsi, l'action de Monsieur [X] aux fins de recouvrement de la dette locative et en résiliation du bail ne saurait être suspendue à une régularisation hypothétique du dossier CAF de Monsieur [B], et ce d'autant plus que les démarches de ce dernier auprès de cet organisme durent depuis plus d'un an. 

En conséquence, l'exception de procédure ainsi soulevée sera rejetée. 


Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer.

Selon l'article 1229 du code civil, la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

En vertu de l'article 1751 du code civil, le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

En l'espèce, Monsieur [X] se prévaut de manquement graves des locataires à leur obligation de paiement justifiant la résolution judiciaire du contrat. 

Il est constant que le bailleur subit des impayés de loyers depuis plus d'un an ; la dette locative qui s'élevait à la somme de 3.997,80 euros au stade du commandement de payer du 12 juin 2023, a atteint la somme de 4.042,69 euros au moment de l'assignation du 6 septembre 2023, jusqu'à la somme de 11.362,82 à la date de l'audience. 

L'ampleur de cet impayé caractérise un manquement suffisamment grave des locataires à leur obligation de paiement. 

Dès lors, la résolution du contrat sera prononcée. 

S'agissant de la date de résiliation du contrat, il y a lieu de retenir la date à laquelle la demande de résiliation a été formulée, soit la date de l'audience, le 15 mai 2024. 

En effet, il n'y a pas lieu de tenir compte de la date de l'acquisition de la clause résolutoire du bail par l'effet du commandement délivré par le bailleur en juin 2023 dès lors que le bailleur est en droit de renoncer à s'en prévaloir, d'autant plus que son action en référé fondée sur cette clause s'est heurtée à une contestation sérieuse soulevée par la partie adverse. 

En conséquence, il y a lieu de prononcer la résiliation du contrat de bail au 15 mai 2024. 



Il s'ensuit que Monsieur [B], désormais seul occupant des lieux, est occupant sans droit ni titre depuis cette date. 

Son expulsion des lieux sera dès lors ordonnée. 

Il sera en outre condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux. 


Sur la dette locative

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Il résulte des articles 1751 et 220 du code civil, et d'une jurisprudence constante que les époux, co-titulaires du bail du local servant à leur habitation sont tenus solidairement du règlement des loyers et des charges jusqu'à la transcription du jugement de divorce, dès lors que le logement a servi, au moins un temps, à l'habitation des deux époux. 

En l'espèce, le contrat de location du 28 août 2020 mentionne, en qualité de locataires, Monsieur et Madame [B]. Toutefois, ce contrat n'a pas été signé par Madame [B], laquelle a rejoint la France postérieurement dans le cadre d'un regroupement familial. 

Madame [B] a saisi le juge aux affaires familiales en juillet 2023 mais aucune décision de ce juge n'est transmise à la procédure. 

A défaut de solidarité conventionnelle, Monsieur et Madame [B] sont toutefois co-titulaires du bail en vertu de l'article 1751 précité et tenus à ce titre au règlement des loyers à l'égard du bailleur, et ce jusqu'à la résiliation du bail, soit jusqu'au 15 mai 2024 compte tenu de ce qui précède. Monsieur [X] est donc en droit de réclamer à Madame [B] le paiement des loyers impayés jusqu'à cette date. 

Le bailleur se prévaut d'un arriéré de 11.362,62 euros, loyer de mai 2024 inclus. 

Sur les contestations formulées par Monsieur [B], il sera indiqué que Monsieur [X] a manifestement procédé tardivement aux régularisations de charges puisque la régularisation 2020 est intervenue au 1er septembre 2022 tandis que les régularisations 2021 et 2022 sont intervenues le 21 novembre 2023. Malgré leur caractère tardif, elles sont justifiées par le bailleur. En effet, la taxe d'ordures ménagères 2021 est bien justifiée (pour être mentionnée dans l'avis d'impôts taxe foncières 2022), la taxe d'ordures ménagères 2022 s'élève bien à 298 euros (même pièce), et les provisions versées en 2021 ont bien été déduites des charges récupérables suivant le document établi par le gestionnaire de location (2.664,60 - 984 = 1.680,60 €). En outre, les charges réelles sur l'année 2022 justifient l'augmentation de la provision qui a été opérée en septembre 2022, conformément aux stipulations contractuelles qui prévoient que " ce montant sera modifié chaque année en fonction des charges déterminées chaque année ". Les arguments de Monsieur [B] de ce chef seront donc rejetés. 

En revanche, le décompte locatif produit par le bailleur intègre des frais (167,23 € ; 179,69 €) qu'il convient de déduire du montant réclamé par ce dernier au titre de l'arriéré locatif dès lors qu'il s'agit de dépens. 

En conséquence, Monsieur et Madame [B] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 11.015,70 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 15 mai 2024. 


Sur les demandes reconventionnelles de délais de paiement

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.


En l'espèce, Monsieur et Madame [B] demandent chacun à pouvoir bénéficier des plus larges délais pour s'acquitter de la dette. 

Madame [B] perçoit l'aide au retour à l'emploi s'élevant à 686,20 euros. 
Elle a trois enfants à charge et s'acquitte d'un loyer de 380,21 euros. 

Monsieur [B] fait état de revenus mensuels d'environ 1.200 euros dans le cadre d'une activité indépendante (EIRL). Outre son loyer, il rembourse un prêt à raison d'échéances mensuelles de 639,76 euros. 

Compte tenu du montant de la dette, et des situations financières des parties ci-avant exposées, force est de constater que les défendeurs ne justifient pas être en capacité de régler la dette dans les délais légaux. 

En conséquence, Monsieur et Madame [B] seront déboutés de leurs demandes de délais respectives. 

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [K] [B] et Madame [G] [I] épouse [B], qui succombent à l'instance, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires que Monsieur [P] [X] a dû accomplir, Monsieur [K] [B] et Madame [G] [I] épouse [B] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
 
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

REJETTE l'exception de procédure soulevée par Monsieur [K] [B] ; 

PRONONCE la résiliation du contrat de bail du 28 août 2020 à la date du 15 mai 2024 ; 

DIT Monsieur [K] [B] occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3] [Localité 4] à compter de cette date ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [K] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, Monsieur [P] [X] à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [K] [B], ainsi que tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [B] et Madame [G] [I] épouse [B] à verser à Monsieur [P] [X] la somme de 11.015,70 euros au titre des loyers et charges dus au 15 mai 2024, loyer du mois de mai 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [K] [B] à payer à Monsieur [P] [X] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d'expulsion ;


DEBOUTE Monsieur [K] [B] de sa demande de délais de paiement ; 

DEBOUTE Madame [G] [I] épouse [B] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [B] et Madame [G] [I] épouse [B] à verser à Monsieur [P] [X] une somme de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [B] et Madame [G] [I] épouse [B] aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; 

DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


LE GREFFIER LE JUGE