Tribunal Judiciaire · Service des référés — 11 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 22/59079 - 
N° Portalis 352J-W-B7G-CYLRK

N°: 2-CB

Assignation du :
24 et 25 novembre 2022

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
+ 1 expert


ORDONNANCE DE REFERE 
rendue le 11 juillet 2024



par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Clémence BREUIL, Greffier.
DEMANDERESSE

La société FIDOLIS 2019
[Adresse 4]
[Localité 7]

représentée par Maître Juliette BAYLE, avocat au barreau de PARIS - #G0609

DEFENDERESSE

La S.A.S. MJ FITNESS
dont le siège social est situé : 
[Adresse 6]
[Localité 9]

dans les lieux loués :
[Adresse 16] 
[Adresse 14] 
[Localité 11]

représentée par Maître Céline TAIEB, avocat postulant inscrit au barreau de PARIS - #E0505 et par Maître CHARBIT SEBAG, avocat plaidant inscrit au barreau de GUADELOUPE 






DÉBATS

A l’audience du 06 Juin 2024, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Clémence BREUIL, Greffier,

Nous, Président, 

Après avoir entendu les parties représentées de leur conseil, 

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 10 août 2016, la SCI [W] a consenti à la société PIQUE PROST un contrat de bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 15]- [Adresse 14], à usage de salle de sport et de remise en forme, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 38.100 euros hors taxes, payable trimestriellement d'avance.

La société PIQUE PROST a cédé son fonds de commerce, comprenant le droit au bail, à la société MJ FITNESS par acte sous seing privé du 27 juin 2021 signifié à la bailleresse par exploit du 3 août 2021.

La SCI [W] a vendu les locaux donnés à bail à la société FIDOLIS 2019 par acte authentique du 1er avril 2022.

Des loyers étant demeurés impayés, la société FIDOLIS 2019 a fait délivrer à la société MJ FITNESS, par exploit du 19 août 2022, un commandement de payer la somme de 32.496,65 euros correspondant aux loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 16 août 2022, de la clause pénale de 10%, des intérêts de retard et du coût de l'acte, le commandement visant la clause résolutoire.

Se prévalant de la non régularisation des causes du commandement, la société FIDOLIS 2019 a, par exploits délivrés les 24 et 25 novembre 2022 à l'adresse des lieux loués et au siège social, fait citer la société MJ FITNESS devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, au visa des articles 835 du code de procédure civile et L.145-41 du code de commerce :
- " constater acquise au 20 septembre 2022 la clause résolutoire figurant au bail et visée au commandement de payer signifié à la société MJ FITNESS le 19 août 2022,

- constater occupante sans droit ni titre la société MJ FITNESS depuis le 20 septembre 2022,

- ordonner en conséquence l'expulsion de la société MJ FITNESS ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux objet du bail en date du 10 août 2016 sis à [Adresse 14], si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

- autoriser la société FIDOLIS 2019 à séquestrer, soit sur place, soit dans un local ou garde-meubles au choix de la demanderesse et aux frais , risques et périls de la défenderesse, les objets mobiliers se trouvant sur place,

- condamner la société MJ FITNESS à payer, par provision, à la société FIDOLIS 2019 la somme de 44.520,44€ sauf à parfaire à la date de l'audience, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 16 novembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 19 août 2022, date du commandement de payer, et jusqu'à complet paiement des sommes dues, 

- condamner la société MJ FITNESS à payer, par provision, à la société FIDOLIS 2019 la somme de 4.452,04 € au titre de la clause pénale prévue au bail,

- ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil,

- condamner la société MJ FITNESS à payer à la société FIDOLIS 2019 la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société MJ FITNESS aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 août 2022, conformément aux dispositions de l'article 695 du code de procédure civile.”

Les parties ayant reçu l'injonction de rencontrer un médiateur mais n'étant pas parvenues à finaliser un accord, l'affaire a été évoquée à l'audience du 6 juin 2024.

