Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 11 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : M [U] [J]
Mme [K] [Z] ép [J]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Frédéric HUTMAN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/02995 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4KUP

N° MINUTE : 
5






JUGEMENT 
rendu le 11 juillet 2024


DEMANDERESSE
S.A.S.U. ARZAT, 
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Frédéric HUTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1432

DÉFENDEURS
Monsieur [U] [J], 
demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté
Madame [K] [Z] épouse [J], demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 23 mai 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 juillet 2024 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier





Décision du 11 juillet 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02995 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4KUP


EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 15 mars 2019, la SASU ARZAT a donné à bail à Monsieur [U] [J] et Madame [K] [Z] épouse [J] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 4315 euros outre 265 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SASU ARZAT a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 9720,40 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de novembre 2023 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 24 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er mars 2024, la SASU ARZAT a fait assigner Monsieur [U] [J] et Madame [K] [Z] épouse [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,
- ordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner solidairement Monsieur [U] [J] et Madame [K] [Z] épouse [J] à lui payer les loyers et charges impayés, échéance de mars 2024 incluse, soit la somme de 19571,40 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer sur la somme de 9720,40 euros et de l'assignation pour le surplus, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant de 200 euros par jour depyis le 1er avril 2024,
- condamner in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SASU ARZAT expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 24 novembre 2023, et ce pendant plus de six semaines.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 23 mai 2024.

A l'audience, la SASU ARZAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 29572,88 euros, selon décompte en date du 21 mai 2024. Elle s’est opposée à l’octroi de tout délai de paiement.

Bien que régulièrement assignés à étude, Monsieur [U] [J] et Madame [K] [Z] épouse [J] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 juillet 2024. 


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 4 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SASU ARZAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 27 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 1er mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 15 mars 2019 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 novembre 2023, pour la somme en principal de 9720,40 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines (aucune somme n’ayant été payée dans le délai), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 janvier 2024.

Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, il sera relevé que le paiement des loyers courant n’est pas repris. En outre, l'absence de comparution des défendeurs et d'éléments sur leur situation personnelle laissent le tribunal dans l'ignorance de la situation financière des locataires et ne permettent pas au tribunal de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par les débiteurs pour acquitter la dette, dans le délai légal précité alors que la dette ne cesse d'augmenter. Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité.

Monsieur [U] [J] et Madame [K] [Z] épouse [J] étant sans droit ni titre depuis le 6 janvier 2024, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. 

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.



Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [U] [J] et Madame [K] [Z] épouse [J] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la SASU ARZAT produit un décompte démontrant que Monsieur [U] [J] et Madame [K] [Z] épouse [J] restent lui devoir la somme de 29572,88 euros (en ce inclus 135 euros de frais de poursuite) à la date du 21 mai 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. 

Les frais de poursuite, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens.

Pour la somme au principal, Monsieur [U] [J] et Madame [K] [Z] épouse [J], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 29437,88 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 9720,40 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. 
Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail (partie 3, article 4) et de la solidarité légale des dettes ménagères de l'article 220 du code civil.

Monsieur [U] [J] et Madame [K] [Z] épouse [J] seront aussi condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 22 mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l'indemnité s'analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d'office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l'article 1231-5 du code civil et est au surplus illicite au regard de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989.


Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [J] et Madame [K] [Z] épouse [J], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 mars 2019 entre la SASU ARZAT et Monsieur [U] [J] et Madame [K] [Z] épouse [J] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 5 janvier 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [U] [J] et Madame [K] [Z] épouse [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [U] [J] et Madame [K] [Z] épouse [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SASU ARZAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [U] [J] et Madame [K] [Z] épouse [J] à verser à la SASU ARZAT la somme de 29437,88 euros (décompte arrêté au 21 mai 2024, incluant la mensualité de mai 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2023 sur la somme de 9720,40 euros et à compter du de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [U] [J] et Madame [K] [Z] épouse [J] à verser à la SASU ARZAT une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit 5000,74 euros en mai 2024), à compter du 22 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [J] et Madame [K] [Z] épouse [J] à verser à la SASU ARZAT une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ; 

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [J] et Madame [K] [Z] épouse [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés. 


Le greffier, Le juge des contentieux de la protection