Tribunal Judiciaire · 18° chambre 2ème section — 11 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me NORMAND (E1452)
C.C.C.
délivrée le :
à Me POMMIER (J114) 


■


18° chambre 
2ème section

 
 N° RG 22/05664 

N° Portalis 352J-W-B7G-CW55S

N° MINUTE : 2

Saisine du :
17 Mai 2021




JUGEMENT 
rendu le 11 Juillet 2024 






DEMANDERESSE

S.A.S. RISESMART FRANCE anciennement dénommée HR CONSULTANCY PARTNERS (RCS de Paris 490 748 670)
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Maître Jérôme NORMAND de l’ASSOCIATION BRUN - CESSAC Associés, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1452



DÉFENDERESSE

S.C. OFI INVEST PATRIMOINE IMMOBILIER anciennement dénommée AVIVA PATRIMOINE IMMOBILIER (RCS de Paris 408 375 855)
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J114


Décision du 11 Juillet 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 22/05664 - N° Portalis 352J-W-B7G-CW55S

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l'Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s'y sont pas opposés.

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, statuant en juge unique,

assisté de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l'audience du 20 Mars 2024 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2024 prorogé au 11 Juillet 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

_________________


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 16 septembre 2009, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE CROISSANCE PIERRE, devenue par la suite la S.C. AVIVA PATRIMOINE IMMOBILIER, puis enfin la S.C. OFI INVEST PATRIMOINE IMMOBILIER, a donné à bail commercial à la S.A.S. VALORISATION ACCOMPAGNEMENT ET RECLASSEMENT, devenue par la suite la S.A.S. HR CONSULTANCY PARTNERS, puis enfin la S.A.S. RISESMART FRANCE, des locaux à usage exclusif de bureaux commerciaux ainsi que deux emplacements de parking n°52 et n°53 situés respectivement au quatrième étage et au premier sous-sol d'un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] (Rhône) pour une durée de neuf années à effet au 19 septembre 2009 afin qu'y soit exercée une activité d'accompagnement et de réinsertion professionnelle des demandeurs d'emplois, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 35.520 euros hors taxes et hors charges et d'une provision annuelle sur charges locatives d'un montant de 8.620 euros payables trimestriellement à terme à échoir.

Par acte d'huissier en date du 5 mars 2018, la S.A.S. RISESMART FRANCE a fait signifier à la S.C. OFI INVEST PATRIMOINE IMMOBILIER un congé pour le 18 septembre 2018.

Un pré-état des lieux de sortie a été établi contradictoirement par acte sous signature privée en date du 20 juillet 2018, puis la S.A.S. RISESMART FRANCE a procédé à la libération des locaux et à la restitution des clefs suivant procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie contradictoire définitif dressé par acte d'huissier de justice en date du 17 septembre 2018.



Décision du 11 Juillet 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 22/05664 - N° Portalis 352J-W-B7G-CW55S

Par lettre adressée par l'intermédiaire de sa mandataire en date du 5 février 2019, la S.C. OFI INVEST PATRIMOINE IMMOBILIER a transmis à la S.A.S. RISESMART FRANCE un chèque bancaire d'un montant de 4.994,13 euros en restitution d'une partie du dépôt de garantie d'un montant total de 9.864,02 euros versé lors de la conclusion et en cours d'exécution du contrat de bail, expliquant par lettre ultérieure en date du 19 février 2019 que la retenue d'un montant de 5.899,02 euros correspondait au coût des travaux de remise en état de l'installation électrique.

Par lettre recommandée en date du 27 février 2019 réceptionnée le lendemain, la S.A.S. RISESMART FRANCE a contesté cette retenue et sollicité la restitution de la somme de 5.899,02 euros, puis a, par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 22 mars 2019 réceptionnée le 25 mars 2019, mis en demeure la S.C. OFI INVEST PATRIMOINE IMMOBILIER de lui rembourser ce montant sous huitaine.

Devant le refus opposé par la S.C. OFI INVEST PATRIMOINE IMMOBILIER par lettre officielle adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 13 mai 2019, la S.A.S. RISESMART FRANCE l'a, par exploit d'huissier en date du 10 février 2020, fait assigner en paiement devant le tribunal judiciaire de Lyon.

