Tribunal Judiciaire · 18° chambre 2ème section — 11 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C. 
délivrées le :
à Me TENDEIRO (P0156)
 Me de LA GATINAIS (C2028)
 Me PORCHER (G0450) 


■


18° chambre 
2ème section
 
 N° RG 20/05545 

N° Portalis 352J-W-B7E-CSIFV

N° MINUTE : 3

Assignation du :
02 Juin 2020







JUGEMENT 
rendu le 11 Juillet 2024 

DEMANDERESSE

S.A.S. FIGURES EXPERTISE ET CONSEIL anciennement dénommée S.A.R.L. AMPARO CONSEIL (RCS de Nanterre 510 255 599)
[Adresse 3]
[Localité 6]

représentée par Maître Mario TENDEIRO de la S.C.P. CASTON TENDEIRO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0156


DÉFENDERESSES

S.C.I. SCI DU [Adresse 2] (RCS de Paris 379 134 802)
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Philippe de LA GATINAIS de la S.E.L.A.R.L. CABINET DLG, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2028

S.A.S. RICHARDIÈRE SAS (RCS de Paris 682 009 121)
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Maître Benjamin PORCHER de la S.E.L.A.S. PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0450

Décision du 11 Juillet 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 20/05545 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSIFV


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, statuant en juge unique,

assisté de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 20 Mars 2024 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2024 prorogé au 11 Juillet 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

_________________


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 9 juin 2011, la S.C.I. SCI DU [Adresse 2] a donné à bail commercial à la S.A.R.L. AMPARO CONSEIL, devenue depuis la S.A.S. FIGURES EXPERTISE ET CONSEIL, des locaux à usage exclusif de bureaux en rez-de-chaussée d'une superficie de 88 m² composés d'une entrée, de quatre bureaux, d'un couloir, de sanitaires et d'une tisanerie, ainsi qu'une cave n°7 en sous-sol, constituant respectivement les lots n°1 et n°101 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 2] à Paris 8ème pour une durée de neuf années à effet au 15 juin 2011, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 36.000 euros hors taxes et hors charges la première année et de 37.000 euros hors taxes et hors charges à compter de la deuxième année, et d'une provision annuelle sur charges locatives d'un montant de 2.160 euros, payables trimestriellement à terme à échoir. 

Par de nombreuses correspondances adressées tant par lettres simples et recommandées que par courriels entre le 7 avril 2014 et le 23 juillet 2019, la S.A.S. FIGURES EXPERTISE ET CONSEIL a contesté auprès de la S.A.S. RICHARDIÈRE SAS, en sa qualité de mandataire et administratrice de biens de la S.C.I. SCI DU [Adresse 2], le montant des charges, taxes locatives et travaux qui lui étaient facturés.

Par lettre recommandée adressée à la S.A.S. RICHARDIÈRE SAS en date du 29 novembre 2019 réceptionnée le 2 décembre 2019, la S.A.S. FIGURES EXPERTISE ET CONSEIL a notifié à la S.C.I. SCI DU [Adresse 2] un congé pour le 14 juin 2020. 



Lui reprochant de ne pas s'être acquittée en intégralité du montant de ses loyers, charges et taxes locatives depuis le troisième trimestre de l'année 2016, la S.C.I. SCI DU [Adresse 2] a, par acte d'huissier en date du 4 mai 2020, fait signifier à la S.A.S. FIGURES EXPERTISE ET CONSEIL un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 43.997,76 euros, outre le coût de l'acte d'un montant de 288,29 euros.

La S.A.S. FIGURES EXPERTISE ET CONSEIL a procédé le 12 mai 2020 à un virement bancaire d'un montant de 11.623,86 euros correspondant aux loyers, charges et taxes locatives du deuxième trimestre de l'année 2020, puis a, par exploits d'huissier en date du 2 juin 2020, fait assigner la S.C.I. SCI DU [Adresse 2] et la S.A.S. RICHARDIÈRE SAS devant le tribunal judiciaire de Paris en nullité du commandement de payer.

Postérieurement à l'introduction de la présente instance, la S.A.S. FIGURES EXPERTISE ET CONSEIL a procédé à la libération des locaux et à la restitution des clefs suivant procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie non contradictoire dressé par acte d'huissier de justice en date du 4 juillet 2022 en l'absence de la S.C.I. SCI DU [Adresse 2] et de la S.A.S. RICHARDIÈRE SAS.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 18 janvier 2023, la S.A.S. FIGURES EXPERTISE ET CONSEIL demande au tribunal, sur le fondement de l'article R. 321-3 du code des procédures civiles d'exécution, de l'article 4 de la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19, de l'article 4 de l'ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d'eau, de gaz et d'électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie de covid-19, de l'ordonnance n°2020-317 du 25 mars 2020 portant création d'un fonds de solidarité à destination des entreprises particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation de l'épidémie de covid-19 et des mesures prises pour limiter cette propagation, de l'article 1 du décret n°2020-371 du 30 mars 2020 relatif au fonds de solidarité à destination des entreprises particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation de l'épidémie de covid-19 et des mesures prises pour limiter cette propagation, de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, des articles L. 145-41 et R. 145-35 du code de commerce, des articles 606, 1101, 1302-1, 1303-1, 1303-4, 1343-2, 1343-5, 1353, 1720 et 2224 du code civil, et de l'article 9 du code de procédure civile, de :

