Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 11 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [Y] [K] [H]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Raphael BERGER

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 24/02297 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4T6K

N° MINUTE : 
7 JTJ






JUGEMENT 
rendu le jeudi 11 juillet 2024


DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 2], Représenté par son syndicat la société COGEIM - [Adresse 4]
représenté par Me Raphael BERGER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C886

DÉFENDEUR
Monsieur [Y] [K] [H], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 14 mai 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 juillet 2024 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier


Décision du 11 juillet 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/02297 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4T6K


EXPOSE DU LITIGE

M. [Y] [H] est propriétaire des lots n°21 et 39 dans l'immeuble sis [Adresse 2], cadastré section BS n°[Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété.

Faisant valoir des impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL COGEIM, a, par acte d'huissier en date du 27 mars 2024, assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris M. [Y] [H], en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
4832,30 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 19 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 mai 2023,445,77 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, arrêtés au 19 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 mai 2023,1500 euros de dommages et intérêts,1600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l'audience du 14 mai 2024, à laquelle l’affaire a été appelée, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Bien que régulièrement assigné à étude, M. [Y] [H] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, le défendeur n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. 

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
le relevé de matrice cadastrale concernant l'immeuble établissant la qualité de copropriétaire de M. [Y] [H] concernant les lots n°21 et 39, indiquant la répartition des tantièmes (150/10000 et 3/10000ème),un relevé de compte individuel dont il résulte que restait due, à la date du 19 février 2024, la somme de 5278,07 euros, dont 445,77 euros de frais,le décompte de charges pour l’exercice 2022,les appels de provisions sur charges et travaux pour la période du 1er janvier 2023 au 31 mars 2024,les procès-verbaux des assemblées générales des 17 septembre 2020, 25 avril 2022, 29 mars 2023 et 26 septembre 2023 comportant approbation des comptes des exercices 2021 et 2022 et votant les budgets prévisionnels 2022, 2023 et 2024 ainsi que le fonds travaux, ainsi que : des travaux de remplacement de la porte de la cabine de l’ascenseur le 17/09/2020, des travaux de de remplacement du système de commande et de la signalisation du bâtiment le 17/09/2020,d’une mission d’étude et d’un appel d’offre pour des travaux de réfection de la cour, des travaux de sondage dans la cour et de travaux de remplacement de la descente d’eau le 25 avril 2022, des travaux de réfection du tout à l’égout et de réfection de l’étanchéité du sol de la cour le 29 mars 2023, des travaux de couverture le 29 mars 2023, la réalisation d’une mission d’étude pour un ravalement de façade (cour arrière) le 29 mars 2023 d’une étude), et leurs attestations de non recours,des travaux de remplacement d’une canalisation en grès dans la cave le 26 septembre 2023ma réalisation d’une mission d’étude pour le ravalement de façade arrière du bâtiment 3 le 26 septembre 2023, l’actualisation du montant des travaux de réfection de l’étanchéité du sol de la cour, le 26 septembre 2023une attestation de non recours contre ces assemblées générales,les contrats de syndic,un commandement d’avoir à régler la somme de 2676,27 euros en date du 21 juillet 2023,une relance avant mise en demeure du 9 mai 2023, une mise en demeure d’avoir à régler la somme de 862,72 euros en date du 26 mai 2023, une relance après mise en demeure en date du 16 juin 2023.
En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 4832,30 euros comptes arrêtés au 19 février 2024, incluant l'appel provisionnel du 1er trimestre 2024.

M. [Y] [H] sera par conséquent condamné à payer cette somme au demandeur, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2023 sur la somme de 862,72 euros et de l'assignation pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

En l'espèce, il est sollicité 445,77 euros au titre de :
frais de relance avant mise en demeure,frais de mise en demeure,frais de commandement de payer,frais de « remise dossier à l’avocat »,
Il n'est toutefois pas justifié de la nécessité d’envoyer une lettre de relance avant mise en demeure, ni un commandement de payer à l’issue de la délivrance de cette dernière. La remise du dossier à l’avocat constitue en outre une diligence habituelle que le syndic doit accomplir, quelles que soient les clauses contenues dans le contrat de syndic les prévoyant, étant par ailleurs précisé qu’il n’est pas établi que ledit contrat soit opposable au copropriétaire. 

En conséquence, seule sera indemnisée la mise en demeure du 26 mai 2023, d’un montant de 30 euros.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements répétés des défendeurs à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il est établi que M. [Y] [H] présente, de manière récurrente, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

 La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 300 euros.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. 

La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [Y] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la SARL COGEIM :
- la somme de 4832,30 au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, comptes arrêtés au 19 février 2024, incluant l'appel provisionnel du 1er trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2023 sur la somme de 862,72 euros et de l'assignation pour le surplus.
- la somme de 30 euros au titre des frais de recouvrement,
- la somme de 300 euros au titre des dommages-intérêts,

CONDAMNE M. [Y] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la SARL COGEIM, la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Y] [H] aux dépens,

RAPPELLE l'exécution provisoire.

 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le président.