Tribunal Judiciaire · PCP JCP référé — 5 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies conformes délivrées
le : 05/07/2024
à : - Me L. GAENTZHIRT
 - Me P. AMIEL
 - Me F. BLANGY

Copie exécutoire délivrée 
le : 05/07/2024
à : - Me L. GAENTZHIRT
 
La Greffière,

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP référé
 
N° RG 24/04824 - N° Portalis 352J-W-B7I-C423D

N° de MINUTE : 
6/2024






ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 5 juillet 2024


DEMANDEURS
Monsieur [U] [P], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Louise GAENTZHIRT, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #L0290, substituée par Me Alberta SMAIL, Avocate au Barreau de PARIS
Madame [T] [D], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Louise GAENTZHIRT, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #L0290, substituée par Me Alberta SMAIL, Avocate au Barreau de PARIS


DÉFENDEURS
Madame [C] [J], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Pierre AMIEL, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #E0235 
Monsieur [G] [J], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Pierre AMIEL, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #E0235 
La Société par Actions Simplifiée COMPAGNIE IMMOBILIÈRE PERISSEL ET ASSOCIÉS, dont le siège social est [Adresse 2]
représentée par Me François BLANGY, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #P0399, substitué par Me Helena LMAHDI-LEFEVRE, Avocate au Barreau de PARIS


Décision du 05 juillet 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/04824 - N° Portalis 352J-W-B7I-C423D




COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Clara SPITZ, Juge, Juge des contentieux de la protection
assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière


DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 28 mai 2024


ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 5 juillet 2024 par Madame Clara SPITZ, Juge, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 17 mai 2021, Monsieur [U] [P] et Madame [T] [D] ont pris à bail auprès de Monsieur [G] [J] et Madame [C] [J], représentés par la COMPAGNIE IMMOBILIÈRE PERISSEL ET ASSOCIÉS (CIPA), un appartement de deux pièces d'une surface de 24,59 m², situé [Adresse 3], Bâtiment 1, 5ème étage porte droite, moyennant le versement d'un loyer mensuel initial de 1105 euros (917 euros au titre du loyer principal et 188 euros au titre du complément de loyer relatif à la terrasse) outre une provision sur charges de 60 euros. 

Déplorant le démarrage de travaux sur la toiture de leur immeuble le 21 février 2024, causant, selon eux, des dommages dans leur appartement qui se situe en dessous et générant un risque pour leur sécurité, Monsieur [U] [P] et Madame [T] [D] ont été autorisés, par ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS en date du 24 avril 2024, à assigner leurs bailleurs et la CIPA à heure indiquée.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2024, ils les ont ainsi fait assigner devant le juge des contentieux de la protection de PARIS, statuant en référé, aux fins d'obtenir : 
- leur condamnation in solidum à les reloger dans des conditions similaires, jusqu'à ce qu'il soit mis fin aux dommages subis du fait de la fuite dans la toiture,
- leur condamnation in solidum à leur rembourser les loyers versés depuis le 21 février 2024, 
- leur condamnation à remédier aux désordres constatés dans leur appartement dans un délai de 15 jours à compter de l'ordonnance à intervenir, sous astreinte de 150 euros par jour de retard,
- l'autorisation de suspendre le paiement du loyer jusqu'à ce qu'il soit justifié de l’exécution des travaux,
- leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de l'instance.





À l'audience du 28 mai 2024 à laquelle l'affaire a été retenue, Monsieur [U] [P] et Madame [T] [D], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions soutenues oralement, aux termes desquelles ils maintiennent l'ensemble de leurs demandes y ajoutant celle tendant à leur condamnation au paiement d'une somme de 3.000 euros pour résistance abusive. Ils indiquent que les travaux sont terminés, mais que les désordres dans leur appartement demeurent. Ils forment également, à titre subsidiaire, une demande de réfaction des loyers échus. 