– à titre principal, prononcer la nullité du commandement de payer en date du 4 mai 2020 et le considérer nul et de nul effet comme ayant été délivré de manière irrégulière et non valable ;
– ordonner que le montant total de 43.997,76 euros figurant sur le commandement de payer en date du 4 mai 2020 n'est pas dû ;
– ordonner que la demande reconventionnelle de paiement d'un montant de 8.495,58 euros formée par la S.C.I. SCI DU [Adresse 2] pour régularisation de charges afférentes aux années 2014 et 2015 est prescrite comme ayant été formulée pour la première fois par conclusions en date du 8 mars 2021 ;
– ordonner que de toutes les façons, la S.C.I. SCI DU [Adresse 2] est mal fondée et irrecevable en sa demande reconventionnelle de paiement de la somme de 42.988,26 euros, laquelle n'est ni fondée, ni justifiée ;
– ordonner qu'elle ne doit plus rien des sommes injustement réclamées par la S.C.I. SCI DU [Adresse 2] ;
– en conséquence, débouter la S.C.I. SCI DU [Adresse 2] et la S.A.S. RICHARDIÈRE SAS de l'ensemble de leurs demandes reconventionnelles, lesquelles n'étant ni recevables, ni fondées, ni justifiées ;
– valider le congé du contrat de bail commercial qu'elle a notifié à la S.C.I. SCI DU [Adresse 2] le 29 novembre 2019 à effet au 14 juin 2020 ;
– juger qu'elle a restitué les locaux et les clefs le 4 juillet 2022, s'étant jusqu'à cette date parfaitement acquittée d'une indemnité d'occupation qui ne saurait excéder la somme de 13.410,21 euros T.T.C. charges comprises, et juger que cette indemnité d'occupation ne saurait être due au-delà du 4 juillet 2022 ;
– juger que la S.C.I. SCI DU [Adresse 2] a été soldée au 4 juillet 2022 de toutes les sommes auxquelles elle pouvait prétendre au titre du contrat de bail commercial ;
– à titre subsidiaire, condamner la S.C.I. SCI DU [Adresse 2] à lui restituer la somme de 8.495,58 euros indûment perçue au titre de la prétendue réalisation de gros travaux dans l'immeuble, ou encore plus subsidiairement ordonner la compensation de droit de cette somme avec toute éventuelle condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au profit de la S.C.I. SCI DU [Adresse 2] ;
– condamner la S.C.I. SCI DU [Adresse 2] à lui payer ou rembourser la somme de 10.843,72 euros en restitution du dépôt de garantie, ou subsidiairement ordonner la compensation de droit de cette somme avec toute éventuelle condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au profit de la S.C.I. SCI DU [Adresse 2] ; 
– condamner la S.C.I. SCI DU [Adresse 2] à lui payer la somme de 4.733,77 euros T.T.C. en remboursement des coûts avancés de travaux d'amélioration ayant apporté une plus-value à la jouissance des locaux donnés à bail, ou subsidiairement ordonner la compensation de droit de cette somme avec toute éventuelle condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au profit de la S.C.I. SCI DU [Adresse 2] ; 
– condamner la S.C.I. SCI DU [Adresse 2] à lui payer la somme de 489,20 euros T.T.C. en remboursement du coût avancé du procès-verbal de constat d'huissier en date du 4 juillet 2022 ;
– ordonner que toutes les condamnations prononcées à l'encontre de la S.C.I. SCI DU [Adresse 2] et de la S.A.S. RICHARDIÈRE SAS porteront intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l'assignation, et ordonner que les intérêts dus pour plus d'une année entière seront capitalisés année par année jusqu'à parfait paiement des sommes dues ;
– condamner solidairement la S.C.I. SCI DU [Adresse 2] et la S.A.S. RICHARDIÈRE SAS à lui payer la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner solidairement la S.C.I. SCI DU [Adresse 2] et la S.A.S. RICHARDIÈRE SAS aux dépens ;
– rappeler l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 20 septembre 2023, la S.C.I. SCI DU [Adresse 2] sollicite du tribunal, sur le fondement de l'article L. 145-41 du code de commerce, de l'article 4 de l'ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période, et des articles 605, 606, 1342-10 et 1348 du code civil, de :

