Tribunal Judiciaire · Ctx Gen JCP — 3 juillet 2024

Min N° 24/00541
N° RG 24/01176 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDOVB

S.C.I. CAILLAUD
C/
M. [I] [Z], [L] [H]
Mme [E] [O], [B] [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 juillet 2024



DEMANDERESSE :

S.C.I. CAILLAUD
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Me Benoît ALBERT substituant Me Thibaut EXPERTON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant


DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [Z], [L] [H]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]

comparant

Madame [E] [O], [B] [U]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]

non comparante


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame COLLANGE Elisabeth, Juge
Greffier : Madame DE PINHO Maria, Greffière


DÉBATS :

Audience publique du : 15 mai 2024


Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Thibaut EXPERTON

Copie délivrée
le :
à : Monsieur [I] [Z], [L] [H] / Madame [E] [O], [B] [U]



FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 31 octobre 2020, la SCI CAILLAUD a consenti un bail d'habitation à Monsieur [I] [H] et Madame [E] [U] sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial de 762 euros et 18 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI CAILLAUD a, par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2023, fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 5 février 2024, la SCI CAILLAUD a ensuite fait assigner Monsieur [I] [H] et Madame [E] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de voir :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail, 
ordonner leur expulsion,
ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs,
rejeter toute demande visant la suspension de la clause résolutoire et la fixation d'un échéancier de paiement ou encore l'octroi de délai supplémentaire,
condamner solidairement Monsieur [I] [H] et Madame [E] [U] au paiement de la somme de 3.327,12 euros au titre de l'arriéré locatif, la somme de 152,63 euros au titre des frais d'huissier relatif au commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 838,35 euros, outre une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 15 mai 2024.

A l’audience, la SCI CAILLAUD, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 3.308,52 euros arrêtée au 13 mai 2024, précisant être opposée à l'octroi de délais au bénéfice des locataires.

Monsieur [I] [H] comparait en personne et représente Madame [E] [U] au moyen d’un pouvoir de représentation transmis en cours de délibéré, avec l’autorisation du tribunal. 

Ils reconnaissent le principe et le montant de la dette locative, mais demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en s'acquittant du loyer courant et d'une somme supplémentaire de 100 euros en règlement de l'arriéré. A titre subsidiaire, ils demandent à bénéficier d’un délai pour quitter les lieux, au moins jusqu’à septembre 2024. Ils justifient du dépôt d’un dossier de surendettement le 18 mars 2024. 

L'affaire était mise en délibéré au 3 juillet 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur la dette locative

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.


En l'espèce, la SCI CAILLAUD produit un décompte démontrant que Monsieur [I] [H] et Madame [E] [U] restent lui devoir, frais déduits (7,80 euros de frais d'impayés), la somme de 3.300,72 euros à la date du 13 mai 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse).

Aucune contestation tant du principe que du montant de la dette n'est soulevée à l'audience. 

Conformément à l'article 1310 du code civil et compte tenu de la clause de solidarité qui figure dans le contrat de bail, Monsieur [I] [H] et Madame [E] [U] seront tenus solidairement au paiement.

En conséquence, Monsieur [I] [H] et Madame [E] [U] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme de 3.300,72 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 13 mai 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.


Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 9 février 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable. 

Sur le bien-fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 31 octobre 2020 contient une clause résolutoire (paragraphe n°8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 octobre 2023, pour la somme en principal de 3.192,07 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 décembre 2023.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

A l'audience, Monsieur [I] [H] et Madame [E] [U] demandent à ce que leur soient accordés des délais de paiement afin de se maintenir dans les lieux.

La bailleresse est opposée à l'octroi de délais de paiement.

Il ressort des éléments du dossier que les loyers courants sont réglés, et ce depuis plusieurs mois, et que les locataires disposent de ressources suffisantes pour apurer le montant de la dette dans les délais légaux. En effet, Monsieur [H] perçoit une rémunération mensuelle de 1.606 euros et Madame [U] perçoit des allocations chômage d’un montant mensuel de 1.040,67 euros (décembre 2023) et est en recherche d’emploi. 

En outre, il résulte des pièces communiquées à l’audience que Monsieur [H] s’est rapproché de l’assistante sociale du personnel de son entreprise bien avant l’audience, qu’une demande de FSL est en cours d’instruction ainsi qu’une demande d’aide financière auprès de la CAF. En outre, Monsieur [H] et Madame [U] ont déposé un dossier de surendettement le 18 mars 2024. 


Compte tenu de ces éléments, Monsieur [I] [H] et Madame [E] [U] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. 

L’attention des locataires est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer courant et la mensualité de remboursement de l’arriéré locatif :
la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef ;
Monsieur [I] [H] et Madame [E] [U] seront solidairement redevables du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion.


Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [I] [H] et Madame [E] [U], qui succombent à l’instance, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires que la SCI CAILLAUD a dû accomplir, Monsieur [I] [H] et Madame [E] [U] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DECLARE recevable l'action de la SCI CAILLAUD ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 octobre 2020 entre la SCI CAILLAUD, d'une part, et Monsieur [I] [H] et Madame [E] [U], d'autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1] à [Localité 3] sont réunies à la date du 31 décembre 2023 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [H] et Madame [E] [U] à verser à la SCI CAILLAUD la somme de 3.300,72 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 mai 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [I] [H] et Madame [E] [U] à s’acquitter de la dette en 32 mensualités de 100 euros minimum chacune et une 33ème mensualité soldant la dette, en plus du loyer courant, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELLE que, conformément à l'article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;



DIT qu'en revanche, si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure :

la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et le bail sera considéré comme résilié de plein droit à compter du 31 décembre 2023 ;

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

la bailleresse sera autorisée, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [I] [H] et Madame [E] [U], ainsi que tous occupants de leur chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire ;

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Monsieur [I] [H] et Madame [E] [U] seront solidairement condamnés à verser à la SCI CAILLAUD une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [H] et Madame [E] [U] à verser à la SCI CAILLAUD une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [H] et Madame [E] [U] aux dépens qui comprennent le coût du commandement visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.


LE GREFFIER LE JUGE