Ils soutiennent que les bailleurs ont manqué aux obligations qui leur incombent en vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 faute de leur délivrer un logement décent, eu égard aux constatations faites par commissaire de justice le 8 avril 2024. Ils indiquent, en outre, que les désordres n'ont pas cessé et que, ce faisant, ils sont exposés à un danger imminent justifiant qu'ils soient relogés durant le temps des travaux de remise en ordre de l’appartement et qu'ils soient autorisés à suspendre le paiement des loyers jusqu’à l’achèvement de travaux. De plus, ils se disent bien-fondés à se voir remboursés les loyers versés depuis le 21 février 2024, compte tenu de l'inhabitabilité de leur logement durant cette période ou, subsidiairement, à se voir accorder une réduction du montant du loyer.

La CIPA, représentée par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles elle sollicite le rejet des demandes formées par Monsieur [U] [P] et Madame [T] [D] et leur condamnation à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que les requérants ne forment aucune demande à son encontre. 

Monsieur [G] [J] et Madame [C] [J], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leurs écritures déposées à l'audience et par lesquelles ils demandent de : 
- dire n'y avoir lieu à référé concernant les demandes formées par Monsieur [U] [P] et Madame [T] [D],
- condamner solidairement Monsieur [U] [P] et Madame [T] [D] au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, 
- condamner Monsieur [U] [P] et Madame [T] [D] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 

Ils indiquent que les travaux ont été réceptionnés le 7 mai 2024 et que les requérants ont admis, depuis le 31 mars 2024, que les infiltrations subies dans le logement ont cessé. Ils soutiennent ainsi qu'aucun désordre n'affecte plus l’appartement pris à bail, comme confirmé lors de la réunion d'expertise amiable contradictoire, photographies à l'appui, et qu'il n'a, au demeurant, jamais été inhabitable. Dès lors, ils estiment qu'ils n'ont pas manqué à leurs obligations et que les demandes de remboursement des loyers échus, de suspension des loyers à venir, ne sauraient être accueillies, pas plus que celle tendant à leur relogement qui, de surcroît, ne se fonde sur aucun texte. Ils sollicitent 




l'octroi d'une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et soulignent la mauvaise foi des requérants.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 juillet 2024, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé que l'ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel – telles que par exemple celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte » – ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans la présente décision, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la demande de travaux

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. Le bailleur est obligé :




a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Ces trois obligations forment plus généralement l'obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément. 

En l'espèce, il convient de préciser que les travaux dont il est demandé l'exécution ne concernent que la remise en état de l’appartement des preneurs, à l'exclusion de la réparation de la cause des infiltrations.

En effet, il est explicitement sollicité que soient faits « tous travaux ayant pour objet de remédier aux désordres constatés et affectant l’appartement de Monsieur [U] [P] et Madame [T] [D] ».

De plus, lors de l'audience, les requérants ont indiqué avoir appris que les travaux sur la toiture avaient été réalisés et que a « a priori, il n'y a plus d'eau qui fuit ». 

En tout état de cause, il ressort des pièces produites, notamment des échanges de messages entre les requérants et le chef de travaux que les infiltrations d'eau dans l’appartement ont cessé depuis le dimanche 31 mars 2024, postérieurement au bâchage de la toiture, et que les travaux sur la toiture ont bien été réceptionnés le 15 mai 2024. 

Dès lors, il convient de s'attacher à l'examen des désordres allégués dans l'appartement des requérants, étant précisé qu'ils ne sollicitent pas non plus la réfection de l'appartement dont, selon l'entreprise Service 




Toiture, la confection n'est pas aux normes, le BA13 étant « plaqué sur les chevrons ». 

Il résulte ainsi du procès-verbal du commissaire de justice en date du 8 avril 2024 que dans le salon, au niveau du plafond et dans la cuisine, le plâtre des murs se décroche par plaques, que certaines zones autour sont couvertes par des auréoles, humides au toucher, que des coulures sont constatées, ainsi que le cloquage de peinture sur le mur séparant la pièce de l'extérieur. À l'étage, le revêtement se décroche sur le pourtour du vélux.