– la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;
– à titre principal, débouter la S.A.S. FIGURES EXPERTISE ET CONSEIL de l'ensemble de ses demandes ;
– prendre acte de son désistement de ses demandes reconventionnelles de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial et d'expulsion compte tenu de la libération effective des lieux par la S.A.S. FIGURES EXPERTISE ET CONSEIL en date du 4 juillet 2022 ;

– à titre reconventionnel, condamner la S.A.S. FIGURES EXPERTISE ET CONSEIL à lui payer la somme de 42.128,99 euros, sauf à parfaire, au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation non réglés à la date du 4 juillet 2022 ;
– ordonner la compensation judiciaire des créances connexes, et notamment la compensation du dépôt de garantie d'un montant de 10.301,53 euros avec le montant de la condamnation de la S.A.S. FIGURES EXPERTISE ET CONSEIL à intervenir au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation non réglés ;
– condamner la S.A.S. FIGURES EXPERTISE ET CONSEIL à lui payer la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.A.S. FIGURES EXPERTISE ET CONSEIL aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 4 mai 2020 ;
– rappeler l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 25 novembre 2022, la S.A.S. RICHARDIÈRE SAS prie le tribunal de :

– juger qu'elle n'est pas concernée par le présent litige ;
– en conséquence, la mettre hors de cause ;
– en tout état de cause, débouter la S.A.S. FIGURES EXPERTISE ET CONSEIL de sa demande de condamnation formée à son encontre au titre des frais irrépétibles ;
– condamner la S.A.S. FIGURES EXPERTISE ET CONSEIL à lui payer la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.A.S. FIGURES EXPERTISE ET CONSEIL aux dépens.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l'exposé de leurs moyens.

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 29 septembre 2023.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 20 mars 2024, et la décision a été mise en délibéré au 12 juin 2024, puis prorogée au 11 juillet 2024, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de relever que les demandes figurant au dispositif des conclusions de la S.A.S. FIGURES EXPERTISE ET CONSEIL et de la S.A.S. RICHARDIÈRE SAS aux fins de voir « juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens (Civ. 2, 9 janvier 2020 : pourvoi n°18-18778), si bien qu'il n'y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Sur la demande de mise hors de cause de la mandataire

Aux termes des dispositions de l'article 31 du code civil, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En outre, en application des dispositions de l'article 32 du même code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

En vertu des dispositions de l'article 1165 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial litigieux, c'est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'article 2 de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point au tiers, et elles ne lui profitent que dans le cas prévu par l'article 1121.

Selon les dispositions du premier alinéa de l'article 1984 du même code, le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.

D'après les dispositions du premier alinéa de l'article 1992 dudit code, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.

Enfin, conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

En l'espèce, il y a lieu de relever que le contrat de bail commercial litigieux a été conclu par acte sous signature privée en date du 9 juin 2011 entre la S.C.I. SCI DU [Adresse 2] en qualité de bailleresse et la S.A.S. FIGURES EXPERTISE ET CONSEIL en tant que preneuse, la S.A.S. RICHARDIÈRE SAS n'étant intervenue qu'en sa qualité d' « Administrateur de Biens » et de « mandataire » de la première (pièces n°4 en demande et n°1 en défense, pages 1 et 3 des conditions particulières et page 12 des conditions générales), si bien qu'elle n'est pas partie au contrat.

De plus, force est de constater que la demanderesse ne formule aucune prétention à l'encontre de l'administratrice de biens, à l'exception de celle formée au titre des frais irrépétibles, étant au surplus observé qu'elle n'invoque aucun manquement contractuel ou extracontractuel de celle-ci au titre de son mandat de gestion, ce qui justifie la mise hors de cause de cette dernière.

En conséquence, il convient de prononcer la mise hors de cause de la S.A.S. RICHARDIÈRE SAS. 

Sur l'action principale en nullité du commandement de payer et sur les demandes reconventionnelles de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, de résiliation judiciaire du bail et d'expulsion

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En outre, en application des dispositions de l'article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Enfin, en vertu des dispositions du dernier alinéa de l'article 768 du même code, les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. À défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.


En l'espèce, il y a lieu de relever que la S.C.I. SCI DU [Adresse 2] renonce expressément à ses demandes reconventionnelles de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial et d'expulsion.

Dès lors, force est de constater que l'action principale en nullité du commandement de payer en date du 4 mai 2020 est devenue sans objet, et ce sans qu'il soit besoin d'examiner les moyens soulevés par la locataire, dans la mesure où d'une part, l'objectif d'une telle action est de faire échec à l'acquisition de la clause résolutoire, laquelle n'est plus sollicitée, et où d'autre part, les demandes reconventionnelles en paiement formées par la bailleresse trouvent leur fondement non pas dans ledit commandement, mais dans les conclusions remises au greffe et notifiées par celle-ci dans le cadre de la présente instance, étayées par les justificatifs produits aux débats dont le tribunal appréciera la force probante ci-après.

