Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 11 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Linda HOCINI


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Nathalie ORPHELIN-BARBERON

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/01098 - N° Portalis 352J-W-B7I-C33MP

N° MINUTE : 
3






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 11 juillet 2024


DEMANDERESSE
S.C.I. JEUDI MON AMOUR, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Nathalie ORPHELIN-BARBERON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0361

DÉFENDERESSE
Madame [V] [E], 
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Linda HOCINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1383
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N750562024002783 du 08/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 23 mai 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 juillet 2024 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier


Décision du 11 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/01098 - N° Portalis 352J-W-B7I-C33MP

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 23 février 2022, la SCI JEUDI MON AMOUR a donné à bail à Madame [V] [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 550 euros, outre 70 euros de provision sur charges. 

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI JEUDI MON AMOUR a fait signifier par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2023 un commandement de payer la somme de 1860 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois d’octobre 2023 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 4 janvier 2024, la SCI JEUDI MON AMOUR a fait assigner en référé Madame [V] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, 
- ordonner l'expulsion de Madame [V] [E] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner Madame [V] [E] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 16 décembre 2023, soit la somme de 3100 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner Madame [V] [E] à lui payer la somme de 1440 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 mai 2024.

A cette audience, la SCI JEUDI MON AMOUR représentée par son conseil, a fait viser des conclusions soutenues oralement par lesquelles elle a maintenu ses demandes et a actualisé celle relative à l'arriéré de loyers à la somme de 6300 euros. Elle a indiqué que les loyers courants n’étaient pas pâyés et s’est opposée à tout délai de paiement qui pourraient être octroyés par le juge. 

Madame [V] [E] a été représentée à l’audience utile et a fait viser des conclusions développées oralement. Elle a sollicité qu’il soit jugé de n’y avoir lieu à référé en raison d’une constestation sérieuse s’agissant du principe et du montant de la dette locative, subsidiairement, la suspension des effets de la clause résolutoire, l’octroi de délais de paiement pendant 36 mois avec des mensulaités de 172,22 euros, la condamantion de la bailleresse à lui verser 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La décision sera contradictoire. A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 11 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’appréciation des contestations soulevées en défense

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. Le bailleur est enfin tenu l'obligation de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistances et aux conditions prévues au contrat et d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement. Ces trois obligations forment plus généralement l'obligation de délivrance du bailleur. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences.

En matière d'indécence, l’article 3 5° du décret du n°2002-120 du 30 janvier 2002 prévoit qu’un logement décent doit comporter une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d'obtenir du juge une réduction du loyer. En revanche, le locataire n'a pas d'autres droits, particulièrement celui de répondre à l'indécence par une suspension du paiement des loyers. L'exception d'inexécution n'est en effet pas plus admise sauf en cas d'impossibilité totale d'habiter les lieux.
Il est admis qu’en présence de locaux susceptibles d’être considérés comme impropres à la location, parce que non conforme aux normes, les juges du fond saisi d’une demande de mise ne jeu de la clause résolutoire devaient rechercher si le locataire n’était pas en droit de se prévaloir de l’exception d’inexécution pour s’exonérer du paiement du loyer (Civ. 3ème, 3 mai 2006, AJDI 2006 p.829).

En l'espèce, Madame [V] [E] se prévaut à titre principal de l’exception d’inexécution au motif que le logement serait impropre à l’habitation. Elle renvoie au courrier du sevice technique de l’habitat du 2 avril 2024 qui a relevé, au visa de l’article 45b du réglement sanitaire de la Ville de [Localité 2], que “le cabinet d’aisance communique directement avec le coin cuisine entrainant un risque de contamnination”. Il est également fait état que “des dégâts des eaux résolus ont endommagé le revêtement peint de la paroi mitoyenne au cabinet d’aisance”. Les pièces communiquées par les parties en l’état ne permettent pas d’évaluer ces informations, ni de déterminer si le logement est propre ou impropre à l’habitation (absence de constat, de photographies, etc).

L'exception d'inexécution soulevée en défense est dès lors sérieuse compte tenu des du courrier du service technique de l’habitat. En conséquence, il sera dit n'y avoir lieu à référé et les parties seront invitées à se pourvoir au fond.

Sur les demandes accessoires

La demanderesse, qui succombe au principal, supportera les dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de n’allouer aucune somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DISONS n'y avoir lieu à référé compte tenu de l'existence d'une contestation sérieuse ;

REJETONS en conséquence l'ensemble des demandes et renvoyons les parties à se pourvoir au fond ;

DISONS n'y avoir lieu à paiement au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS la SCI JEUDI MON AMOUR aux dépens ;



RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Le greffier, Le président.