Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 11 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Sajeeva RAVEENDRAN
Monsieur [D] [W]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Thomas BROCHE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/06428 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2R3H

N° MINUTE : 
1






JUGEMENT 
rendu le 11 juillet 2024


DEMANDERESSE
Madame [L] [O] épouse [F], 
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Thomas BROCHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1159

DÉFENDEURS
Madame [I] [Z], 
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Sajeeva RAVEENDRAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0305 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C7505620245959 du 13/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
Monsieur [D] [W], 
demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 23 mai 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 juillet 2024 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 11 juillet 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/06428 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2R3H


EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 15 février 2021, Madame [L] [O] épouse [F] a donné à bail à Madame [I] [Z] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 850 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [L] [O] épouse [F] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2550 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de mars 2023 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 7 avril 2023.

Par actes de commissaire de justice en dates des 10 et 15 juillet 2023, Madame [L] [O] épouse [F] a fait assigner Madame [I] [Z] et sa caution Monsieur [D] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner solidairement Madame [I] [Z] et Monsieur [D] [W] à lui payer les loyers et charges impayés au 5 juin 2023, soit la somme de 5100 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner in solidum Madame [I] [Z] et Monsieur [D] [W] à lui payer la somme de 2698 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, Madame [L] [O] épouse [F] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 7 avril 2023, et ce pendant plus de six semaines.

Après plusieurs renvois et une réouverture des débats, l’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 23 mai 2024.

A l'audience, Madame [L] [O] épouse [F], représentée par son conseil, a fait viser des conclusiosn soutenues oralement. Elle s’est désistée de ses demandes à l’encontre de Monsieur [D] [W], au motif qu’il a payé la somme due par lui, laquelle a été déduite du décompte produit aux débats. En revanche, elle a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance à l’encontre de Madame [I] [Z], sauf à actualiser sa créance à la somme de 9450 euros (après déduction de la somme payée par la caution), échéance de mai 2024 incluse, et a porté sa demande au titre des frais irrépétibles à 4000 euros. Elle a indiqué qu’aucun réglement n’était intervenu depuis janvier 2023 et s’est opposée à l’octroi de tout délais.

Madame [I] [Z] a été représentée par son conseil à l’audience utile et a fait viser des conclusions, soutenues oralement, par lesquelles elle a demandé l’octroi de délais de paiement sur 36 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire, subsidiairement, l’octroi d’un délai pour quitter les lieux jusqu’au 31 août 2024, et que soit écarté l’exécution provisoire de la décision.
Elle a fait état à l’audience de problèmes de santé importants, somatiques et psychiques qui ont justifié un antédédent d’hospitalisation d’office.

Madame [L] [O] épouse [F] a été autorisée à communiquer par note en délibéré, au plus tard le 31 mai 2024, le justificatif de notification de l’assignation à la Préfecture.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 juillet 2024. 

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que par note en délibéré du 23 mai 2024, Madame [L] [O] épouse [F] a produit une copie de sa notification de l’assignaiton à la Préfecture en date du 28 juillet 2023.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 28 juillet 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel qu’applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 15 février 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 avril 2023, pour la somme en principal de 2550 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois (aucune somme n’ayant été payée dans le délai), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 juin 2023

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, Madame [I] [Z] ne démontre pas être en capacité de régler sa dette locative de façon échelonnée. Il sera relevé qu'aucun paiement des loyers n'est intervenu depuis plusieurs mois et que la dette locative ne cesse de s'aggraver. Madame [I] [Z] ne verse non plus aucune pièce financière à même de justifier de ses ressources. Dans ces conditions, il convient de la débouter de sa demande de délais de paiement.

Madame [I] [Z] étant sans droit ni titre depuis le 7 juin 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. 

Il sera rappelé enfin que lesort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.


Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l'espèce, il apparaît que Madame [I] [Z] n’apporte aucun élément aux débats de nature à justifier d’une recherche éventuelle de logement, dans le parc social ou privé, même récente. Si elle fait état d’une situation personnelle précaire, sans en justifier sur l’aspect financier, elle n’a pas exécuté son obligation de paiement du loyer depuis 18 mois, même partiellement, alors que le bailleur est une personne privée. Si l’état de santé de Madame [I] [Z] est dégradé au vu du certificat du 5 mars 2024, celui-ci est insuffisant pour expliquer à lui seul l’absence de tout versement et de toute recherche d’un nouveau logement, alors qu’elle n’est plus hospitalisée depuis le 22 novembre 2023 (date d’entrée le 10 novembre 2023). Par ailleurs, il ressort des pièces versées en demande, notamment celles relatives à l’acquisition du bien objet du litige, que Madame [L] [O] épouse [F] est âgée, pour être née en 1941 et sans profession. 

En conséquence, la demande de Madame [I] [Z] sera rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [I] [Z] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, Madame [L] [O] épouse [F] produit un décompte démontrant que Madame [I] [Z] reste lui devoir la somme de 9450 euros (il n’y a pas de frais de poursuite au décompte) à la date du 1er mai 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. 

Pour la somme au principal, Madame [I] [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 9450 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2550 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. 

Madame [I] [Z] sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 2 mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué. 

Sur les demandes accessoires

Madame [I] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été signifié.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,


CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 février 2021 entre Madame [L] [O] épouse [F] et Madame [I] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 7 juin 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [I] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [I] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [L] [O] épouse [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Madame [I] [Z] à verser à Madame [L] [O] épouse [F] la somme de 9450 euros (décompte arrêté au 1er mai 2024, incluant la mensualité de mai 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2023 sur la somme de 2550 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [I] [Z] à verser à Madame [L] [O] épouse [F] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 850 euros), à compter du 2 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

CONDAMNE Madame [I] [Z] à verser à Madame [L] [O] épouse [F] une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ; 

CONDAMNE Madame [I] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été signifié ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés. 


Le greffier, Le juge des contentieux de la protection