En conséquence, il convient de constater la renonciation de la S.C.I. SCI DU [Adresse 2] à ses demandes de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial et d'expulsion formées à l'encontre de la S.A.S. FIGURES EXPERTISE ET CONSEIL, et de constater que la demande de nullité du commandement de payer en date du 4 mai 2020 formée par cette dernière est devenue sans objet.

Sur l'action en validation du congé

Selon les deux premiers alinéas de l'article L. 145-4 du code de commerce, la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

En outre, conformément aux dispositions de l'article R. 145-38 du même code, lorsqu'en application des articles L. 145-4, L. 145-10, L. 145-12, L. 145-18, L. 145-19, L. 145-47, L. 145-49 et L. 145-55, une partie a recours à la lettre recommandée avec demande d'avis de réception, la date de notification à l'égard de celui qui y procède est celle de l'expédition de la lettre et, à l'égard de celui à qui elle est faite, la date de première présentation de la lettre. Lorsque la lettre n'a pas pu être présentée à son destinataire, la démarche doit être renouvelée par acte extrajudiciaire.

En l'espèce, il est constant que le contrat de bail commercial litigieux a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 15 juin 2011 expirant le 14 juin 2020 (pièces n°4 en demande et n°1 en défense, page 1 des conditions particulières).

De plus, il est établi que par lettre recommandée adressée à la S.A.S. RICHARDIÈRE SAS en date du 29 novembre 2019 réceptionnée le 2 décembre 2019, la S.A.S. FIGURES EXPERTISE ET CONSEIL a indiqué : « nous souhaitons par ce courrier résilier ledit contrat de bail commercial. En résumé, ce courrier formalise notre demande de résiliation du bail commercial qui nous lie et doit s'achever le 14 juin 2020 » (pièces n°12 en demande et n°12 en défense). 

Force est de constater que ce congé a été délivré plus de six mois avant l'arrivée du terme novennal, de sorte que sa validité est acquise, ce qui n'est pas contesté.

En conséquence, il convient de constater la validité du congé notifié pour le 14 juin 2020 par la S.A.S. FIGURES EXPERTISE ET CONSEIL à la S.C.I. SCI DU [Adresse 2] par lettre recommandée en date du 29 novembre 2019 réceptionnée le 2 décembre 2019. 

Sur les actions réciproques en paiement

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription partielle de l'action soulevée par la locataire

Aux termes des dispositions de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En outre, en application des dispositions de l'article 2219 du code civil, la prescription extinctive est un mode d'extinction d'un droit résultant de l'inaction de son titulaire pendant un certain laps de temps. 

En vertu des dispositions de l'article 2221 du même code, la prescription extinctive est soumise à la loi régissant le droit qu'elle affecte.

Selon les dispositions de l'article 2224 dudit code, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. 

D'après les dispositions des premier, huitième et onzième alinéas de l'article 789 du code de commerce, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 6°) statuer sur les fins de non-recevoir. Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu'elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 791 du même code, le juge de la mise en état est saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées distinctes des conclusions au sens de l'article 768, sous réserve des dispositions de l'article 1117.

En l'espèce, force est de constater que la S.A.S. FIGURES EXPERTISE ET CONSEIL n'a pas soulevé sa fin de non-recevoir tirée de la prescription partielle de l'action reconventionnelle en paiement des charges locatives relatives aux années 2014 et 2015 exercée à son encontre dans des conclusions d'incident spécialement adressées au juge de la mise en état, de sorte qu'elle est désormais irrecevable à l'invoquer devant le tribunal statuant au fond.

En conséquence, il convient de déclarer la S.A.S. FIGURES EXPERTISE ET CONSEIL irrecevable en sa fin de non-recevoir tirée de la prescription partielle de l'action reconventionnelle en paiement des charges locatives relatives aux années 2014 et 2015 exercée à son encontre par la S.C.I. SCI DU [Adresse 2]. 

Sur la créance de la bailleresse

S'agissant des loyers et des indemnités d'occupation, il convient de rappeler qu'aux termes des dispositions de l'article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l'article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

Enfin, en vertu des dispositions du deuxième alinéa de l'article 1184 ancien dudit code, la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.

Il y a lieu de souligner que l'indemnité d'occupation due par un occupant sans titre présente un caractère mixte à la fois compensatoire et indemnitaire, et a pour objet de réparer le préjudice subi par le bailleur propriétaire du fait de la privation de son bien immobilier (Civ. 3, 27 avril 1982 : pourvoi n°80-15139 ; Civ. 3, 26 novembre 1997 : pourvoi n°96-12003 ; Civ. 3, 27 juin 2006 : pourvoi n°05-13465 ; Civ. 3, 15 février 2018 : pourvoi n°16-13216 ; Civ. 3, 15 avril 2021 : pourvoi n°19-26045).

