Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 11 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Manuel RAISON

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Monsieur [L] [O]

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 24/01908 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4NOD

N° MINUTE : 
3 JTJ






JUGEMENT 
rendu le jeudi 11 juillet 2024


DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], représenté par son syndic, la Société R. MICHOU & CIE, SAS, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2444


DÉFENDEUR
Monsieur [L] [O], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 14 mai 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 juillet 2024 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier


Décision du 11 juillet 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/01908 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4NOD

EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [O] serait propriétaire du lot n°19 dans l'immeuble sis [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété.

Se prévalant de divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la société R. MICHOU & CIE, a, par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2024, assigné M. [L] [O] devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
1222,35 euros comptes arrêtés au 4 juillet 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2020,1776,19 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1 500 euros de dommages et intérêts,1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée à l'audience du 14 mai 2024, à laquelle le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Régulièrement assigné selon procès-verbal de recherches infructueuses, M. [L] [O] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, le défendeur n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance.

 A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. 

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
- un relevé de matrice cadastrale illisible, concernant l'immeuble, qui ne permet pas d’établir la qualité de propriétaire de M. [L] [O], le relevé indiquant, en qualité de propriétaire, un nom illisible, demeurant -chiffre illisible- [Adresse 5] -code postal illisible – [Localité 4], qui ne permet par ailleurs pas d’établir la répartition des tantièmes,
- le contrat de syndic
- un relevé de compte individuel copropriétaire établi au nom de M. [L] [O] faisant état d’un solde débiteur depuis 2019, la somme de 1225,35 euros restant due au SDC le 1er juillet 2023 au titre des charges, et la somme de 1776,19 euros étant due au titre des « frais » à la même date,
- une mise en demeure datée du 21 décembre 2020 d’avoir à payer la somme de 1640,35 euros,
- une mise en demeure datée du 18 février 2019 d’avoir à payer la somme de 1078,56 euros,
- les procès-verbaux des assemblées générales du 10 avril 2018 (approbation des comptes de l’exercice 2017 et du budget prévisionnel 2018 et vote du fonds travaux, vote de l’extension du budget pour les travaux de réfection des peintures de l’escalier, vote de la création d’un trop-plein pour les eaux de pluie), du 18 avril 2019 (vote de travaux de renforcement des planchers haut du lot n°30, de travaux de réfection de la courette, de ravalement de façades et souches surplombant la courette, vote d’un budget complémentaire pour les travaux divers et imprévus, approbation des comptes 2018 et du budget prévisionnel 2020), du 2 septembre 2020 (approbation des comptes 2019 et vote du budget prévisionnel 2021 et du fond travaux), du 11 mai 2021 (approbation des comptes 2020 et vote du budget prévisionnel 2022 et du fond travaux) et du 17 mai 2022 (approbation des comptes 2021 et vote du budget prévisionnel 2023 et du fond travaux, vote de la mise en conformité du règlement de copropriété, du remplacement d’une fenêtre,)
- les attestations de non recours contre les assemblées générales précitées,
- les appels de charges courantes et de travaux pour la période du 1 octobre 2018 au 30 septembre 2023,
- le relevé individuel de régularisation de charges opérée au titre de l’exercice 2022.

Au regard des éléments listés ci-dessus, il y a lieu de constater que :
la matrice cadastrale étant illisible, la qualité de copropriétaire de M. [L] [O] est insuffisamment établie, et sa quote-part sur l’immeuble ne peut être vérifiées,les décomptes détaillés de répartition de charges entre copropriétaires 2019, 2020 et 2021 ne sont pas produits, de sorte que le tribunal n’est pas mis en mesure de vérifier le montant de la créance, étant rappelé que l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires (article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967).
En application des textes visés ci-dessus, le syndicat des copropriétaires ne pourra qu'être débouté de sa demande en paiement des charges de copropriété, ainsi que celle subséquente des frais de recouvrement de ces charges et des dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

Le demandeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il sera en outre débouté de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en dernier ressort,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la société R. MICHOU & CIE, de l’intégralité de ses demandes,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la société R. MICHOU & CIE aux dépens,

RAPPELLE l'exécution provisoire.


Le greffier Le président