La société FIDOLIS 2019, représentée, dépose des conclusions qu'elle soutient oralement, par lesquelles elle maintient les demandes de son assignation, mais actualise sa demande de provision à la somme de 112.952,45 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 23 mai 2024, et à celle de 11.295,24€ au titre de la clause pénale et, y ajoutant, demande au juge des référés de :
- " constater que les locaux loués n'ont jamais fait l'objet d'une impossibilité absolue d'exploitation,

- rejeter l'exception d'inexécution invoquée à tort par la société MJ FITNESS,

- constater que la société MJ FITNESS ne dispose pas d'un intérêt légitime à l'instauration d'une mesure d'expertise judiciaire,
- A titre subsidiaire :

o condamner la société MJ FITNESS à faire l'avance des frais d'expertise en sa qualité de demanderesse à l'expertise,
o écarter de la mission de l'expert toute analyse juridique et notamment la qualité de grosse réparation au sens de l'article 606 du code civil,

- condamner la société MJ FITNESS à payer à la société FIDOLIS 2019 la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société MJ FITNESS aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 août 2022, conformément aux dispositions de l'article 695 du code de procédure civile,
- rappeler que l'exécution provisoire est de droit ".



Aux termes de ses conclusions récapitulatives déposées et oralement soutenues, la société MJ FITNESS demande au juge des référés de :
- " In limine litis, joindre la présente instance avec l'affaire [W]/MJ FITNESS,
- In limine litis, recevoir la société MJ FITNESS en sa demande de fin de non-recevoir,
- Déclarer irrecevable la demande de FIDOLIS 2019 pour absence de qualité à agir,
- Juger que les fautes du bailleur sont d'une telle gravité, qu'ils causent un préjudice de jouissance gravissime au locataire,
- Juger qu'il existe une contestation sérieuse,
- Se déclarer incompétent au profit de la juridiction au fond,
- Juger que les fautes du bailleur sont d'une telle gravité, qu'ils causent un préjudice de jouissance gravissime au locataire,

Subsidiairement, si le juge des référés se déclarait compétent
- Débouter la société FIDOLIS 2019 de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
- Constater que la société FIDOLIS 2019 a créé un trouble de jouissance grave à la société MJ FITNESS rendant les locaux impropres à leur usage de salle de sport,
- Juger que MJ FITNESS est recevable à invoquer l'exception d'inexécution,

Plus subsidiairement :
- Débouter la société FIDOLIS 2019 de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
- Juger que le quantum de la dette invoquée par FIDOLIS 2019 n'est pas justifié ni dans son quantum, ni dans son principe, la créance invoquée n'étant pas certaine,

Encore plus subsidiairement, si le juge rentrait en voie de condamnation :
- Moduler la clause pénale et les intérêts de retard,
- Rejeter les demandes au titre de la clause pénale et des intérêts de retard de la société FIDOLIS 2019 au vu de la bonne foi du locataire,
- Suspendre les effets de la clause résolutoire,
- Débouter la société FIDOLIS 2019 au titre de sa demande d'expulsion de MJ FITNESS,
- Octroyer à la société MJ FITNESS un délai de paiement étalé sur 24 mois,
A titre reconventionnel
- Désigner tel expert qu'il plaira au tribunal avec pour mission :
o De se rendre sur les lieux,
o Se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission,
o Visiter les lieux,
o Entendre tout sachant,
o Examiner si les canalisations du club de sport souterraines, et extérieures, sont conformes aux règles de l'art,
o Déterminer s'il s'agit d'un défaut d'appareillage, ou d'un défaut de canalisation souterraine, déterminer l'origine des canalisations bouchées,
o Déterminer si les canalisations respectent les pentes réglementaires du DUT,
o Déterminer si le couloir de circulation est adapté,

o Déterminer l'origine du problème et proposer des solutions,
o Dire si les travaux sont de grosses réparations à la charge du bailleur ou un défaut d'entretien à la charge du locataire,
o Déterminer si les engorgements sont dus à un défaut d'entretien ou à un problème structurel
Adjoindre à l'expert tout sapiteur nécessaire pour :
o Indiquer si le locataire subit des préjudices de jouissance, et financer, et si tel est le cas, préciser la méthode de calcul permettant de chiffrer ces préjudices,
o Chiffrer les préjudices subis par la salle de sport MJ FITNESS,
o Déterminer et chiffrer le préjudice subi par la salle de sport,
o Fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuelles encourues et d'évaluer s'il y a lieu tous les préjudices subis,
o Indiquer et évaluer les travaux nécessaires à la réfection des lieux et installation dont il s'agit,
o Répartir les responsabilités entre les deux bailleurs successifs,
o S'expliquer sur tout dire et observation des parties,
o Dire que l'expert devra procéder au dépôt du rapport dans les trois mois,
o Mettre à la charge du bailleur FIDOLIS 2019 les frais d'expertise,

- Condamner FIDOLIS 2019 à verser à la société MJ FITNESS la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens comprenant le coût des constats d'huissier effectués
- Condamner [W] à rembourser à MJ FITNESS les curages qui ont été imposés inutilement (500 euros chacun x 2)".