S'agissant des charges et taxes locatives, il convient de relever que selon les dispositions de l'article L. 140-40-2 du code de commerce, introduit par l'article 13 de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire : 1°) un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ; 2°) un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût. Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires. Un décret en Conseil d'État fixe les modalités d'application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs. 

Le II de l'article 21 de la loi susvisée dispose que les articles 3,9 et 11 de la présente loi ainsi que l'article L. 145-40-2 du code de commerce, tel qu'il résulte de l'article 13 de la même loi, sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de ladite loi, c'est-à-dire aux contrats conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2014. 

En outre, d'après les dispositions de l'article R. 145-35 du code de commerce, introduit par l'article 6 du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial entré en vigueur le 6 novembre 2014, ne peuvent être imputés au locataire : 1°) les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; 2°) les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ; 3°) les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ; 4°) les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ; 5°) dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires. La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires. Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique.

Enfin, conformément au second alinéa de l'article 8 du décret susmentionné, les dispositions des articles R. 145-35 à R. 145-37 du code de commerce, dans leur rédaction résultant de l'article 6 du présent décret, sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du présent décret, c'est-à-dire à compter du 6 novembre 2014.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions, contrairement à ce que soutient à tort la demanderesse, que celles-ci ne sont pas applicables au contrat de bail commercial litigieux, lequel a été conclu le 15 juin 2011 (Civ. 3, 14 juin 2018 : pourvoi n°18-40013 ; Civ. 3, 17 juin 2021 : pourvoi n°20-12844), seule étant applicable aux baux en cours la nouvelle sanction consistant en le caractère réputé non écrit des clauses contrevenant aux règles d'ordre public du statut des baux commerciaux en lieu et place de l'ancienne sanction consistant en leur nullité (Civ. 3, 19 novembre 2020 : pourvoi n°19-20405), une telle nouvelle sanction n'étant nullement sollicitée dans le cadre de la présente instance.

Concernant, la législation antérieure, il y a lieu de rappeler que l'article 1134 ancien du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En outre, le premier alinéa de l'article 1315 ancien devenu 1353 du même code énonce que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Il y a lieu de souligner qu'il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d'établir sa créance en démontrant l'existence et le montant de ces charges (Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-14168).

En l'espèce, les premier, cinquième, sixième, huitième, neuvième, dixième, onzième, douzième, treizième, quinzième et seizième alinéas de la clause intitulée « VI. - IMPÔTS - TAXES ET CHARGES » insérée aux conditions générales du contrat de bail commercial litigieux stipulent : « Le "PRENEUR" versera au "BAILLEUR", en même temps que le loyer et à valoir sur un compte de régularisation, une provision trimestrielle, dont le montant est fixé à l'article 6 DES CONDITIONS PARTICULIÈRES et qui est révisable à tout moment en fonction des dépenses. [...] Le "PRENEUR" acquittera exactement, à compter du jour de son entrée en jouissance, l'ensemble des impôts, contributions et taxes, créés ou à créer, en ce compris celles incombant légalement ou réglementairement au "BAILLEUR", afférant aux lieux loués et à l'immeuble pour la quote-part des lieux loués, notamment les taxes de balayage, la taxe sur les ordures ménagères, l'impôt foncier, la taxe sur les bureaux, la totalité de la CRL, la taxe sur les locaux commerciaux et de stockage en Île-de-France, le cas échéant la T.V.A., sans que ces précisions soient limitatives. [...] Le "PRENEUR" remboursera, en sus du loyer principal, l'intégralité des dépenses de toute nature exposées par le "BAILLEUR" et se rapportant tant aux lieux loués qu'aux parties réputées communes à l'immeuble, quand bien même ces dépenses résulteraient de la vétusté ou de la force majeure, ou encore seraient imposées par l'administration et/ou une nouvelle réglementation, à concurrence de la quote-part des lieux loués, suivant les règles de répartition en vigueur dans l'immeuble. Cette obligation porte notamment sur les points suivants : L'entretien, les améliorations, les réparations ou remplacements de toute nature, y compris les grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil, quand bien même ces dépenses résulteraient de la vétusté ou de la force majeure ou encore seraient imposées par l'administration et/ou une nouvelle réglementation, les contrats techniques et toutes dépenses de contrôles techniques, sanitaires, ou visant la réglementation quelle qu'elle soit. Les frais de main-d'œuvre, salaires et charges sociales et fiscales du personnel nécessaire à l'entretien et à la propreté des parties communes, à la sécurité, au gardiennage de l'immeuble, ainsi que tout le personnel suppléant ou intérimaire. Les primes d'assurance pour toutes polices souscrites au titre de l'immeuble. Ainsi que les charges issues de l'existence d'une association de gestion de zone ou de l'appartenance de l'immeuble à différents syndicats de copropriété. [...] Il est ici précisé que toute modification des prestations et charges et de leur mode de répartition, dès lors, en matière de répartition, qu'elle résulterait de la réglementation directement ou indirectement, sera de plano opposable au locataire. Il est précisé que ces dépenses sont calculées à leur prix de revient, auxquelles sont ajoutées le cas échéant les honoraires de syndic de l'immeuble et du gérant des lieux loués ainsi que les frais de gestion » (pièces n°4 en demande et n°1 en défense, pages 4 et 5 des conditions générales). 

