Tribunal Judiciaire · Ctx Gen JCP — 3 juillet 2024

Min N° 24/00539
N° RG 24/01174 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDOU4

S.A. D’H.L.M. MON LOGIS

C/
M. [T] [L]



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 juillet 2024




DEMANDERESSE :

S.A. D’H.L.M. MON LOGIS
[Adresse 2]
[Localité 1]

représenté par Me Brice AYALA, avocat au barreau de MELUN



DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [L]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]

comparant



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame COLLANGE Elisabeth, Juge
Greffier : Madame DE PINHO Maria, Greffière



DÉBATS :

Audience publique du : 15 mai 2024


Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Brice AYALA

Copie délivrée
le :
à : Monsieur [T] [L]







FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 19 juin 2019, la S.A d’HLM MON LOGIS a consenti un bail d'habitation à Monsieur [T] [L] sur un local avec jardin situé [Adresse 4] [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial de 479,42 euros au titre du logement et de 15,30 euros au titre du jardin, outre 77,09 euros de provisions sur charges. Par contrat du même jour, la S.A d’HLM MON LOGIS a donné à bail à Monsieur [T] [L] une place de parking située à la même adresse. 

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A d’HLM MON LOGIS a, par acte d’huissier du 11 décembre 2023, fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire desdits contrats. 

Par acte de commissaire de justice du 26 février 2024, la S.A d’HLM MON LOGIS a ensuite fait assigner Monsieur [T] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de voir :
constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,
ordonner son expulsion,
condamner Monsieur [T] [L] au paiement de la somme de 3.356,30 euros au titre de l'arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 15 mai 2024.

A l’audience, la S.A d’HLM MON LOGIS, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 5.002,54 euros, précisant ne pas être opposée à l'octroi de délais de paiement au bénéfice de Monsieur [T] [L].

Monsieur [T] [L] comparaît en personne. Il reconnaît le principe et le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en s'acquittant du loyer courant et d'une somme supplémentaire de 100 euros en règlement de l'arriéré.

L'affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2024.

Par note en délibéré du 28 mai 2024, la S.A d’HLM MON LOGIS a produit, à la demande du Président, le décompte de la dette tel qu’actualisée à l’audience. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dette locative

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, la S.A d’HLM MON LOGIS produit un décompte démontrant que Monsieur [T] [L] reste lui devoir la somme de 5.002,54 euros au 15 mai 2024 (échéance du mois d’avril 2024 incluse).

Aucune contestation tant du principe que du montant de la dette n'est soulevée à l'audience.

En conséquence, Monsieur [T] [L] sera condamné au paiement de cette somme de 5.002,54 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 15 mai 2024 (échéance du mois d’avril 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.





Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 28 février 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A d’HLM MON LOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 12 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable. 

Sur le bien-fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le contrat de bail principal (article N°10) et le contrat accessoire (article N°9) conclus le 19 juin 2019 contiennent une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 décembre 2023, pour la somme en principal de 1.548,37 euros. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire desdits contrats étaient réunies à la date du 23 janvier 2024. 

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

A l'audience, Monsieur [T] [L] demande à ce que lui soit accordé des délais de paiement afin de se maintenir dans les lieux proposant de s'acquitter d'une somme supplémentaire de 100 euros par mois en règlement de l'arriéré, ce qu’accepte le bailleur. 

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [T] [L] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. 

L’attention du locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer courant et la mensualité de remboursement de l’arriéré locatif :
la clause résolutoire sera acquise, et les baux résiliés de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion des locaux d'habitation et de l'emplacement de stationnement, et à celle de tout occupant de son chef ;
Monsieur [T] [L] sera redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [T] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens.




Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d'équité, il n'y a pas lieu de le condamner sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La S.A d’HLM MON LOGIS sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l'action de la S.A d’HLM MON LOGIS aux fins d'expulsion ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux contrats conclus le 19 juin 2019 entre la S.A d’HLM MON LOGIS, d'une part, et Monsieur [T] [L], d'autre part, concernant les locaux à usage d’habitation (entrée B, porte N°B306) et l'emplacement de stationnement (parking N°13) situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 23 janvier 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [T] [L] à verser à la S.A d’HLM MON LOGIS la somme de 5.002,54 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 mai 2024 (échéance du mois d’avril 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [T] [L] à s’acquitter de la dette en 35 mensualités de 100 euros minimum chacune et une 36ème mensualité soldant la dette, en plus du loyer courant, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELLE que, conformément à l'article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu'en revanche, si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure :

la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et les contrats de baux d'habitation et le contrat de location de l'emplacement de stationnement seront considérés comme résiliés de plein droit
 ;

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

la bailleresse sera autorisée, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [T] [L], ainsi que tous occupants de son chef des locaux à usage d'habitation et de l'emplacement de stationnement, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire ;

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Monsieur [T] [L] sera condamné à verser à la S.A d’HLM MON LOGIS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion ;




DÉBOUTE La S.A d’HLM MON LOGIS de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [L] aux dépens qui comprennent le coût du commandement visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.


LE GREFFIER LE JUGE