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance, aux écritures déposées par les parties et aux notes d'audience.

La décision a été mise en délibéré au 11 juillet 2024. 

MOTIFS

Sur la demande de jonction

Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de jonction avec la procédure 22/59090, opposant la société MJ FITNESS à son ancienne bailleresse, dès lors que la nullité de l'assignation a été prononcée dans la procédure précitée.

Sur la fin de non-recevoir

Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

La défenderesse soulève une fin de non-recevoir en faisant valoir que la société FIDOLIS 2019, qui a acquis le local donné à bail en avril 2022, ne justifie pas de sa qualité à agir car elle ne produit pas l'intégralité de l'acte de vente.

Cependant, il résulte de l'attestation établie par Maître [H] [J], notaire, le 4 avril 2022, que l'ensemble immobilier à usage commercial situé [Adresse 17] à [Localité 11], qui comprend les locaux donnés à bail à la défenderesse, a été vendu le 1er avril 2022 par la SCI [W] à la société FIDOLIS 2019.

Est par ailleurs produit le courrier du 17 mai 2022 par lequel la société FIDOLIS 2019 a notifié à la société MJ FITNESS le changement de propriétaire ainsi intervenu, et l'a informée qu'elle est son nouveau bailleur depuis le 1er avril 2022, le bail se poursuivant par ailleurs dans toutes ses dispositions.

Il est donc justifié de sa qualité à agit par la demanderesse et la fin de non-recevoir sera écartée.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ".

En l'espèce, le contrat de bail du 10 août 2016 stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu'à défaut de paiement à son échéance de toute somme due au titre du bail, et notamment du loyer et des sommes qui en constituent l'accessoire, comme en cas d'inexécution d'une seule des conditions du bail et un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement du 19 août 2022 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d'en critiquer éventuellement les causes.

La lecture du décompte permet de constater que la défenderesse n'a pas soldé les causes du commandement dans le délai imparti. Cependant, elle oppose des contestations quant à l'exigibilité des sommes réclamées dans le commandement, en faisant valoir qu'elle est fondée à opposer l'exception d'inexécution au regard des fautes graves de la bailleresse au regard de son obligation d'assurer la jouissance paisible du local.

Aux termes de l'article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L'article 1719 du même code dispose que " le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée (…) ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; (…) ".

La société MJ FITNESS estime que sa bailleresse - d'abord la SCI [W] jusqu'en avril 2022, puis la société FIDOLIS 2019- lui cause un trouble de jouissance engendrant un préjudice financier important. Elle fait ainsi valoir que des mesures de sécurité strictes lui ont été imposées alors même que les parties communes du centre commercial ne sont pas conformes, et que ces contraintes l'ont conduite à différer de trois mois le début de l'exploitation de son commerce ; que les conduits de canalisations, enterrés, sont défectueux, soit que le conduit soit cassé, soit que les pentes de canalisations ne soient pas conformes, ce qui génère des odeurs nauséabondes remontant des WC indisposant la clientèle, empêchant par ailleurs cette dernière d'utiliser les douches, et ne permettant pas à la défenderesse de disposer de toilettes fonctionnelles pour ses salariés et clients ; que malgré ses multiples démarches envers sa bailleresse, ce problème n'a pas été résolu alors qu'il relève des grosses réparations lui incombant en vertu de l'article 606 du code civil ; que ce manquement du bailleur à son obligation de lui assurer une jouissance paisible du local est suffisamment grave pour justifier du non-paiement du loyer par le locataire. Elle invoque également l'absence de gestion des poubelles, relevant pourtant des charges communes des commerces de la galerie commerciale, par défaut d'information de la part de sa bailleresse ; l'absence de mise à disposition d'une boîte à lettres ; l'absence de sécurisation du parking des clients faute d'éclairage, alors que la salle de sport est ouverte de 6 heures à 23 heures ; l'absence de nettoyage des vitres extérieures du centre commercial, diminuant la visibilité de la salle de sport par le chaland ; l'absence de réparation de la façade et de la signalétique à l'entrée de la galerie marchande, endommagées suite à un incendie, impactant l'image du club auprès de la clientèle ; l'absence de conformité du système électrique.