De plus, la clause intitulée « VII. - CHARGES ET CONDITIONS » insérée à ces mêmes conditions générales prévoit : « Le présent bail est consenti et accepté sous les charges et conditions ordinaires et de droit et sous celles particulières suivantes que le "PRENEUR" accepte expressément [...], savoir : [...] ENTRETIEN - TRAVAUX - RÉPARATIONS : [...] 10°) [...] Tous changements ou améliorations que le "PRENEUR" aurait pu apporter aux biens loués pendant le cours du présent bail ou de ses éventuels renouvellements deviendront par accession et sans indemnité propriété du "BAILLEUR" à l'expiration du bail [...] 13°) [...] Si les locaux loués dépendent d'un immeuble en copropriété, le "PRENEUR" devra supporter les travaux décidés par l'Assemblée Générale même si ceux-ci affectent directement ou indirectement les locaux loués, et ceci par dérogation aux dispositions de l'article 1723 du Code Civil » (pièces n°4 en demande et n°1 en défense, pages 5, 7 et 8 des conditions générales). 

Enfin, la clause intitulée « CONDITIONS PARTICULIÈRES » insérée aux conditions particulières du contrat de bail commercial énonce que : « 1) par dérogation aux articles VI et VII ENTRETIEN - TRAVAUX - RÉPARATIONS, il est expressément convenu entre les parties que le bailleur conserve les dépenses de l'article 606 du Code Civil, le preneur conservant celles de l'article 605 du même Code » (pièces n°4 en demande et n°1 en défense, page 2 des conditions particulières). 

Dès lors que la S.A.S. FIGURES EXPERTISE ET CONSEIL a délivré congé pour le 14 juin 2020 mais qu'elle n'a procédé à la libération des locaux et à la restitution des clefs que suivant procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie non contradictoire dressé par acte d'huissier de justice en date du 4 juillet 2022 (pièce n°42 en défense), force est de constater qu'elle est redevable de loyers jusqu'au 14 juin 2020 inclus, d'indemnités d'occupation pour la période comprise entre le 15 juin 2020 et le 4 juillet 2022 inclus, dont le montant sera justement et souverainement évalué au montant du loyer indexé, ainsi que des charges et taxes locatives au titre de ces deux périodes, soit jusqu'au 4 juillet 2022 inclus.

La S.C.I. SCI DU [Adresse 2] communique un décompte actualisé en date du 14 septembre 2023 d'un montant de 42.128,99 euros au titre des loyers, indemnités d'occupations, charges et taxes locatives dus pour la période comprise entre le troisième trimestre de l'année 2016 et le 4 juillet 2022 (pièce n°64 en défense).



Décision du 11 Juillet 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 20/05545 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSIFV

Si la locataire justifie avoir procédé, le 12 mai 2020, à un virement bancaire d'un montant de 11.623,86 euros correspondant aux loyers, charges et taxes locatives du deuxième trimestre de l'année 2020 (pièce n°16 en demande), il y a lieu de souligner que ce versement a effectivement été pris en compte dans le décompte susvisé, comme en atteste la mention « 14/05/2020 : Encaissement virement 12/05/2020 SARL AMPARO CONSEIL : 11.623,86 » (pièce n°64 en défense, page 7).

De même, force est de constater que la bailleresse produit notamment aux débats : des tableaux récapitulatifs des dépenses au titre de chacune des années 2014 à 2021, lesquels portent notamment sur la taxe sur les salaires, les salaires des gardiens et des personnels de l'immeuble, les travaux d'entretien et de petites réparations d'électricité et de plomberie, les travaux de plomberie et de menuiserie, la cotisation d'assurance multirisques, la taxe foncière, ou encore le contrat de maintenance des ascenseurs et du monte-charge ; ses avis d'imposition au titre de la taxe sur les bureaux et de la taxe foncière afférents aux années 2014 à 2022 isolant la quote-part des lots occupés par la locataire ; ses avis d'échéance au titre des cotisations d'assurance afférentes aux années 2014 à 2021 isolant la quote-part des lots occupés par la locataire ; l'intégralité des bulletins de salaires du gardien de l'immeuble ; l'intégralité des factures de travaux et de réparations effectués dans l'immeuble entre les années 2014 et 2021 ; le détail des honoraires de gestion afférents aux années 2014 à 2021 ; ainsi que l'intégralité des justificatifs des règlements effectués par ses soins (pièces n°9, n°10, n°11, n°13, n°14, n°23, n°24, n°25, n°26, n°32, n°33, n°34, n°35, n°36, n°37, n°38, n°39, n°40, n°45, n°46, n°47, n°48, n°49, n°50, n°52, n°53, n°54, n°55, n°56, n°57, n°58, n°59, n°60, n°61, n°62 et n°63 en défense).

