Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 11 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Yassine BEN BELLA
 Me Julie CONVAIN


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Karim BOUANANE 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/08469 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3F6E

N° MINUTE : 
2






JUGEMENT 
rendu le 11 juillet 2024

DEMANDERESSE
S.A. d’ HLM 1001 VIES HABITAT, 
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEURS
Monsieur [Z] [S] [M],
demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Yassine BEN BELLA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0281 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562023510640 du 08/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
Madame [X] [C] [J], 
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Julie CONVAIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0024

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 23 mai 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 juillet 2024 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 11 juillet 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/08469 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3F6E


EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 4 juin 2020, la SA 1001 VIES HABITAT a donné à bail à Monsieur [Z] [S] [M] et Madame [X] [C] [J] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 765,80 euros outre 221,62 euros de provision sur charges.

Les locataires s’abstenant de produire une attestation d’assurance et des loyers étant demeurés impayés, la SA 1001 VIES HABITAT a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement d’avoir à justifier de l’assurance du logement et de payer la somme de 12656,75 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de avril 2023 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 11 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 octobre 2023, la SA 1001 VIES HABITAT a fait assigner Monsieur [Z] [S] [M] et Madame [X] [C] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner solidairement Monsieur [Z] [S] [M] et Madame [X] [C] [J] à lui payer les loyers et charges impayés au 1er septembre 2023, soit la somme de 12904,12 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, 
- condamner les défendeurs à lui payer la somme de 390 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 23 mai 2024.

A l'audience, la SA 1001 VIES HABITAT, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 15854,23 euros, selon décompte en date du 14 mai 2024. Elle a indiqué que les loyers courants n’étaient pas réglés. Sur la procédure de surendettement concernant Monsieur [Z] [S] [M], la SA 1001 VIES HABITAT a exposé avoir fait un recours le 4 avril 2024 contre la décision de la commission de surendettement des particuliers de [Localité 4]. Elle a ajouté que Madame [X] [C] [J] reste tenu du paiement des loyers et charges au regard de la clause de solidarité prévue au bail. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement et à une suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [Z] [S] [M] a été asssité à l’audience utile par son conseil et a fait viser des conclusions soutenues oralement par lesquelles il a sollicité de constater l’effacement de la créance locative à hauteur de 12904,12 euros par la commission de surendettement des particuliers de [Localité 4], de suspendre l’exécution de la clause résolutoire, de lui accorder des délais de paiement pendant 36 mois, de lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux, et de réserver l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [X] [C] [J] a été représentée à l’audience du 23 mai 2024 et a fait viser des conclusions qu’elle a développé oralement. Elle a sollicité le rejet des demandes de la SA 1001 VIES HABITAT à son encontre, l’expulsion immédiate de Monsieur [Z] [S] [M] par suite de la résiliation du bail au 11 mai 2023, subisidiairement, la réduction de sa dette locative à la somme de 2169,39 euros arrêtée au 29 mai 2021 au visa de l’article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989, à titre infiniment subsidiaire la réduction de sa dette locative à la somme due au 29 juillet 2021 au visa de l’article 8-1 de la même loi, la condamantion de Monsieur [Z] [S] [M] à la garantir de toute condamnation et la condamantion de ce dernier à lui payer 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 juillet 2024. 

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la date de résiliation du bail pour Madame [X] [C] [J]

L’article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le conjoint du locataire, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou son concubin notoire quitte le logement en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui, il en informe le bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, accompagnée de la copie de l'ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales dont il bénéficie et préalablement notifiée à l'autre membre du couple ou de la copie d'une condamnation pénale de ce dernier pour des faits de violences commis à son encontre ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui et rendue depuis moins de six mois. La solidarité du locataire victime des violences et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin le lendemain du jour de la premiere présentation du courrier mentionné au premier alinea au domicile du bailleur, pour les dettes nées à compter de cette date.

En l’espèce, Madame [X] [C] [J] ne justifie pas d’avoir bénéficié d’une ordonnance de protection ni d’une décision de condamantion pénale de Monsieur [Z] [S] [M], ni non plus d’en avoir informé son bailleur.

Dans ce contexte, l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 pose que le congé du locataire doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récepissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. Le délai de préavis est de trois mois mais il est porté à un mois, en particulier dans les zones dites “tendues” telles que [Localité 4]. Le locataire est redevable des loyers et des charges concernant tout le délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

En l’espèce, parmi les pièces versées par Madame [X] [C] [J] pour étayer de son départ effectif de l’appartement pris à bail, figurent un courrier de son conseil du 15 septembre 2021 intitulé “congé”. Or, ce courrier ne saurait valoir congé du locataire parce qu’il n’est pas signé par Madame [X] [C] [J] et que l’envoi par courrier avec AR n’est pas justifié aux débats. En revanche, Madame [X] [C] [J] produit un courrier du 11 avril 2022 intitulé “retrait sur le bail” envoyé par courrier avec AR (le pli a été signé le 20 avril suivant) et signé par elle. La lecture de cette pièce démontre de l’intention de Madame [X] [C] [J] de donner congé à son bailleur et de ne plus être occupante de l’appartement. Par suite, le bail s’est trouvé résilié concernant Madame [X] [C] [J] le 20 mai 2022. 

Sur la recevabilité de l'action visant Monsieur [Z] [S] [M]

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 5 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience initiame du 19 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA 1001 VIES HABITAT justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales (CAF) le 22 juin 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 4 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail pour Monsieur [Z] [S] [M] 

Parmi les obligations du preneur d'un contrat de bail, figurent celles d’avoir à justifier d’un contrat d’assurance et celle du paiement des loyers aux termes convenus, en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 7 g) de cette loi précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. 