Les photographies jointes ne permettent cependant pas d'établir avec l'évidence requise en référé ces divers constants, ni la nature des travaux qui seraient ainsi à entreprendre hormis les photographies numérotées 55 à 64 qui attestent bien de la dégradation du vélux à l'étage, dont il n'est ni contestable ni allégué par les défendeurs que ce mauvais état est lié au défaut d'entretien devant être mis à la charge du locataire.

Les défendeurs seront donc condamnés à réparer le vélux situé à l'étage sous astreinte, dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision. 

Sur la demande de suspension du paiement des loyers

Selon l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6 de ladite loi, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. À défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20 de la loi du 6 juillet 1989. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.

L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'État dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

En l'espèce, il convient de relever que ni la preuve de l'indécence du logement telle que définie par les deux premiers alinéas de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, ni celle de son inhabitabilité ne sont rapportées puisque la cause de la fuite a été éliminée.




De plus, les travaux relatifs à l'origine de la fuite étant terminés, la demande de suspension n'est l'accessoire d'aucune condition devant se réaliser. 

Rien ne justifie donc la demande de suspension des loyers qui se heurte ainsi à l'absence d’un trouble manifestement illicite ou de dommages imminents. 

Non-lieu à référé sera ainsi ordonné s'agissant de cette demande. 

Sur la demande de relogement

Aucune disposition légale, hormis les hypothèses prévues par les articles L. 521-1 et L. 521-3- 1. I et II du code de la construction et de l'habitation dans le cas d'une interdiction d'habiter, d'une évacuation ou d'un arrêté de péril, ne fait obligation au bailleur de reloger ses occupants. 

Dès lors, les requérants échouent à rapporter la preuve d'un trouble manifestement illicite défini comme la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Sur la demande de remboursement des loyers ou de réduction du loyer

Le trouble manifestement illicite ou la présence d'un dommage imminent permettant de faire prospérer la demande introduite en référé ne saurait provenir de l'indécence du logement alléguée, celle-ci n'étant pas démontrée. Dès lors, l'article 20-1 susmentionné ne saurait justifier la demande de remboursement ou de réduction du loyer. 

Toutefois, l'article 1724 du code civil dispose que si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.
Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Il convient de préciser que Monsieur [U] [P] et Madame [T] [D] ne forment pas une demande de dommages et intérêts pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance du logement, mais bien de réduction du loyer pour privation de la chose louée.

En l'espèce, les demandeurs versent aux débats un courriel du 12 mars 2024 aux termes duquel ils indiquent avoir constaté la veille que les travaux s'étaient étendus jusque dans leur appartement, les privant de l'usage de leur terrasse. Les photographies jointes attestent de la présence de l’échafaudage sur la terrasse. 

Par ailleurs, il n'est pas contesté qu'une bâche a été installée sur le vélux de l'étage de l’appartement des requérants à compter du 20 février 2024. 



Enfin, le constat de commissaire de justice en date du 8 avril 2024 atteste d'une part de la présence morceaux de plâtre dans le salon, ce dont les requérants se plaignait déjà dès le 22 février 2024 et, d'autre part, de la présence de récipients destinés à recueillir l'eau attestant des fuites passées. 

Il résulte de ces éléments qu'ils rapportent la preuve qu'ils ont été privés de l'usage d'une partie de la chose louée, à savoir l'utilisation de la terrasse, du vélux et de l'utilisation partielle du salon en raison des travaux pendant plus de 21 jours. 

En effet, ils ont été privés partiellement de l'usage du salon du 21 février au 31 mars 2024, date à laquelle les infiltrations ont cessé, soit pendant un mois, et de l'usage du vélux du 22 février 2024 au 15 mai 2024, date de réception des travaux, justifiant que le loyer, hors complément et provisions sur charges d'un montant de 917 euros, soit réduit à la somme de 700 euros. 