Par ordonnance contradictoire en date du 17 mai 2021, le juge de la mise en état a déclaré le tribunal judiciaire de Lyon territorialement incompétent pour connaître du litige au profit du tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 9 mars 2023, la S.A.S. RISESMART FRANCE demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil, de :

– condamner la S.C. OFI INVEST PATRIMOINE IMMOBILIER à lui payer la somme de 5.899,02 euros en restitution du solde du dépôt de garantie, assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2019, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la date de signification du jugement à intervenir ;
– condamner la S.C. OFI INVEST PATRIMOINE IMMOBILIER à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.C. OFI INVEST PATRIMOINE IMMOBILIER aux dépens, en ce compris le coût de l'assignation. 

À l'appui de ses prétentions, la S.A.S. RISESMART FRANCE fait valoir que ni le pré-état des lieux de sortie en date du 20 juillet 2018, ni le procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie définitif en date du 17 septembre 2018 ne font état de la volonté de la défenderesse qu'il soit procédé à la dépose des équipements électriques et des luminaires. Elle ajoute que les travaux relatifs aux installations électriques ont contractuellement été mis à la charge de la bailleresse, si bien qu'ils ne peuvent désormais lui être imputés, ce qui justifie sa demande de restitution du solde du dépôt de garantie.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 13 décembre 2022, la S.C. OFI INVEST PATRIMOINE IMMOBILIER sollicite du tribunal, au visa de l'article 1103 du code civil, de :

– dire et juger que la retenue qu'elle a effectuée sur le montant du dépôt de garantie versé par la S.A.S. RISESMART FRANCE est justifiée ;
– en conséquence, débouter la S.A.S. RISESMART FRANCE de toutes ses demandes ;
– condamner la S.A.S. RISESMART FRANCE à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.A.S. RISESMART FRANCE aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la S.C. OFI INVEST PATRIMOINE IMMOBILIER fait observer que lors de la conclusion du contrat de bail commercial, elle a accepté de faire réaliser des travaux d'installation électrique, accordant en contrepartie à sa locataire une franchise d'un montant correspondant à trois mois de loyers. Elle avance que les locaux devaient être restitués en parfait état, ce qui n'a pas été le cas en l'espèce, et souligne qu'elle n'a pas souhaité conserver par accession les modifications apportées aux locaux par la preneuse, de sorte qu'elle est fondée à garder une partie du dépôt de garantie par-devers elle, ce qui justifie le rejet des prétentions adverses.

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 9 juin 2023.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 20 mars 2024, et la décision a été mise en délibéré au 12 juin 2024, puis prorogée au 11 juillet 2024, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'action en restitution du solde du dépôt de garantie

Sur le bien-fondé de l'action

Aux termes des dispositions de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial litigieux, c'est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'article 2 de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En outre, en application des dispositions de l'article 1147 ancien du même code, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Enfin, en vertu des dispositions de l'article 1150 ancien dudit code, le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qu'on a pu prévoir lors du contrat, lorsque ce n'est point par son dol que l'obligation n'est point exécutée. 

En l'espèce, la clause intitulée « Article 7 : DÉPÔT DE GARANTIE » insérée aux conditions générales du contrat de bail commercial en date du 16 septembre 2009 conclu entre la S.C. OFI INVEST PATRIMOINE IMMOBILIER et la S.A.S. RISESMART FRANCE stipule : « 7.1 Pour garantir l'exécution des obligations lui incombant, ainsi que le paiement de toutes sommes dues au BAILLEUR à titre de loyers, charges, impôts, accessoires, indemnités d'occupation ou autres, le PRENEUR verse ce jour au BAILLEUR, qui le reconnaît, une somme équivalente à trois mois de loyers hors taxes. Le montant du dépôt de garantie d'origine est indiqué à l'article 20.7. 7.2 Ce dépôt conservé par le BAILLEUR pendant toute la durée du bail ne sera ni productif d'intérêts, ni imputable sur la dernière échéance de loyer, et sera remboursable après le départ du PRENEUR, et exécution par lui de toutes les clauses et conditions du bail, notamment après exécution des travaux de remise en parfait état des locaux loués » (pièce n°1 en demande et en défense, page 6).

De plus, la clause intitulée « Article 16 : RESTITUTION DES LOCAUX » insérée à ces mêmes conditions générales prévoit : « 16.3 [Le PRENEUR] devra, en fin de bail, remettre les locaux loués en parfait état de réparation et d'entretien, conformément aux obligations pesant sur lui aux termes du présent bail [...]. Il devra restituer les locaux libres de tous mobiliers, agencements, installations, câblage informatique ou autres, qui n'auraient pas fait accession au BAILLEUR, en vertu de l'option dont il dispose par application de l'article 10.14 du présent bail et après avoir effectué les remises en état nécessitées par ces enlèvements. 16.4 Il sera procédé, en la présence et aux frais du PRENEUR dûment convoqué, à un état des lieux restitués, au moment de la remise des clefs. Le BAILLEUR fera connaître au PRENEUR, dans les 15 jours de cet état des lieux, les travaux de rétablissement qu'il souhaite voir réaliser par le PRENEUR en vertu de l'option prévue à l'article 10.14 » (pièce n°1 en demande et en défense, page 12). 