L'examen attentif et exhaustif, bien que fastidieux, de ces décomptes, annexes et documents permet à la présente juridiction de s'assurer que l'ensemble des loyers, indemnités d'occupation, charges et taxes locatives invoqués par la bailleresse sont fondés et justifiés.

En revanche, il y a lieu de souligner que la clause intitulée « DÉPÔT DE GARANTIE » insérée aux conditions particulières du contrat de bail commercial stipule qu' « en cas de variation de loyer, le présent dépôt de garantie sera réajusté en hausse ou en baisse, mais devra toujours représenter trois mois de loyer », et que le troisième alinéa de la clause intitulée « V. - DÉPÔT DE GARANTIE » insérée aux conditions générales dudit bail énonce pour sa part qu' « il est expressément convenu que, dans le cas où par l'effet de l'indexation du loyer telle qu'elle a été stipulée, celui-ci serait augmenté ou diminué, la somme versée représentant le dépôt de garantie serait également augmentée ou diminuée dans les mêmes proportions de manière à toujours correspondre au nombre de mois mentionné aux conditions particulières » (pièces n°4 en demande et n°1 en défense, page 2 des conditions particulières et pages 3 et 4 des conditions générales), sans jamais faire référence aux éventuelles indemnités d'occupation, de sorte que le montant de 542,19 euros figurant au dernier décompte actualisé facturé au titre du «Quittancement Rappel dépôt de garantie» le 1er juillet 2022 (pièce n°64 en défense, page 9), soit postérieurement à l'expiration du contrat de bail commercial, n'est pas dû.

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que la créance de la défenderesse s'élève à la somme totale de : 42.128,99 - 542,19 = 41.586,80 euros.

S'agissant des remboursements réclamés par la preneuse, il convient de relever que les travaux de « réfection de l'étanchéité de la cour de l'immeuble », les « travaux électriques de relamping et de restauration du porche », et les travaux de « renforcement éclairage escalier principal » (pièces n°23-2, n°24-2 et n°25-2 en défense) ne constituent pas des grosses réparations touchant les gros murs et voûtes, les poutres ou les couvertures entières au sens des dispositions de l'article 606 du code civil, si bien que leur coût n'incombe pas à la bailleresse, conformément aux stipulations contractuelles susvisées, ce qui justifie le rejet de la demande de remboursement de la somme de 8.495,58 euros formée à ce titre.

En ce qui concerne le coût des travaux d'amélioration, il résulte des clauses susvisées que « tous changements ou améliorations que le "PRENEUR" aurait pu apporter aux biens loués pendant le cours du présent bail ou de ses éventuels renouvellements deviendront par accession et sans indemnité propriété du "BAILLEUR" à l'expiration du bail », ce qui justifie le rejet de la demande de remboursement de la somme de 4.733,77 euros formée à ce titre.

Enfin, concernant le coût du procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie non contradictoire dressé par acte d'huissier de justice en date du 4 juillet 2022, il y a lieu de rappeler que conformément aux dispositions des deux premiers alinéas de l'article L. 145-40-1 du code de commerce, introduit par l'article 13 de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d'un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L'état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. 

En outre, en application des dispositions du II de l'article 13 de la loi susvisée, pour les baux conclus avant l'entrée en vigueur de la présente loi, l'article L. 145-40-1 du code de commerce, dans sa rédaction résultant de la présente loi, s'applique à toute restitution d'un local dès lors qu'un état des lieux a été établi lors de la prise de possession.

En l'occurrence, dès lors qu'aucun état des lieux d'entrée n'est produit aux débats, force est de constater que les dispositions susvisées ne sont pas applicables au présent litige, ce dernier étant régi uniquement par les stipulations contractuelles sur ce point, et notamment par la clause intitulée « VII. - CHARGES ET CONDITIONS » insérée aux conditions générales du contrat de bail commercial qui prévoit : « CONGÉ ET VISITES : [...] 31°) Au jour de l'expiration du présent bail, pour quelque cause et à quelque titre que ce soit, et si cela convient au "BAILLEUR", il sera établi un état des lieux aux frais du "PRENEUR" » (pièces n°4 en demande et n°1 en défense, pages 5 et 11 des conditions générales), ce qui justifie le rejet de la demande de remboursement de la somme de 489,20 euros formée à ce titre.