Ils ont été privés de l'usage de leur terrasse pendant deux mois, du 12 mars 2024 au 15 mai 2024, date de réception des travaux impliquant le retrait des échafaudages. Toutefois, il s'agit des mois pluvieux, comme répété par les requérants. Dès lors, l’impossibilité d'en jouir ne saurait justifier la suppression totale du complément de loyer, qui sera ainsi diminué de moitié, soit 188 euros au total. 

Peu importe la circonstance de ce que les travaux ont été votés lors de l’assemblée générale, l’article 1724 du code civil ne faisant mention que de la conséquence des travaux sur l'usage de la chose louée. 

Par conséquent, Monsieur [U] [P] et Madame [T] [D] se verront accorder une somme provisionnelle de 888 euros au titre de la réduction de loyer entre le 21 février 2024 et le 15 mai 2024. 

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application de l'article 1240 du code civil, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l'espèce, la demande de dommages et intérêts n'est pas formée à titre provisionnel.

Au surplus, elle ne présente aucun caractère d'évidence et demeure sérieusement contestable en ce que les défendeurs produisent un certain 




nombre d'échanges avec les locataires, à compter du 23 février 2024, en réponse à leurs récriminations.

Non-lieu à référé sera donc ordonné s'agissant de la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [U] [P] et par Madame [T] [D]. 

Sur la demande reconventionnelle formée par les époux [J]

Les défendeurs ne forment pas non plus leur demande reconventionnelle de condamnation, en paiement d'une somme de 10.000 euros pour procédure abusive, à titre provisionnel. 

En tout état de cause, l'obligation dont ils se prévalent est sérieusement contestable, puisque les demandeurs sont accueillis partiellement en leur demande et qu'ainsi, la procédure initiée ne saurait être qualifiée d'abusive. 

Non-lieu à référé sera donc prononcé s'agissant de cette demande. 

Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [J] et Madame [C] [J], parties perdantes, seront condamnés aux dépens ainsi qu'à verser à Monsieur [U] [P] et Madame [T] [D], in solidum, la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

La CIPA sera déboutée de sa demande de condamnation de la partie perdante à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

L'exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

CONDAMNONS Monsieur [G] [J] et Madame [C] [J] à réaliser les travaux nécessaires à la remise du vélux situé à l'étage de l'appartement pris à bail par Monsieur [U] [P] et Madame [T] [D] situé [Adresse 3], Bâtiment 1,5ème étage porte droite, à leurs frais exclusifs, dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte de 30 euros par jour de retard ; 

DISONS n'y avoir lieu à référé concernant les demandes de Monsieur [U] [P] et Madame [T] [D] tendant à condamner Monsieur [G] [J] et Madame [C] [J] à assurer leur relogement, à leur rembourser les loyers versés depuis le 21 février 2024 et à être autorisés à suspendre le paiement des loyers à venir, 





CONDAMNONS Monsieur [G] [J] et Madame [C] [J] à verser à Monsieur [U] [P] et Madame [T] [D] la somme provisionnelle de 888 euros au titre de la réduction du loyer entre le 21 février 2024 et le 15 mai 2024,

DISONS n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [U] [P] et Madame [T] [D], 

DISONS n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par Monsieur [G] [J] et Madame [C] [J], 

CONDAMNONS Monsieur [G] [J] et Madame [C] [J] à verser à Monsieur [U] [P] et Madame [T] [D] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

DÉBOUTONS Monsieur [G] [J] et Madame [C] [J] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

DÉBOUTONS la COMPAGNIE IMMOBILIÈRE PERISSEL ET ASSOCIÉS de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNONS Monsieur [G] [J] et Madame [C] [J] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge,




























Décision du 05 juillet 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/04824 - N° Portalis 352J-W-B7I-C423D