Tribunal Judiciaire · 1ère ch. - Sect.4 — 3 juillet 2024

Min N° 24/00550
N° RG 23/03803 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDHKK

Syndic. de copro. DE L’ENS. IMMO. [Adresse 5] REP PAR SON SYNDIC LE CABINET SNG
C/
Mme [N] [P]
M. [L] [D]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGEMENT DU 03 juillet 2024


DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. DE L’ENS. IMMO. [Adresse 5] REP PAR SON SYNDIC LE CABINET SNG
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Charles BOHBOT, avocat au barreau de COMPIEGNE, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Madame [N] [P]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 4]

représentée par Me Sophia RIZK, avocat au barreau de MEAUX substituant Me Sylvie MOUTOUCOMORAPOULE, avocat au barreau de SAINT DENIS, avocat plaidant

Monsieur [L] [D]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 1]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame COLLANGE Elisabeth, Juge
Greffier : Madame DE PINHO Maria, Greffière

DÉBATS :

Audience publique du : 15 mai 2024


Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Sylvie MOUTOUCOMORAPOULE

Copie délivrée
le :
à : Me Charles BOHBOT / Monsieur [L] [D]




EXPOSE DU LITIGE

Madame [N] [P] et Monsieur [L] [D] sont propriétaires des lots n° 7 et 36 de l'ensemble immobilier [Adresse 5] à [Localité 1]. 

Par acte du 9 août 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son syndic le cabinet SNG, a fait assigner Madame [N] [P] et Monsieur [L] [D] devant le tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de les voir condamner solidairement à lui régler les sommes de :
- 2.929,20 euros au titre des charges de copropriété impayées (2ème trimestre 2023 inclus), avec le bénéfice de la capitalisation des intérêts ; 
- 2.500 euros à titre de dommages et intérêts ;
- 1.080 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Après deux renvois prononcés à la demande des parties, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 15 mai 2024.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, se réfère oralement à ses conclusions par lesquelles il sollicite le débouté des demandes adverses et la condamnation solidaire des défendeurs au paiement des sommes suivantes :
- 5.451,60 euros au titre des charges et frais impayés (4ème trimestre 2023 inclus) ; 
- 1.080 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- 2.500 euros à titre de dommages et intérêts ; 
Outre l'imputation du règlement de 6.627 euros opéré par le notaire sur les sommes précitées. 

Au soutien de ses demandes, il indique que Madame [N] [P] et Monsieur [L] [D] ont vendu leur bien le 18 décembre 2023 et que le notaire a effectué un virement d'un montant de 6.627 euros à son profit en règlement des charges impayées, frais inclus. 

Madame [N] [P], représentée par son conseil, se réfère oralement à ses conclusions par lesquelles elle sollicite le débouté des demandes adverses et, à titre reconventionnel, la condamnation du syndicat demandeur à restituer les sommes indûment prélevées sur le prix de vente du bien. 

A l'appui de ses demandes, elle fait valoir que le syndicat a été réglé sur le prix de la vente du bien immobilier si bien que la demande au titre de l'arriéré de charges est devenue sans objet. Elle ajoute que le virement dont a bénéficié le syndicat demandeur outrepasse le montant de sa créance, et réclame à ce titre la restitution du trop-perçu. 

Monsieur [L] [D], cité à étude, n'est ni comparant ni représenté. 

La décision était mise en délibéré à la date du 3 juillet 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur les charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. 

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.





L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l'Assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. 

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires se prévaut d'une créance de 5.451,60 euros au titre des charges de copropriété impayées par les défendeurs, 4ème trimestre 2023 inclus. 

Or, il ressort de la procédure que ces derniers ont vendu leur bien le 18 décembre 2023 et que le syndicat des copropriétaires a reçu un virement du notaire instrumentaire d'un montant de 6.627 euros en règlement de l'arriéré. 

Par suite, sa demande de condamnation au paiement est devenue sans objet. 

La demande de ce chef sera donc rejetée. 

***

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, le syndicat demandeur ne démontre pas avoir subi de préjudice indépendant du retard de paiement des charges de copropriété dues par Madame [N] [P] et Monsieur [L] [D], ni que ce préjudice aurait été causé par la mauvaise foi de ces derniers, étant souligné que l'arriéré de charges a été régularisé avant l'audience. 

En conséquence, la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat demandeur sera rejetée.

***

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

En l'espèce, l'issue du litige commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile. 


Sur les demandes reconventionnelles de Madame [P]

L'article 1302 du code civil dispose à cet effet que tout paiement suppose une dette : ce qui a été payé sans être dû, est sujet à répétition.

En l'espèce, le notaire en charge de la vente du bien appartenant à Madame [N] [P] et Monsieur [L] [D] a effectué un virement de 6.627 euros le 20 décembre 2023 au bénéfice du syndicat demandeur au titre de sa créance de charges de copropriété. 


Cette somme correspond effectivement au solde du décompte de charges à la date de la vente du bien immobilier, conformément au décompte produit. 

Elle inclut les charges de copropriété à proprement parler, outre les frais de recouvrement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

Ce montant ne tient pas compte de dommages et intérêts, contrairement à ce qu'indique Madame [P]. 

En revanche, il intègre des frais irrépétibles de 1.080 euros, qui ne sont pas dus suivant les développements qui précèdent. Cette somme est sujette à restitution. 

Pour le surplus, Madame [P] ne formule pas de contestation précise quant aux sommes qui auraient été versées indûment au syndicat. 

En conséquence, le syndicat demandeur sera condamné à restituer à Madame [P] la somme de 1.080 euros. 


Sur les mesures accessoires

Compte tenu de l'issue du litige, chaque partie conservera la charge des dépens par elle exposés.

Il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire, laquelle est de droit par application de l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 5], représenté par le cabinet SNG, de l'ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 5], représenté par le cabinet SNG, à payer à Madame [N] [P] la somme de 1.080 euros au titre du trop-perçu du 20 décembre 2023 ; 

DEBOUTE Madame [N] [P] du surplus de ses demandes ; 

DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

DIT que chaque partie conservera la charge des dépens par elle exposés ; 

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.

 
LE GREFFIER LE JUGE