Elle soutient encore que le succès de l'exception d'inexécution invoquée ne repose pas seulement sur l'impossibilité absolue d'exploiter, et que peut utilement être invoqué le fait que les manquements allégués rendent les locaux impropres à leur destination, ce qui est le cas en l'espèce dès lors que les toilettes et douches sont hors d'usage.

En réplique, la société FIDOLIS 2019 conclut au rejet de l'exception d'inexécution dès lors que la locataire est entièrement responsable de l'entretien des canalisations et doit effectuer un curage régulier ; que tel n'est pas le cas en l'espèce, la défenderesse étant défaillante à assurer cet entretien ; qu'en tout état de cause il n'est pas justifié de l'absence de cessation effective de son activité par la société MJ FITNESS ; que le reste des griefs allégués ne relève aucunement des obligations légales ou contractuelles du bailleur ; que les horaires d'éclairage du parking sont réglés sur celles de la salle de sport, qui a décidé unilatéralement d'élargir ses plages horaire d'ouverture ; que la non-conformité électrique relève de la responsabilité exclusive du preneur, qui a renoncé à tout diagnostic électrique lors de l'acquisition du fonds de commerce.

Les parties produisent toutes deux le compte-rendu d'intervention de la société AGC ASSAINISSEMENT, intervenue le 7 février 2022 dans les locaux exploités par la société MJ FITNESS afin de réaliser une inspection de la canalisation des eaux usées et eaux vannes du réseau collectif. Ce rapport mentionne que " le technicien relève la présence de matières dans la canalisation inspectée " notamment un morceau de PVC, ainsi que " la présence d'eaux et matières stagnantes dans la canalisation inspectée qui peut être dû à un problème de pente dans la canalisation ", il relève également la présence de graisses et de calcaires dans la canalisation, en prenant pour accès le WC. Il préconise d'effectuer " un curage à haute pression de la canalisation des eaux usées et eaux vannes afin d'extraire tous les dépôts présents dans la canalisation qui sont présentes du fait d'un défaut total d'entretien ".

Les termes de ce rapport sont affirmatifs quant à l'existence d'un défaut total d'entretien de la canalisation inspectée, et invoquent également une possibilité que la canalisation soit affectée d'un problème de pente. 

La société MJ FITNESS établit qu'elle a fait procéder, le 11 avril 2022, au curage des canalisations sur le réseau des eaux usées et eaux vannes, avec extraction des matières collectées composées d'une grande quantité de calcaire et de résidus de travaux.

Par courrier recommandé du 12 mai suivant émis par son conseil, elle a mis en demeure la SCI [W] de faire procéder, sous quinzaine, au changement de la totalité de l'installation relative aux canalisations d'évacuation des toilettes et des douches du local, indiquant que les problèmes d'évacuation sont récurrents et les curages insuffisants.

La défenderesse indique par ailleurs, sans être contredite sur ce point, qu'elle a fait procéder à un nouveau curage le 7 février 2023. Par courrier du 21 février 2023, elle a informé la société FIDOLIS 2019 de ce que les canalisations étaient à nouveau bouchées, avec remontées d'odeurs nauséabondes. Un procès-verbal de constat établi par Maître [E] [O], commissaire de justice, le 22 février 2023, est joint à ce courrier, dont il résulte notamment que le temps d'évacuation du contenu de la cuvette des WC et de remontée de l'eau à un niveau normal est de plus en plus long après chaque utilisation, allant de 20 secondes la première fois que la chasse d'eau est tirée, pour atteindre 3 minutes 44 secondes.

Il résulte de ces éléments que la problématique d'évacuation des eaux usées et eaux vannes du local donné à bail, signalée par la société MJ FITNESS dès le mois de février 2022, persiste malgré les curages pratiqués. 

La société FIDOLIS 2019 se prévaut du rapport établi le 7 février 2022 par la société AGC ASSAINISSEMENT, qui retient un défaut d'entretien des canalisations et évoque la possibilité d'une défaillance dans la pente de la canalisation, pour affirmer que la canalisation litigieuse est privative, et sa locataire fautive comme n'ayant pas procédé à l'entretien qui lui incombe en vertu du bail ; elle écarte également que soient qualifiées de gros travaux les interventions devant être pratiquées.

Cependant, ce rapport d'intervention, qui retient de façon péremptoire l'existence d'un défaut d'entretien, ne présente pas les garanties d'une expertise, fût-elle amiable, afin d'établir quelles sont les causes des désordres dénoncés. Il est donc insuffisamment probant pour asseoir la position de la bailleresse quant à son absence totale d'obligation de faire procéder à des réparations sur les canalisations litigieuses.

