Tribunal Judiciaire · Ctx Gen JCP — 3 juillet 2024

Min N° 24/00535
N° RG 24/01531 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDPPR

M. [X] [V]

C/
Mme [L] [F]
M. [I] [C]



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 juillet 2024




DEMANDEUR :

Monsieur [X] [V]
[Adresse 1]
[Localité 5]

représenté par Me Fabrice NORET, avocat au barreau de MEAUX


DÉFENDEURS :

Madame [L] [F]
[Adresse 2]
[Localité 7]

comparante

Monsieur [I] [C]
[Adresse 3]
[Localité 4]

comparant


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame COLLANGE Elisabeth, Juge
Greffier : Madame DE PINHO Maria, Greffière


DÉBATS :

Audience publique du : 15 mai 2024


Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Fabrice NORET

Copie délivrée
le :
à : Madame [L] [F] / Monsieur [I] [C]





FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 7 mai 2020, Monsieur [X] [V] a consenti un bail d'habitation à Madame [U] [F] sur des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel initial de 845 euros charges comprises.

Par acte sous seing privé non daté, Monsieur [I] [C] s’est porté caution solidaire de ce bail. 

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [X] [V] a, par acte d’huissier en date du 15 décembre 2023, fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail. 

Ce commandement a été dénoncé à Monsieur [I] [C] par acte d'huissier en date du 28 décembre 2023. 

Par actes d'huissier des 7 et 11 mars 2024, Monsieur [X] [V] a ensuite fait assigner Madame [U] [F] et Monsieur [I] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de voir :
constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,
ordonner l'expulsion immédiate de la locataire,
ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs,
condamner solidairement Madame [U] [F] et Monsieur [I] [C] au paiement de la somme de 7.080 euros au titre de l'arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 15 mai 2024.

A l’audience, Monsieur [X] [V], représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 8.820 euros arrêtée au 15 mai 2024. Il s'en rapporte à la décision du tribunal quant à l'octroi de délais de paiement au bénéfice de la locataire.

Madame [U] [F] comparait en personne. Sur la pièce d’identité produite (titre allemand), son identité complète apparait comme étant « [L] [Z] [U] [F] ». Elle sera ainsi dénommée dans la suite du présent jugement. 

Elle reconnaît le principe et le montant de la dette locative. Elle indique que la situation d’impayé est en lien avec une perte d’emploi en septembre 2022 et l’arrêt des allocations chômage en février 2023. Elle ajoute avoir trouvé un nouveau logement dans le cadre d’une colocation ; elle devrait ainsi quitter le logement loué à la fin du mois de mai. Elle demande à pouvoir s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 230 euros, précisant avoir retrouvé du travail au mois d’avril et percevoir des revenus d’environ 1.500 euros. 

Monsieur [I] [C] comparait en personne.

Monsieur [I] [C] ne conteste pas son engagement de caution et ne formule aucune demande, Madame [F] lui ayant dit se charger de cette dette. 

L'affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dette locative

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.




Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, Monsieur [X] [V] produit un décompte démontrant que Madame [L] [Z] [U] [F] reste lui devoir, hors frais, la somme de 8.820 euros à la date du 15 mai 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse).

Aucune contestation tant du principe que du montant de la dette n'est soulevée à l'audience.

En application de l’article 2288 du code civil, celui qui se porte caution d'une obligation s'engage envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.
L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 fixe des conditions particulières à la validité des cautionnements conclus en garanties des obligations du locataire d'un bail d'habitation et les articles 1326 et 2288 et suivants du code civil fixent les conditions de validité du cautionnement.
En l'espèce, Monsieur [I] [C] s'est porté caution pour le paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation dues par la locataire, pour une durée indéterminée à compter du bail. Cet engagement respecte formellement les exigences prescrites par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Par suite, il convient de faire droit à la demande du bailleur à l'encontre de la caution.
En conséquence, Madame [L] [Z] [U] [F] et Monsieur [I] [C] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 8.820 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 15 mai 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 19 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
L’action est donc recevable. 

Sur le bien-fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 7 mai 2020 contient une clause résolutoire (article N°VII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 décembre 2023, pour la somme en principal de 4.410 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 janvier 2024.

Le tribunal constate que le loyer courant n’est pas réglé depuis de nombreux mois. Par ailleurs, les ressources et propositions de règlement de Madame [L] [Z] [U] [F] à l’audience ne permettent pas l'apurement de la dette dans les délais légaux prescrits par les textes. 

Madame [L] [Z] [U] [F] sera donc déboutée de sa demande de délais de paiement.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 27 janvier 2024. 

Madame [L] [Z] [U] [F] étant réputé occupant sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d'autoriser Monsieur [X] [V], à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution.




Il résulte de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution que l'expulsion d'un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. Le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

En l'espèce, Madame [L] [F] est entrée dans les lieux en exécution d'un contrat de bail, le loyer a été réglé irrégulièrement, mais il n'est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction de ce délai de deux mois. Par suite, la demande de Monsieur [V] à ce titre sera rejetée. 

Enfin, Madame [L] [Z] [U] [F] et Monsieur [I] [C] seront solidairement condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.


Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [L] [Z] [U] [F] et Monsieur [I] [C], qui succombent à l’instance, seront solidairement condamnés aux dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires que Monsieur [X] [V] a dû accomplir, Madame [L] [Z] [U] [F] et Monsieur [I] [C] seront solidairement condamnés à lui payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DECLARE recevable l'action de Monsieur [X] [V] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 mai 2020 entre Monsieur [X] [V], d'une part, et Madame [L] [Z] [U] [F], d'autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 6] à [Localité 8] sont réunies à la date du 27 janvier 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Madame [L] [Z] [U] [F] occupant sans droit ni titre depuis le 27 janvier 2024 ;

ORDONNE, en conséquence, à Madame [L] [Z] [U] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, Monsieur [X] [V] à faire procéder à l'expulsion de Madame [L] [Z] [U] [F], ainsi que tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux ;

DÉBOUTE Monsieur [X] [V] de sa demande relative au délai d'expulsion ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;



DEBOUTE Madame [L] [Z] [U] [F] de sa demande de délais de paiement ; 

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [C] et Madame [L] [Z] [U] [F] à verser à Monsieur [X] [V] la somme de 8.820 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 mai 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Madame [L] [Z] [U] [F] et Monsieur [I] [C] à verser à Monsieur [X] [V] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [L] [F] et Monsieur [I] [C] aux dépens qui comprennent le coût du commandement visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.


LE GREFFIER LE JUGE