Enfin, la clause intitulée « Article 10 : ENTRETIEN, RÉPARATION ET TRAVAUX » insérée auxdites conditions générales énonce : « 10.14 Tous les travaux, embellissements, améliorations, installations, cloisonnements et constructions quelconques, faits par le PRENEUR en cours de bail, deviendront en fin de bail la propriété du BAILLEUR, en tout ou partie, si bon semble à celui-ci, sans indemnité et sans préjudice du droit qui est réservé audit BAILLEUR d'exiger la remise des lieux, en tout ou partie, dans leur état primitif, aux frais du PRENEUR, même pour les travaux expressément autorisés par le BAILLEUR » (pièce n°1 en demande et en défense, page 9). 

Il résulte de la combinaison de ces stipulations contractuelles que seuls peuvent faire l'objet soit d'une accession à la bailleresse, soit d'une remise en état, les travaux ou installations réalisés par la preneuse, fût-ce avec l'accord de la propriétaire.

En l'occurrence, le solde de compte de la locataire adressé par la S.C. OFI INVEST PATRIMOINE IMMOBILIER à la S.A.S. RISESMART FRANCE par lettre en date du 5 février 2019 fait état d'une « Remise en état électricité : 5.899,02 » (pièce n°2 en défense).

Il y a lieu de relever, comme le souligne à juste titre la demanderesse, que la clause intitulée « 20.8.4. - Travaux » insérée aux conditions particulières du contrat de bail, lesquelles prévalent sur les conditions générales, mentionne expressément : « TRAVAUX À RÉALISER PAR LE BAILLEUR : Le BAILLEUR fera réaliser dans les locaux les travaux suivants : - Installations électriques (plinthes électriques et courant fort) ; - changement des grilles ventilo convecteurs – changement des convecteurs électriques ; - réfection des faux plafonds avec changement des luminaires ; - sanitaires. Le BAILLEUR fera son possible pour terminer ces travaux le 9 OCTOBRE 2009 » (pièce n°1 en demande et en défense, page 17).

Or, force est de constater que le devis n°DL11356 émis par la S.A.S. EOLYA en date du 29 octobre 2018 d'un montant de 5.899,02 euros T.T.C. porte sur la : « Dépose de 11 interrupteurs et de 15 mètres goulottes avec prises sur cloisons déposées. Suppression des câbles en faux plafond et reprise du dispatching éclairage, pour fonctionnement sur commande centralisée à l'entrée des locaux. Recentrage des appareils lumineux pour alignement selon calepinage initial du plafond. Dépose de deux spots d'éclairage, d'un luminaire ancienne génération [...]. Nettoyage des convecteurs. [...] VARIANTE : Remplacement des 27 luminaires fluorescents par luminaires type dalle LED 600 x 600 TFACTORY, Remplacement par LED des lampes sanitaires, Évacuation des luminaires déposés » (pièces n°4 en demande et n°10 en défense), soit précisément sur des travaux réalisés par la bailleresse elle-même lors de la conclusion du bail, étant au surplus observé que cette dernière ne justifie nullement avoir donné une quelconque suite à ce devis.

Décision du 11 Juillet 2024
18° chambre 2ème section
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Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que la S.C. OFI INVEST PATRIMOINE IMMOBILIER n'est pas fondée contractuellement à réclamer à la S.A.S. RISESMART FRANCE le coût de la remise en état des équipements et installations électriques qu'elle a elle-même mis en place, et ce d'autant qu'il ressort tant du pré-état des lieux de sortie en date du 20 juillet 2018 que du procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie définitif en date du 17 septembre 2018 que lesdits équipements et installations n'ont fait l'objet d'aucune dégradation ni détérioration par la preneuse, seules les mentions « Bon » ou « État d'usage » y étant cochées, à l'exclusion des mentions « Mauvais », « À réparer » ou « À changer » (pièces n°2 et n°3 en demande). 

En conséquence, il convient de condamner la S.C. OFI INVEST PATRIMOINE IMMOBILIER à payer à la S.A.S. RISESMART FRANCE la somme de 5.899,02 euros en restitution du solde du dépôt de garantie.

