Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 11 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [T] [N]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Pauline ROUSSEAU

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 24/02087 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4PYA

N° MINUTE : 
4 JTJ






JUGEMENT 
rendu le jeudi 11 juillet 2024


DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 3], représenté par son syndic, la Société SULLY GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Pauline ROUSSEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0709


DÉFENDEUR
Monsieur [T] [N], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 14 mai 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 juillet 2024 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier


Décision du 11 juillet 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/02087 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4PYA


EXPOSE DU LITIGE

M. [T] [N] est propriétaire des lots n°5 et 10 dans l'immeuble sis [Adresse 3], cadastré section EX n°[Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété.

Faisant valoir des impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SOCIÉTÉ SULLY GESTION, a, par acte d'huissier en date du 22 mars 2024, assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris M. [T] [N], en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
4857,88 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 23 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 novembre 2023,1500 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, arrêtés au 23 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 novembre 2023,1500 euros de dommages et intérêts,2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l'audience du 14 mai 2024, à laquelle l’affaire a été appelée, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Bien que régulièrement assigné à étude, M. [T] [N] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, le défendeur n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. 

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
le relevé de matrice cadastrale concernant l'immeuble établissant la qualité de copropriétaire de M. [T] [N] concernant les lots n°5 et 10, indiquant la répartition des tantièmes (30/1008 et 20/1008ème),un relevé de compte individuel pour la période du 1 avril 2023 au 1 janvier 2024 dont il résulte que restait due au SDC, à la date du 23 janvier 2024, la somme de 5554,68 euros, dont 754,4 euros de frais,un appel de provisions sur charges pour la période du 1er avril 2023 au 30 juin 2023 d’un montant de 596,91 euros,un appel de provision complémentaire, libellé « appel exceptionnel procédure », d’un montant de 653,58 euros, en date du 6 avril 2023,un appel de provisions sur charges pour la période du 1er juillet 2023 au 30 septembre 2023 d’un montant de 596,91 euros,un décompte de charges 2022-2023 après régularisation du budget, dont il résulte un solde individuel négatif de 1457,88 euros,une régularisation de l’appel de fonds pour la période du « 01/04/2023 au 31/03/2024 » d’un montant de 367,92 euros,un appel de fonds pour la mission travaux de couverture du 1/11/2023 au 31/03/2024 d’un montant de 128,97 euros,un appel de provisions sur charges pour la période du 1er octobre 2023 au 31 décembre 2023 d’un montant de 596,91 euros,un appel de provisions sur charges pour la période du 1er janvier 2024 au 31 mars 2024 d’un montant de 654,43 euros,les procès-verbaux des assemblées générales des 10 octobre 2022 et 28 septembre 2023 comportant approbation des comptes pour la période du 1 avril 2021 au 31 mars 2022 et pour la période du 1 avril 2022 au 31 mars 2023, et votant les budgets prévisionnels pour les exercices du 01/04/2022 au 31/03/2023 et du 01/04 :23 au 31/03/2024, ainsi que le fonds travaux, ainsi que : des travaux de reprises ponctuelles de l’ensemble des souches de cheminées le 10 octobre 2022,la réalisation d’une mission de maîtrise d’œuvre pour la réfection de la couverture de l’immeuble côté rue, le 28 septembre 2023, un appel exceptionnel de fonds visant à financer une procédure judiciaire,les attestations de non recours contre ces assemblées générales,le contrat de syndic,une mise en demeure d’avoir à régler la somme de 5095,56 euros en date du 6 novembre 2023.
En conséquence, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est donc parfaitement établie à hauteur de la somme de 4857,88 euros comptes arrêtés au 23 janvier 2024, incluant l'appel provisionnel du 1er trimestre 2024.

M. [T] [N] sera par conséquent condamné à payer cette somme au demandeur, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

En l'espèce, il est sollicité 1500 euros au titre de :
frais de rejet de prélèvement,frais de mise en demeure,frais de relance après mise en demeurefrais de « mise en demeure avocat » frais de « MED avocat »,dont il n’est aucunement justifié, à l’exception de la mise en demeure du 6 novembre 2023, étant par ailleurs précisé que la nécessité d’envoyer plusieurs mises en demeure avant introduction de l’instance n’est pas démontrée, une seule étant nécessaire à rendre la créance exigible. 

Les frais d’avocat sont par ailleurs indemnisés au titre des frais irrépétibles, de sorte qu’il n’y a pas lieu de tenir compte, au titre des frais de recouvrement, de la mise en demeure du 6 novembre 2023, indemnisée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat de copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande formée au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements répétés des défendeurs à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il est établi que M. [T] [N] présente, de manière récurrente, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

 La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 400 euros.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. 

La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [T] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la SOCIÉTÉ SULLY GESTION :
- la somme de 4857,88 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, comptes arrêtés au 23 janvier 2024, incluant l'appel provisionnel du 1er trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
- la somme de 400 euros au titre des dommages-intérêts,

CONDAMNE M. [T] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la SOCIÉTÉ SULLY GESTION, la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [T] [N] aux dépens,

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE l'exécution provisoire.

 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le président.