Tribunal Judiciaire · Ctx Gen JCP — 3 juillet 2024

Min N° 24/00531
N° RG 23/04543 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDI3K

HABITAT 77
C/
M. [P] [I]
Mme [T] [B]



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 juillet 2024




DEMANDERESSE :

HABITAT 77
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocats plaidant



DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [I]
[Adresse 2]
[Localité 4]

comparant

Madame [T] [B]
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par son concubin Monsieur [P] [I]


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame COLLANGE Elisabeth, Juge
Greffier : Madame DE PINHO Maria, Greffière


DÉBATS :

Audience publique du : 15 mai 2024


Copie exécutoire délivrée
le :
à : SELARL JEANINE HALIMI

Copie délivrée
le :
à : Monsieur [P] [I] / Madame [T] [B]



FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 5 octobre 2018, l'Office Public de l’Habitat de Seine et Marne a consenti un bail d'habitation à Monsieur [P] [I] et Madame [T] [B] sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial de 333,37 euros.

HABITAT 77 - Office Public de l’Habitat de Seine et Marne (OPH 77) a, par acte d’huissier du 4 novembre 2022, fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par acte du même jour, HABITAT 77 - Office Public de l’Habitat de Seine et Marne (OPH 77) a fait sommation auxdits locataires de lui fournir un avis d’imposition « en vertu de l’arrêté du 22 décembre 2020 relatif au nouveau formulaire de demande de logement locatif social et aux pièces justificatives fournies pour l’instruction de la demande de logement locatif social ». 

Par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2023, HABITAT 77 - Office Public de l’Habitat de Seine et Marne (OPH 77) a ensuite fait assigner Monsieur [P] [I] et Madame [T] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de voir :
principalement, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, et subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail, 
ordonner en conséquence leur expulsion,
condamner solidairement Monsieur [P] [I] et Madame [T] [B] au paiement de la somme de 16.587,30 euros au titre de l'arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 360 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Au terme de plusieurs renvois prononcés à la demande des parties, l’affaire a été appelée et débattue à l’audience du 15 mai 2024. 

HABITAT 77 - Office Public de l’Habitat de Seine et Marne (OPH 77), représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 16.524,37 euros arrêtée au 2 mai 2024. Elle précise que la dette locative est causée par l’application d’un surloyer sur une année, faute pour Monsieur [I] d’avoir justifié d’un avis d’imposition 2021 sur les revenus 2020. 

Monsieur [P] [I] comparait en personne et justifie d’un pouvoir régulier lui permettant de représenter Madame [T] [B], sa concubine, à l’audience. 

Ils exposent que Monsieur [I] n’est pas en mesure de justifier d’un avis d’imposition 2021 du fait de la cessation à cette époque de son activité d’auto-entrepreneur et de difficultés comptables qui ne lui ont pas permis de procéder à sa déclaration de revenus 2021 ; le service des impôts lui a indiqué qu’aucune régularisation n’était possible passé un délai de trois ans. Les avis d’imposition 2022, 2023 ont quant à eux été justifiés. Ils ajoutent qu’un plan de surendettement, qui n’inclut pas cette dette, est en cours. 

L'affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dette locative

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.



Il résulte des articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation, et notamment de l'article L. 441-9, que, pour retenir le montant du Supplément de Loyer de Solidarité forfaitaire dans l'arriéré locatif, le bailleur doit démontrer qu'il a adressé au locataire une mise en demeure de justifier de son avis d'imposition et de fournir des renseignements sur l'ensemble des personnes vivant au foyer.

En l'espèce, HABITAT 77 - Office Public de l’Habitat de Seine et Marne (OPH 77) fait état d'un arriéré locatif de 16.524,37 euros à la date du 2 mai 2024 (échéance du mois d'avril 2024 incluse).

Il résulte des déclarations des parties à l’audience et du décompte locatif que la somme ainsi réclamée correspond à un supplément de loyer appliqué sur l’année 2022. 

Pour justifier de l’application de cette pénalité, HABITAT 77 - Office Public de l’Habitat de Seine et Marne (OPH 77) produit une sommation de faire du 4 novembre 2022 et un courrier daté du 2 mai 2023 portant mise en demeure de produire les avis d’imposition 2021. 

Il n’est pas contesté par les parties que l’acte faisant défaut est l’avis d’imposition 2021 de Monsieur [I]. 

Les éléments produits par le bailleur sont postérieurs à la période concernée ainsi qu’à l’application du supplément de loyer. 

Le bailleur ne démontre pas de l’envoi aux locataires d’une mise en demeure préalable à l’application de ce supplément de loyer, contemporaine de la période concernée. A ce titre, il apparait que le temps ainsi écoulé a privé Monsieur [I] d’une chance de régulariser sa situation vis-à-vis des impôts afin de pouvoir en justifier. 

Ainsi, le bailleur ne démontre pas avoir respecté la procédure prévue à l’article L.441-9 du code de l’habitation et de la construction pour l’octroi de suppléments de loyer. 

Dans ces conditions, HABITAT 77 - Office Public de l’Habitat de Seine et Marne (OPH 77) ne justifie d’aucune créance à l’égard des défendeurs. 

En conséquence, HABITAT 77 - Office Public de l’Habitat de Seine et Marne (OPH 77) sera déboutée de sa demande en paiement. 

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 21 septembre 2023, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, HABITAT 77 - Office Public de l’Habitat de Seine et Marne (OPH 77) justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales de SEINE-ET-MARNE par lettre recommandée avec accusé de réception le 12 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable. 

Sur le bien-fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 5 octobre 2018 contient une clause résolutoire (article 5) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 novembre 2022, pour la somme en principal de 12.022,96 euros.





Néanmoins, la somme ainsi réclamée correspond, comme il a été dit plus avant, à l’application d’un supplément de loyer par le bailleur sur l’année 2022, dont il ne peut se prévaloir dès lors qu’il ne démontre pas avoir respecté la procédure visée par les textes. 

Il sera par ailleurs souligné que le commandement de payer est concomitant à la sommation de justifier d’un avis d’imposition. 

Ainsi, il sera considéré que le commandement de payer susmentionné est sans fondement et que, dans ces conditions, il ne peut être tiré aucune conséquence de l’absence de règlement des locataires dans les deux mois qui ont suivi cet acte. 

La résiliation judiciaire du contrat de bail n’est pas plus justifiée dès lors que les locataires sont à jour du paiement de leur loyer. 

En conséquence, la demande de résiliation du bail de HABITAT 77 - Office Public de l’Habitat de Seine et Marne (OPH 77) sera rejetée, ainsi que ses demandes subséquentes.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, HABITAT 77 - Office Public de l’Habitat de Seine et Marne (OPH 77), partie perdante, conservera la charge des dépens exposés.

Compte tenu de l’issue du litige, il n'y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

DECLARE recevable l'action de HABITAT 77 - Office Public de l’Habitat de Seine et Marne (OPH 77) ;

DEBOUTE HABITAT 77 - Office Public de l’Habitat de Seine et Marne (OPH 77) de sa demande de condamnation au paiement ;

DEBOUTE HABITAT 77 - Office Public de l’Habitat de Seine et Marne (OPH 77) de ses demandes de résiliation de bail, indemnités d’occupation et expulsion ; 

DÉBOUTE HABITAT 77 - Office Public de l’Habitat de Seine et Marne (OPH 77) de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ; 

CONDAMNE HABITAT 77 - Office Public de l’Habitat de Seine et Marne (OPH 77) aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.


LE GREFFIER LE JUGE