En conséquence, il convient de fixer la créance de la S.C.I. SCI DU [Adresse 2] au titre de l'arriéré de loyers, d'indemnités d'occupation, de charges et de taxes locatives arrêté au 4 juillet 2022 à la somme de 41.586,80 euros, et de débouter la S.A.S. FIGURES EXPERTISE ET CONSEIL de ses demandes de paiement de la somme de 8.495,58 euros en remboursement des travaux de l'immeuble, de la somme de 4.733,77 euros en remboursement du coût des travaux d'amélioration et de la somme de 489,20 euros en remboursement du coût du procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie en date du 4 juillet 2022. 

Sur la compensation

Aux termes des dispositions de l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.
Décision du 11 Juillet 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 20/05545 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSIFV

En outre, en application des dispositions de l'article 1347-1 du même code, sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. Sont fongibles les obligations de somme d'argent, même en différentes devises, pourvu qu'elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre.

En vertu des dispositions de l'article 1348 dudit code, la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. A moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision. 

Enfin, selon les dispositions de l'article 1134 ancien de ce code, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. 

En l'espèce, les cinquième, sixième et septième alinéas de la clause intitulée « V. - DÉPÔT DE GARANTIE » insérée aux conditions générales du contrat de bail commercial litigieux stipulent que : « le dépôt de garantie est affecté à la garantie de paiement du loyer, de la bonne exécution des clauses et conditions du présent bail, des réparations locatives et de toutes les sommes dues par LE "PRENEUR" dont LE "BAILLEUR" pourrait être rendu responsable dans le cadre du présent bail. Le dépôt de garantie sera conservé par LE "BAILLEUR" pendant la durée du bail, sans intérêts. Il sera remboursé au "PRENEUR" en fin de bail après déménagement, remise des clefs, justification par LE "PRENEUR" de l'acquit de ses contributions, taxes ou droits quelconques, exécution des réparations à sa charge, et déduction faite de toutes les sommes dont il pourrait être débiteur envers LE "BAILLEUR" ou dont celui-ci pourrait être rendu responsable pour lui à quelque titre que ce soit, mais sur présentation de justificatifs écrits du "BAILLEUR" au "PRENEUR" » (pièces n°4 en demande et n°1 en défense, page 4 des conditions générales).

De plus, le quatrième alinéa de la clause intitulée « VI. - IMPÔTS - TAXES ET CHARGES » insérée à ces mêmes conditions générales énonce qu' : « au cas où pour une raison quelconque, le "PRENEUR" serait amené à quitter les locaux objet du présent bail, le montant correspondant au décompte des provisions versées par le "PRENEUR" jusqu'à son départ et les charges réellement payées par le "BAILLEUR" jusqu'à cette époque, se fera de plein droit par imputation sur le dépôt de garantie » (pièces n°4 en demande et n°1 en défense, page 4 des conditions générales). 

Il ressort du grand livre des comptes généraux produit aux débats par la preneuse que celle-ci a versé, lors de la conclusion et en cours d'exécution du contrat de bail commercial, la somme totale de 10.301,53 euros au titre du dépôt de garantie (pièce n°26 en demande), ce qui n'est pas contesté.

Dès lors, il y a lieu de prononcer la compensation judiciaire entre ce montant et celui de la créance de la bailleresse.

En conséquence, il convient de prononcer la compensation judiciaire entre le montant de 10.301,53 euros correspondant au dépôt de garantie versé par la S.A.S. FIGURES EXPERTISE ET CONSEIL et le montant de 41.586,80 euros correspondant à la créance de la S.C.I. SCI DU [Adresse 2] au titre de l'arriéré de loyers, d'indemnités d'occupation, de charges et de taxes locatives arrêté au 4 juillet 2022, et d'autoriser cette dernière à conserver le dépôt de garantie. 



Conclusion sur l'action en paiement de la bailleresse

En définitive, eu égard à la teneur de la présente décision, compte tenu de la créance de la bailleresse et de la compensation prononcée avec le dépôt de garantie versé par la locataire, cette dernière est tenue de régler la somme totale de : 41.586,80 - 10.301,53 = 31.285,27 euros.

En outre, dès lors qu'aucune condamnation n'est prononcée à l'encontre des défenderesses, il ne peut être fait droit à la demande d'anatocisme formée par la preneuse.

En conséquence, il convient de condamner la S.A.S. FIGURES EXPERTISE ET CONSEIL à payer à la S.C.I. SCI DU [Adresse 2] la somme de 31.285,27 euros en règlement de l'arriéré de loyers, d'indemnités d'occupation, de charges et de taxes locatives arrêté au 4 juillet 2022, et de la débouter de sa demande de capitalisation des intérêts.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. FIGURES EXPERTISE ET CONSEIL, partie perdante, sera condamnée aux dépens, à l'exclusion du coût du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifié par acte d'huissier en date du 4 mai 2020 dès lors que la S.C.I. SCI DU [Adresse 2] a expressément renoncé à s'en prévaloir, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles. 

Elle sera également condamnée à payer à la S.C.I. SCI DU [Adresse 2] et à la S.A.S. RICHARDIÈRE SAS une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que ces dernières ont ét