Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 11 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [E] [M]
 Madame [R] [M]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Gafarou CHANOU

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/01384 - N° Portalis 352J-W-B7I-C35TE

N° MINUTE : 
4






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 11 juillet 2024


DEMANDERESSE
S.A.S. FONCIERE VESTA, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Gafarou CHANOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0597

DÉFENDEURS
Monsieur [E] [M], 
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne
Madame [R] [M],
demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 23 mai 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 juillet 2024 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier



Décision du 11 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/01384 - N° Portalis 352J-W-B7I-C35TE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 17 janvier 2019 à effet au 1er février suivant, la SAS FONCIERE VESTA a donné à bail à Monsieur [E] [M] et Madame [R] [M] un appartement à usage d’habitation avec garage accessoire situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 1145,70 euros, outre 50 euros de provision sur charges. 

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS FONCIERE VESTA a fait signifier par acte de commissaire de justice du 4 octobre 2023 un commandement de payer la somme de 6294,30 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois d’octobre 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 22 décembre 2024, la SAS FONCIERE VESTA a fait assigner en référé Monsieur [E] [M] et Madame [R] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, 
- ordonner l'expulsion de Monsieur [E] [M] et Madame [R] [M] et de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques de Monsieur [E] [M] et Madame [R] [M],
- condamner solidairement Monsieur [E] [M] et Madame [R] [M] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 4 décembre 2023, soit la somme de 7443,83 euros, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- ordonner que le montant du dépôt de garantie sera déduit des sommes dues à la libération des lieux ;
- condamner in solidum Monsieur [E] [M] et Madame [R] [M] à lui payer la somme de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 mai 2024.

A cette audience la SAS FONCIERE VESTA, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à l'arriéré de loyers à la somme de 2292,71 euros. Elle a donné son accord à l’octroi de délais de paiement dans les conditions proposées par les défendeurs, avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Comparants en personne, Monsieur [E] [M] et Madame [R] [M] ont reconnu le montant de la dette et ont sollicité de pouvoir se maintenir dans les liuex, avec apurement de leur dette locative au plus tard au 31 août 2024. Ils ont exposé le montant de leurs revenus, sans pouvoir en justifier à l’audience. Ils ont affirmé n’être tenus par aucun crédit.

Monsieur [E] [M] et Madame [R] [M] ont été autorisés à communiuqer par note en délibéré, au plus tard le 31 mai 2024, des justificatifs de leurs revenus et tout autre justificatif pouvant éclairer sur leur situation financière.

La décision sera contradictoire. A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 11 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que par note en délibéré du 30 mai 2024, Monsieur [E] [M] et Madame [R] [M] ont produit leur avis d’imposition de 2023 sur les revenus de 2022 faisant état d’un revenu fiscal de référence de 0 euro et d’un foyer composé de 5 mineurs, une attestation CAF montrant que le couple a perçu des prestations à hauteur de 2691,32 euros en avril 2024 et a un quotient familial fixé à 540 euros. En revanche, le courrier de l’asssitante sociale, au demeurant non signé ni daté, sera rejeté car n’ayant pas été autorisé à être produit par note en délibéré.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 décembre 2023 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 10 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 22 décembre 2024. 

En conséquence, l’action introduite par la SAS FONCIERE VESTA est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties le 1er février 2019 comporte une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit six semaines après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 4 octobre 2023 pour la somme en principal de 6294,30 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines (seule la somme de 2330 euros ayant été réglée sur la période), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 15 novembre 2023.

Sur le montant de l'arriéré locatif

Monsieur [E] [M] et Madame [R] [M] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce la SAS FONCIERE VESTA produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [E] [M] et Madame [R] [M] restaient devoir la somme de 2292,71 euros à la date du 21 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse (la dernière somme au crédit est de 900 euros le 8 mai 2024). Il n’y a aps de frais de poursuite au décompte.

Pour la somme au principal, Monsieur [E] [M] et Madame [R] [M] n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’ils reconnaîssent d’ailleurs à l’audience. 

Ils seront donc condamnés à titre de provision au paiement de la somme de 2292,71 euros arrêtée au 21 mai 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer. 

Monsieur [E] [M] et Madame [R] [M] seront également condamnés au paiement à compter du 22 mai 2024, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.
En présence d’une clause de solidarité dans le contrat de bail (article 7), les défendeurs seront condamnés au paiement de cette somme provisionnelle solidairement.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 nouveau (1244-1 ancien) du code civil, le juge peut, même d'office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années.

Pendant le cours des délais ainsi accordés et si le paiement du loyer courant a été repris (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le bailleur a donné son accord pour une susopension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement, avec clause de déchéance du terme en cas d’impayé. La dette loctive du couple a fortement baissé depuis l’assignation qui montre leur mobilisation afin d’apurer leur dette à bréve échéance et de respecter désormais leur engagement contractuel. Monsieur [E] [M] et Madame [R] [M] justifient en outre de ressources stables. Ils paraissent en capacité d’apurer la dette, bien que leur situation financière soit précaire au vu de la composition de leur foyer et du montant du loyer.

Des délais de paiement leur seront en conséquence octroyés, conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision.

Faute pour Monsieur [E] [M] et Madame [R] [M] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant leur expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [E] [M] et Madame [R] [M] parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'équité commande de ne les condamner à aucune somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d'appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er février 2019 entre la SAS FONCIERE VESTA et Monsieur [E] [M] et Madame [R] [M], concernant l’appartement à usage d’habitation avec garage accessoire situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 15 novembre 2023 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [M] et Madame [R] [M] à payer à la SAS FONCIERE VESTA à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 21 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse (la dernière somme au crédit est de 900 euros le 8 mai 2024) la somme de 2292,71 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2023 pour la somme de 6294,30 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [E] [M] et Madame [R] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 2 mensualités d'un montant d'au moins 750 euros et une 3 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ; 

PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n'avoir jamais été résilié ;

RAPPELONS en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme :
* la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,
* le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
* Monsieur [E] [M] et Madame [R] [M] devront quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment),
* Monsieur [E] [M] et Madame [R] [M] seront solidairement tenus au paiement d'une indemnité d'occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée par provision au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu'à complète libération des lieux à compter du 22 mai 2024, 
* qu'à défaut pour Monsieur [E] [M] et Madame [R] [M] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, 
* que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [E] [M] et Madame [R] [M] à verser à la SAS FONCIERE VESTA une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETONS le surplus des demandes ; 

CONDAMNONS in solidum Monsieur [E] [M] et Madame [R] [M] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.


Le greffier, Le juge des contentieux de la protection