En l'espèce, le bail conclu le 4 juin 2020 contient une clause résolutoire et un commandement d’avoir notamment à justifier d’une assurance visant cette clause a été signifié le 11 mai 2023. Ce commandement reproduit les dispositions de l'article 7g) et rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai d’un mois pour justifier de l‘assurance. 

Or, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, puisque Monsieur [Z] [S] [M] produit aux débats une attestation d’assurance du 12 juillet 2023 pour la période du 13 juillet 2023 au 30 juin 2024, soit postérieurement à la date d’acquisition de la clause résolutoire au 11 juin 2023.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 juin 2023. L’octroi éventuel de délais de grâce suspensifs de la clause résolutoire n’est pas possible s’agissant du défaut de justification de l'assurance. En effet si en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, de tels délais suspensifs ne sont pas prévus concernant le défaut d'assurance. 

Monsieur [Z] [S] [M] étant sans droit ni titre depuis le 12 juin 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux de Monsieur [Z] [S] [M]

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l'espèce, il sera relevé que la dette locative ne cesse de s’agraver depuis le commandment de payer du 11 mai 2023. Si la situation de handicap de Monsieur [Z] [S] [M] est avérée, il ne justifie pas en revanche de recherches d’un logement tant dans le parc social que privé, même récentes, ni n’expose en quoi son handicap l’aurait empêché de saisir les personnes compétentes à cette fin. Le bail étant résilié depuis près d’un an, Monsieur [Z] [S] [M] a en outre déjà bénéficié de larges délais en pratique.

En conséquence, sa demande de délai pour quitter les lieux sera rejetée. 
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [Z] [S] [M] et Madame [X] [C] [J] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. 

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la SA 1001 VIES HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [Z] [S] [M] et Madame [X] [C] [J] restent lui devoir la somme de 15854,23 euros (après déduction de 334,45 euros de frais de poursuite) à la date du 14 mai 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. L’arriéré au 20 mai 2022, jour de la résiliation du bail concernant Madame [X] [C] [J], est de 7086,82 euros au vu du décompte.

Pour la somme au principal, Monsieur [Z] [S] [M] et Madame [X] [C] [J] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’ils reconnaîssent d’ailleurs à l’audience. Monsieur [Z] [S] [M] sera donc condamné au paiement de la somme de 15854,23 euros (dont 8767,41 euros seul correspondant à l’arriéré postérieur à la résiliation du bail par Madame [X] [C] [J]), avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer. 

Madame [X] [C] [J] sera condamnée solidairement à hauteur de 7086,82 euros, montant de la dette locative au jour de sa résiliaiton du bail, compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail (article 17), avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer. Contrairement à ce qu’invoque Madame [X] [C] [J], le bail objet du litige ne saurait être qualifié de contrat de colocation prévu par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui régit ce type de contrat, puisqu’il n’en respecte pas les conditions de forme et qu’il est constant au vu des pièces des parties que Monsieur [Z] [S] [M] et Madame [X] [C] [J] étaient en concubinage notoire avec enfants au moment de signer le bail.

Enfin, Monsieur [Z] [S] [M] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 15 mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué. Monsieur [Z] [S] [M] y sera condamné seul, dans la mesure où l'indemnité d'occupation est une créance quasi délictuelle dont le fait générateur est l'occupation, laquelle n'est plus constituée concernant Madame [X] [C] [J] depuis le 21 mai 2022.

Sur la demande de délais de paiement de Monsieur [Z] [S] [M]

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire.

L'article 24 VI de la mêm loi dispose que par dérogation à la première phrase du V, « lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : 1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement […]. »

Il résulte de ces dispositions que le juge est tenu d’accorder des délais de paiement dès lors que le locataire a fait l’objet d’une décision de recevabilité de la commission de surendettement et qu’il a repris le paiement des loyers et charges courants.

En l’espèce, il est consatant que Monsieur [Z] [S] [M] n’a pas repris le paiement des loyers courants, même partiellement. En outre, s’il justifie de ses ressources, celles-ci sont faibles au regard du montant de l’indemnité mensuelle d’occupation, ceci ajouté les autres charges de la vie courante. Il ressort aussi des pièces financières qu’il verse que sa situation financière est précaire, avec une procédure de surendettmeent en cours, et que Monsieur [Z] [S] [M] est débiteur de plusieurs crédits à la consommation. Dans ces conditions, Monsieur [Z] [S] [M] n’établit pas de vouloir ni d’être en capacité de respecter un éventuel échéancier.

En conséquence, sa demande de délais de paiemetn sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [S] [M] et Madame [X] [C] [J], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 4 juin 2020 entre La SA 1001 VIES HABITAT et Monsieur [Z] [S] [M] et Madame [X] [C] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 1] est résilié concernant Madame [X] [C] [J] depuis le 21 mai 2022;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 11 juin 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Z] [S] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [S] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA 1001 VIES HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [S] [M] et Madame [X] [C] [J] à verser à la SA 1001 VIES HABITAT la somme de 7086,82 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [S] [M] seul à verser à la SA 1001 VIES HABITAT la somme de 8767,41 euros (15854,23-7086,82), selon décompte arrêté au 14 mai 2024, incluant la mensualité d’avril 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [S] [M] seul à verser à la SA 1001 VIES HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit 771,07 euros en avril 2024), à compter du 15 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

RAPPELLE que cette condamnation sera exécutée conformément à la législation applicable au surendettement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [S] [M] et Madame [X] [C] [J] à verser à la SA 1001 VIES HABITAT une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ; 

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [S] [M] et Madame [X] [C] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés. 


Le greffier, Le juge des contentieux de la protection