Sur les intérêts moratoires

Selon les dispositions des trois premiers alinéas de l'article 1153 ancien du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d'un autre acte équivalent telle une lettre missive s'il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit.

En outre, d'après les dispositions de l'article 1146 ancien du même code, les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure de remplir son obligation, excepté néanmoins lorsque la chose que le débiteur s'était obligé de donner ou de faire ne pouvait être donnée ou faite que dans un certain temps qu'il a laissé passer. La mise en demeure peut résulter d'une lettre missive, s'il en ressort une interpellation suffisante.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 1139 ancien dudit code, le débiteur est constitué en demeure, soit par une sommation ou par autre acte équivalent, telle une lettre missive lorsqu'il ressort de ses termes une interpellation suffisante, soit par l'effet de la convention, lorsqu'elle porte que, sans qu'il soit besoin d'acte et par la seule échéance du terme, le débiteur sera en demeure.

En l'espèce, la preneuse justifie avoir adressé par l'intermédiaire de son conseil à son ancienne bailleresse une lettre recommandée de mise en demeure en date du 22 mars 2019 réceptionnée le 25 mars 2019 (pièce n°5 en demande), de sorte que les intérêts moratoires courront à compter de cette date de réception. 

En conséquence, il convient de dire que la somme de 5.899,02 euros que la S.C. OFI INVEST PATRIMOINE IMMOBILIER est condamnée à payer à la S.A.S. RISESMART FRANCE en restitution du solde du dépôt de garantie portera intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2019 jusqu'à complet paiement.

Sur l'astreinte

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En outre, en application des dispositions de l'article L. 131-2 du même code, l'astreinte est indépendante des dommages-intérêts. L'astreinte est provisoire ou définitive. L'astreinte est considérée comme provisoire, à moins que le juge n'ait précisé son caractère définitif. Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu'après le prononcé d'une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. Si l'une de ces conditions n'a pas été respectée, l'astreinte est liquidée comme une astreinte provisoire.

Enfin, en vertu des dispositions de l'article R. 131-1 dudit code, l'astreinte prend effet à la date fixée par le juge, laquelle ne peut pas être antérieure au jour où la décision portant obligation est devenue exécutoire. Toutefois, elle peut prendre effet dès le jour de son prononcé si elle assortit une décision qui est déjà exécutoire.

Il y a lieu de rappeler qu'une astreinte peut être prononcée accessoirement à une condamnation à payer une somme d'argent et se cumuler avec les intérêts au taux légal dont cette condamnation est assortie (Soc., 29 mai 1990 : pourvoi n°87-40182 ; Soc., 12 janvier 1994 : pourvoi n°92-42062).

En l'espèce, eu égard à l'ancienneté de la dette et à la résistance abusive dont a fait preuve la S.C. OFI INVEST PATRIMOINE IMMOBILIER, il apparaît opportun d'assortir la condamnation de cette dernière d'une astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la date de signification de la décision.

En conséquence, il convient d'assortir la condamnation de la S.C. OFI INVEST PATRIMOINE IMMOBILIER à payer à la S.A.S. RISESMART FRANCE la somme de 5.899,02 euros en restitution du solde du dépôt de garantie d'une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la date de signification de la présente décision et pendant une durée de six mois.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la S.C. OFI INVEST PATRIMOINE IMMOBILIER, partie perdante, sera condamnée aux dépens, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à la S.A.S. RISESMART FRANCE une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 4.000 euros, conformément aux dispositions de l'article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 dudit code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

CONDAMNE la S.C. OFI INVEST PATRIMOINE IMMOBILIER à payer à la S.A.S. RISESMART FRANCE la somme de 5.899,02 euros (CINQ MILLE HUIT CENT QUATRE-VINGT-DIX-NEUF euros et DEUX centimes) en restitution du solde du dépôt de garantie versé lors de la conclusion et en cours d'exécution du contrat de bail commercial en date du 16 septembre 2009, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 25 mars 2019 jusqu'à complet paiement, et ce sous astreinte provisoire de 50 (CINQUANTE) euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la date de signification de la présente décision et pendant une durée de six mois,

DÉBOUTE la S.C. OFI INVEST PATRIMOINE IMMOBILIER de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C. OFI INVEST PATRIMOINE IMMOBILIER à payer à la S.A.S. RISESMART FRANCE la somme de 4.000 (QUATRE MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C. OFI INVEST PATRIMOINE IMMOBILIER aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


Fait et jugé à Paris le 11 Juillet 2024


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM