Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 11 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Laurent LOYER

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/01037 - N° Portalis 352J-W-B7H-C33AE

N° MINUTE : 
1 JCP






JUGEMENT 
rendu le jeudi 11 juillet 2024


DEMANDERESSE
Etablissement [Localité 6] HABITAT-OPH (ANCIENNEMENT OPAC DE [Localité 6]), dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDERESSES
Madame [D] [H] [U], demeurant [Adresse 3]

Madame [J] [H] [U], demeurant [Adresse 3]

Madame [Z] [U] [H], demeurant [Adresse 3]

représentés par Me Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1567

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 15 mars 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 juillet 2024 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier


Décision du 11 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/01037 - N° Portalis 352J-W-B7H-C33AE


EXPOSE DU LITIGE

Le 6 janvier 1976, l'Office Public d'Habitations à loyer modéré de la Ville de [Localité 6] (OPHV[Localité 6]) a donné à bail à M. [M] [U] et Mme [O] [X], son épouse, un appartement à usage d'habitation (logement conventionné) situé [Adresse 2].

M [M] [U] est décédé le 20 janvier 2018 à [Localité 5] (Nord).

Madame [O] [X] est décédée le 1 avril 2020 à [Localité 7] (Nord).

Par sommation interpellative du 2 août 2023, l'EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH, venant aux droits de l'OPHV[Localité 6] (l'adresse du bail étant désormais [Adresse 4]), a sommé Mme [D] [H] [U] d’avoir à justifier de son identité et de celle des personnes résidant dans le logement attribué à M. [M] [U] et Mme [O] [X], qui n’avait pas été restitué malgré la résiliation du contrat de bail.

Par ordonnance du 2 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a autorisé un constat, lequel, effectué le 10 octobre 2023 a permis au commissaire de justice d’établir que les lieux étaient occupés par Mme [D] [H]-[U], petite fille de la dernière locataire en titre, laquelle a déclaré s’être installée dans les lieux quelques mois avant que sa grand-mère ne décède. Elle a ajouté partager le logement avec Mme [J] [H]-[U], sa sœur, ainsi qu’avec sa mère, Mme [Z] [U] [H], arrivées postérieurement au décès de Mme [X].

C'est dans ces conditions que, par actes de commissaire de justice en date du 3 novembre 2023, l'EPIC [Localité 6] HABITAT OPH a fait assigner Mme [D] [H] [U], Mme [J] [H] [U] et Mme [Z] [U] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de:
dire résilié le contrat de location consenti à Madame [O] [X] à la date du 1 avril 2020,ordonner l'expulsion immédiate de Mme [D] [H] [U], Mme [J] [H] [U] et Mme [Z] [U] [H], sans droit ni titre, et celle de tous occupants de leur chef, avec assistance de la force publique au besoin, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé ou de la signification du jugement à intervenir, pendant un délai de trois mois, à l’issue duquel elle sera liquidée,ordonner la suppression du délai de deux mois de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,dire que les biens et objets mobiliers seront régis par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement ou à défaut in solidum Mme [D] [H] [U], Mme [J] [H] [U] et Mme [Z] [U] [H] à lui verser à compter du 1 avril 2020 une indemnité d'occupation correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, outre une majoration de 30% jusqu'à libération des lieux,ordonner la capitalisation des intérêts,ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir,condamner solidairement ou à défaut in solidum Mme [D] [H] [U], Mme [J] [H] [U] et Mme [Z] [U] [H] à lui verser la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens en ce inclus le coût de l'assignation et du procès-verbal de constat.
L'affaire a fait l'objet d’un renvoi pour permettre à la partie défenderesse, bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, de se faire assister par un avocat désigné à ce titre, et a été retenue à l'audience du 14 mai 2024.

A l'audience du 14 mai 2024, l'EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif et a précisé qu’il s’opposait à l’octroi de délais pour quitter les lieux, sollicités dans les écritures des défenderesses.

Au soutien de ses demandes, le bailleur considère que les conditions du transfert du bail des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 et L.621-2 du code de la construction et de l'habitation ne sont pas réunies.

 Il expose qu’il est impossible d’établir la date à laquelle Mme [D] [H] [U] serait arrivée dans le logement, mais qu’il ressort en tout état de cause du constat du 10 octobre 2023 qu’elle ne l’aurait occupé qu’à compter de quelques mois avant le décès de sa grand-mère, de sorte que la condition de cohabitation durant un an n’est pas remplie. 

Il ajoute que la taille du logement est inadaptée à la taille, laquelle s’apprécie à la date du décès, du foyer de Mme [D] [H] [U], s’agissant d’un logement de type F3, Mme [D] [H] [U] s’y étant installée seule avant la date du décès, Mme [J] [H] [U] et Mme [Z] [U] [H] ne l’y ayant rejoint que postérieurement à ce dernier.

Il s’oppose ainsi à la demande de transfert de bail, formulée à titre principal par les défenderesses, oralement, à l’audience du 14 mai 2024.

Mmes [D] [H] [U], Mme [J] [H] [U] et Mme [Z] [U] [H] ont été représentées par leur conseil, lequel a, à titre principal, sollicité le transfert du bail au profit de Mme [D] [H] [U], et, à titre subsidiaire, demandé un délai de 12 mois pour quitter les lieux.

Au soutien de leur demande principale, elles font valoir que les déclarations de ses revenus faites par Mme [D] [H] [U] à l’administration fiscale font toutes mention de sa domiciliation à l’adresse du logement litigieux, cela depuis 2015, de sorte qu’il est établi qu’elle réside dans les lieux depuis plus d’un an. Elles ajoutent que les dispositions de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 sont inapplicables en cas de décès, le logement étant mécaniquement surdimensionné lorsque l’un de ses occupants décède.

Au soutien de leur demande subsidiaire, elles se présentent comme étant de bonne foi, en ce qu’elles auraient accompli de nombreuses diligences en vue d’un relogement. Elles font état de leur situation particulièrement précaire.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 juillet 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le transfert du bail et ses conséquences

Il résulte de l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Toutefois, s’agissant d’un logement HLM, en application de l'article 40 de loi du 6 juillet 1989 précitée, l'article 14 n’est applicable qu’à la condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d'adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l'organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l'intéressé est prioritaire.

Selon l'article L.621-2 du code de la construction et de l'habitation, les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l'article 28 de la loi du 1er septembre 1948, non compris les cuisines, supérieur de plus d'un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Pour la détermination des conditions d'occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré : 1° l'occupant et son conjoint ; 2° leurs parents et alliés ; 3° les personnes à leur charge ; 4° les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d'assurances sociales et de compensation d'allocations familiales ; 5° les personnes titulaires d'un contrat de sous-location. Par dérogation, les enfants de l'occupant ou de son conjoint faisant l'objet d'un droit de visite et d'hébergement sont compris au nombre des personnes mentionnées au deuxième alinéa du présent article.

En outre, les articles L.441-1 et R.441-2 du code de la construction et de l'habitation prévoient les conditions d'attribution des logements des organismes d'habitation à loyer modéré en fonction de critères fixés par décret en Conseil d'État et tenant compte en particulier du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l'éloignement des lieux de travail, de la mobilité géographique liée à l'emploi et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs.

Il est enfin constant que le critère de cohabitation imposé à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 s’entend comme d’une cohabitation stable et effective.

En l'espèce, le bail litigieux porte sur un logement de 3 pièces dans lequel Mme [D] [H] [U], Mme [J] [H] [U] et Mme [Z] [U] [H] se sont installées, ces deux dernières ayant intégré les locaux postérieurement au décès de Mme [X]. 

La date d’entrée dans les lieux de Mme [D] [H] [U] est sujette à débat. 

Cette dernière produit, à l’appui de sa demande de transfert de bail, plusieurs avis d’imposition dont il résulte qu’elle a déclaré être domiciliée au domicile de ses grands-parents, cela depuis l’année 2015.

Il est toutefois établi par le bailleur que Madame [O] [X] est entrée en maison de retraite le 12 juin 2014 à [Localité 5] (Nord). Mme [D] [H] [U] a par ailleurs déclaré au commissaire de justice ne s’être installée dans le logement litigieux que quelques mois avant le décès de sa grand-mère, dont il est établi qu’elle résidait depuis plusieurs années dans le Nord à cette date.

Aucune autre preuve de communauté de vie entre la locataire et sa descendante dans l'année qui a précédé le décès n’est produite par les défenderesses, de sorte que la condition de cohabitation stable et effective durant au moins une année avant le décès n’est pas remplie.

En ces conditions, les conditions du droit au transfert du bail ne sont pas réunies de sorte que le bail dernier s'est trouvé résilié à la date du décès de la locataire, Madame [O] [X], soit au 1 avril 2020.

Mme [D] [H] [U], Mme [J] [H] [U] et Mme [Z] [U] [H] étant sans droit ni titre depuis le 1 avril 2020, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, alors même qu'il n'est pas contesté que les défenderesses remplissent a priori les conditions financières d'attribution d'un logement social. Il convient d'indiquer en conséquence que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l'espèce, le bailleur sollicite que l'indemnité d'occupation soit égale au montant du loyer et des charges avec une majoration de 30% à titre de dommages et intérêts sans justifier toutefois de la nécessité d'une telle majoration par rapport au montant loyer, alors même qu'il n'est pas discuté que Mme [D] [H] [U], Mme [J] [H] [U] et Mme [Z] [U] [H] rempliraient les conditions d'attribution d'un logement HLM. 

L'indemnité d'occupation sera par conséquent fixée à un montant égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
(…)
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Aux termes de l’article suivant, la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Il n’est en l’espèce pas démontré que les occupantes actuelles du logement seraient entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, ni qu’elles seraient de mauvaise foi.

Il est établi que chacune d’elle n’a pour seuls revenus que le revenu de solidarité active, et il est établi qu’elles règlent diligemment l’indemnité d’occupation.

Il y a en conséquence lieu de leur accorder un délai de de 12 mois pour quitter les lieux.
Sur les demandes accessoires

Les défenderesses, qui succombent, supporteront les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie de rejeter la demande formée au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de bail liant l'EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH et Madame [O] [X] portant sur le logement situé [Adresse 2] ou [Adresse 4] à la date du 1 avril 2020;

ACCORDE aux défenderesses un délai de 12 mois à compter de la présente décision pour quitter les lieux ;

ORDONNE en conséquence à Mme [D] [H] [U], Mme [J] [H] [U] et Mme [Z] [U] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un an (douze mois) à compter de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [D] [H] [U], Mme [J] [H] [U] et Mme [Z] [U] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE l'EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH de sa demande d’astreinte,

RAPPELLE que l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Mme [D] [H] [U], Mme [J] [H] [U] et Mme [Z] [U] [H] à verser à l'EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er avril 2020 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion);

REJETTE la demande formée au titre des frais irrépétibles;

CONDAMNE Mme [D] [H] [U], Mme [J] [H] [U] et Mme [Z] [U] [H] aux dépens de l'instance, en ce inclus le coût de l'assignation;

RAPPELLE l'exécution provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection