Tribunal Judiciaire · Ctx Gen JCP — 3 juillet 2024

Min N° 24/00536
N° RG 24/01170 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDOUS

HABITAT 77

C/
Mme [T] [Z]



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 juillet 2024




DEMANDERESSE :

HABITAT 77
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant



DÉFENDERESSE :

Madame [T] [Z]
[Adresse 1]
[Localité 4]

comparante



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame COLLANGE Elisabeth, Juge
Greffier : Madame DE PINHO Maria, Greffière



DÉBATS :

Audience publique du : 15 mai 2024


Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Jeanine HALIMI

Copie délivrée
le :
à : Madame [T] [Z]








FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 2 novembre 2017, HABITAT 77, Office Public de l’Habitat de Seine et Marne, a consenti un bail d'habitation à Madame [T] [Z] sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial de 590,92 euros hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, HABITAT 77, Office Public de l’Habitat de Seine et Marne, a, par acte d'huissier de justice du 22 décembre 2023, fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par acte d'huissier de justice du 29 février 2024, HABITAT 77, Office Public de l’Habitat de Seine et Marne, a ensuite fait assigner Madame [T] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX statuant en référé aux fins de voir :
constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, et subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail,
ordonner son expulsion,
ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de la défenderesse,
condamner Madame [T] [Z] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 6.340,69 euros au titre de l'arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation et d'une somme de 360 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 15 mai 2024.

A l’audience, HABITAT 77, Office Public de l’Habitat de Seine et Marne, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 7.482,79 euros arrêtée au 2 mai 2024, précisant s'en remettre à l'appréciation du tribunal quant à l'octroi de délais de paiement. 

Madame [T] [Z] comparaît en personne. Elle fait état de règlements récents ayant entrainé une diminution de la dette. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en s'acquittant du loyer courant et d'une somme supplémentaire de 200 euros en règlement de l'arriéré.

HABITAT 77, Office Public de l’Habitat de Seine et Marne, s’engage à produire un décompte actualisé de la dette en cours de délibéré.

L'affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2024.

Suivant note en délibéré reçue par courriel au greffe le 27 mai 2024, le conseil de HABITAT 77, Office Public de l’Habitat de Seine et Marne, a transmis un décompte au 24 mai 2024 dont le solde s’élève à la somme de 6.382,79 euros.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dette locative

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, HABITAT 77, Office Public de l’Habitat de Seine et Marne, produit un décompte démontrant que Madame [T] [Z] reste lui devoir, frais déduits (262,88 €), la somme de 6.119,91 euros à la date du 24 mai 2024 (échéance du mois d'avril 2024 incluse).

Les versements évoqués par la locataire à l’audience figurent bien sur le décompte actualisé produit en cours de délibéré, si bien que la dette n’est pas contestée. 

En conséquence, Madame [T] [Z] sera condamnée au paiement de la somme de 6.119,91 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 24 mai 2024 (échéance du mois d'avril 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 4 mars 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, HABITAT 77, Office Public de l’Habitat de Seine et Marne, justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales de SEINE-ET-MARNE par lettre recommandée avec accusé de réception le 9 janvier 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable. 

Sur le bien-fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 2 novembre 2017 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 décembre 2023, pour la somme en principal de 4.954,13 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 février 2024.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

A l'audience, Madame [T] [Z] sollicite des délais de paiement afin de se maintenir dans les lieux. 

Entre le 10 et le 14 mai 2024, Madame [Z] a versé la somme de 1.100 euros, ce qui a entrainé une diminution de la dette locative. Elle explique à l’audience travailler en intérim, ce qui lui procure des revenus moyens d’environ 1.400 euros, mais pouvant s’élever à 800 euros les plus mauvais mois ; elle indique toutefois que son fils majeur, qui travaille en CDI, peut l’aider financièrement en cas de besoin. 

Il ressort de ces éléments que le dernier loyer courant a été réglé et que la locataire dispose de ressources suffisantes pour apurer le montant de la dette dans les délais légaux.

En conséquence, Madame [T] [Z] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. 

L’attention de la locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer courant et la mensualité de remboursement de l’arriéré locatif :
la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef ;

Madame [T] [Z] sera redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [T] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d'équité, il n'y a pas lieu de la condamner sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. HABITAT 77, Office Public de l’Habitat de Seine et Marne, sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l'action de HABITAT 77, Office Public de l’Habitat de Seine et Marne, aux fins d'expulsion ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 novembre 2017 entre HABITAT 77, Office Public de l’Habitat de Seine et Marne, d'une part, et Madame [T] [Z], d'autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1] à [Localité 4] sont réunies à la date du 2 février 2024 ;

CONDAMNE Madame [T] [Z] à verser à HABITAT 77, Office Public de l’Habitat de Seine et Marne, la somme de 6.119,91 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 mai 2024 (échéance du mois d'avril 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Madame [T] [Z] à s’acquitter de la dette en 30 mensualités de 200 euros minimum chacune et une 31ème mensualité soldant la dette, en plus du loyer courant, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;


RAPPELLE que, conformément à l'article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu'en revanche, si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure :

la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et le bail sera considéré comme résilié de plein droit à compter du 2 février 2024 ;

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

la bailleresse sera autorisée, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l'expulsion de Madame [T] [Z], ainsi que tous occupants de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire,


le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Madame [T] [Z] sera condamnée à verser à HABITAT 77, Office Public de l’Habitat de Seine et Marne, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion ;

DÉBOUTE HABITAT 77, Office Public de l’Habitat de Seine et Marne, de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [T] [Z] aux dépens qui comprennent le coût du commandement visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.


LE GREFFIER LE JUGE