S'il est exact que la société MJ FITNESS ne justifie pas d'avoir été dans l'impossibilité totale d'exploiter les locaux donnés à bail, il n'en demeure pas moins que la bailleresse est tenue d'une obligation d'assurer à sa locataire la jouissance paisible du local donné à bail.

Or, le fait de ne pouvoir utiliser les toilettes dans des conditions normales, pour un établissement recevant du public et au sein duquel travaillent plusieurs salariés, est nécessairement de nature à entraver la jouissance paisible des lieux par la locataire. Il résulte des éléments plus haut que les difficultés relatives à l'usage des toilettes et douches ont été signalées dès le mois de février 2022 par la locataire, que les pièces versées aux débats constituent des éléments tangibles d'une méconnaissance de cette obligation par la bailleresse, qui apparait de nature à justifier d'une réduction du montant du loyer par le juge du fond, de sorte que la contestation ainsi opposée à l'exigibilité des sommes réclamées dans le commandement de payer, apparaît sérieuse.

En conséquence, il n'y a pas lieu à référé sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail, ni sur les demandes subséquentes d'expulsion, de séquestration des meubles et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.

Sur la provision

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

La société FIDOLIS 2019 produit un décompte arrêté au 23 mai 2024, échéance du 2eme trimestre 2024 incluse, arrêtant sa créance à la somme totale de 11.952,45 euros de loyers, charges et taxes impayés depuis le 22 avril 2022.

En réplique, la société PJ FITNESS soutient que cette demande de provision est sérieusement contestable, que la dette a augmentée de 50.000 euros en un mois et demi du fait des facturations opérées par la bailleresse, ce qui est nécessairement de nature à la mettre en difficulté, et indique être fondée à opposer l'exception d'inexécution du fait des fautes graves de la bailleresse.

Bien qu'il n'y ait pas lieu d'exonérer totalement la défenderesse du paiement des loyers et charges réclamées pour la période d'avril 2022 à mai 2024, dès lors qu'elle ne justifie pas d'avoir été dans l'impossibilité d'exploiter, les troubles de jouissance ci-dessus établis caractérisent une contestation sérieuse à ce que la totalité du montant du loyer et des charges lui soit réclamée par sa bailleresse.

Dès lors que la difficulté relative à l'usage anormal des toilettes et douches préexistait au terme d'avril 2022, qui constitue le point de départ de la dette dont le paiement est réclamé, et qu'elle n'apparaît pas résolue à ce stade, il y a lieu de considérer que l'obligation de paiement du loyer de la défenderesse n'est non sérieusement contestable qu'à hauteur des deux tiers.

En conséquence, la société MJ FITNESS sera condamnée au paiement de la somme de (112.952,45 /3) x 2 = 75 301,63 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 23 mai 2024, 2eme trimestre 2024 inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à hauteur de 29.026,10 euros à compter du 19 août 2022, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts, les conditions de l'article 1343-2 du code civil étant réunies.

Sur la clause pénale

La demanderesse sollicite également la condamnation par provision de la défenderesse au paiement de la somme de 11.295,24 euros au titre de la clause pénale prévue au bail.

Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, " Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire (…) ".

Toutefois, cette clause contractuelle est susceptible comme telle d'être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande délais de paiement

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La société MJ FITNESS sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 24 mois, mais ne produit aucun document comptable afin d'établir quelle est sa situation financière, et si elle serait en mesure d'apurer sa dette dans de tels délais.

En conséquence, sa demande sera rejetée.


Sur la demande d'expertise

Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L'application de ce texte, qui subordonne le prononcé d'une mesure d'instruction à la seule démonstration d'un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d'un litige potentiel, n'implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes formées ultérieurement, sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d'être engagé. 

Il résulte des éléments exposés plus haut que les causes des difficultés d'évacuation des canalisations desservant les eaux usées et eaux vannes du local donné à bail font l'objet d'analyses divergentes de la part de la bailleresse et de la locataire, qui s'en renvoient la responsabilité.

Ces éléments caractérisent le motif légitime prévu par l'article 145 précité et justifient qu'il soit fait droit à la demande d'expertise dans les conditions précisées ci-après.

La société MJ FITNESS, demanderesse à la mesure, assumera la charge de la consignation à valoir sur les honoraires de l'expert.

Sur la demande reconventionnelle de remboursement des frais de curage

La société MJ FITNESS sollicite la condamnation de la société FIDOLIS 2019 à lui rembourser les frais de curage qui lui auraient été imposés inutilement.

Cependant, il sera relevé d'une part qu'elle ne formule pas cette demande à titre de provision, seule recevable devant le juge des référés, d'autre part qu'il n'est pas établi avec l'évidence requise que ces frais de curage n'auraient pas à être supportés par elle, au regard de son obligation d'entretien prévue au bail.

En conséquence, il n'y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

La société FIDOLIS 2019, qui succombe en sa demande d'acquisition de la clause résolutoire, sera condamnée aux dépens.

Il n'est pas inéquitable, au regard des circonstances du litige, de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS 

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Disons n'y avoir pas lieu à référé sur la demande tendant à constater l'acquisition de la clause résolutoire, et sur les demandes subséquentes tendant à l'expulsion du preneur, à la séquestration des meubles et à sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation ;

Condamnons la société MJ FITNESS à payer à la société FIDOLIS 2019 la somme de 75 301,63 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 23 mai 2024, 2eme trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 29.026,10 euros à compter du 19 août 2022, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Rejetons la demande de délais de paiement ; 

Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus de la demande de provision ; 

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts échus dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil,

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle en paiement ; 

Ordonnons une mesure d'expertise et désignons en qualité d'expert :

Monsieur [U] [B]
[Adresse 5]
[Localité 8] 
☎ :[XXXXXXXX03]

qui pourra prendre l'initiative de recueillir l'avis d'un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s'être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de:
- se rendre sur les lieux des désordres [Adresse 15]- [Adresse 14] après y avoir convoqué les parties ;
- examiner les désordres, malfaçons ou inachèvements allégués dans les conclusions de la société PJ FITNESS et, le cas échéant, sans nécessité d'extension de mission, tous désordres connexes ayant d'évidence la même cause mais révélés postérieurement à l'assignation, sans préjudice des dispositions de l'article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ; 
- les décrire, en indiquer la nature, l'importance, la date d'apparition ; en rechercher la ou les causes ; 
- fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties ;
- après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d'exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d'un maître d'œuvre, le coût de ces travaux ; 
- fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d'évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ; 
- dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l'aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l'affirmative, à la demande d'une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ; 
- faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

Disons que pour procéder à sa mission l'expert devra :
-convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ;
-se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, notamment, s'il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d'exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;
-se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;
- à l'issue de la première réunion d'expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l'actualiser ensuite dans le meilleur délai :
*en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ; 
*en les informant de l'évolution de l'estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s'en déduisent, sur le fondement de l'article 280 du code de procédure civile, et dont l'affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l'article 269 du même code ;
*en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;
*en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

- au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s'expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d'un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ;
*fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;
*rappelant aux parties, au visa de l'article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu'il n'est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ;

Fixons à la somme de quatre mille euros (4000 euros) le montant de la provision à valoir sur les frais d'expertise qui devra être consignée par la société MJ FITNESS à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 11 septembre 2024 ;
Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l'expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l'exécution de la mesure d'instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Disons que le terme du délai fixé par l'expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l'instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l'article 276 du code de procédure civile ;

Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe du Tribunal judiciaire de Paris (Contrôle des expertises) avant le 11 mars 2025, pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle ;

Disons que, dans le but de favoriser l'instauration d'échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l'expertise, le technicien devra privilégier l'usage de la plateforme OPALEXE et qu'il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d'expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l'article 748-1 du code de procédure civile et de l'arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Condamnons la société FIDOLIS 2019 aux dépens ; 

Laissons à chaque partie la charge de ses propres frais irrépétibles ;
 
Rappelons que l'exécution provisoire est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 11 juillet 2024. 

Le Greffier, Le Président,



Clémence BREUIL Emmanuelle DELERIS


























Service de la régie : 
Tribunal de Paris, [Adresse 12]
☎ [XXXXXXXX02] 
Fax [XXXXXXXX01]
✉ [Courriel 13]


Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes : 
IBAN : [XXXXXXXXXX010]
BIC : [XXXXXXXXXX018]
en indiquant impérativement le libellé suivant : 
C7 "Prénom et Nom de la personne qui paye" pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l'ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l'avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d'une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [U] [B]

Consignation : 4000 € par La société FIDOLIS 2019

le 11 Septembre 2024

Rapport à déposer le : 11 Mars 2025

Juge chargé du contrôle de l’expertise : 
Service du contrôle des expertises
Tribunal de Paris, [Adresse 12].