Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 11 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Mme [B] [J]
 M [L] [C]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Paul ZEITOUN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/03189 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MGI

N° MINUTE : 
8






JUGEMENT 
rendu le 11 juillet 2024


DEMANDEUR
Monsieur [I] [P] [N], 
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Paul ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1878

DÉFENDEURS
Madame [B] [J], 
demeurant [Adresse 3] - Bât. B - [Localité 4]
non comparante, ni représentée
Monsieur [L] [C], 
demeurant [Adresse 1]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 23 mai 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 juillet 2024 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier






Décision du 11 juillet 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/03189 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MGI


EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 30 mai 2022, Monsieur [I] [N] a donné à bail à Madame [B] [J] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 1015 euros outre 23 euros de provision sur charges.

Monsieur [L] [C] s’est porté caution solidaire par acte du même jour. 
Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [I] [N] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 4197,24 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de décembre 2022 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle, les 23 décembre 2022 et 8 février 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 février 2024, Monsieur [I] [N] a fait assigner Madame [B] [J] et Monsieur [L] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner solidairement Madame [B] [J] et Monsieur [L] [C] à lui payer les loyers et charges impayés au 1er janvier 2024, soit la somme de 19257,93 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec majoration de 15% au taux d’intérêt légal et 18 euros de frais fixe pour chaque loyer de retard, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, majorée de 50%,
- juger le dépôt de garantie du montant de 2030 euros acquis à titre d’indemnité conventionnelle,
- condamner Madame [B] [J] à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [I] [N] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 23 décembre 2022 et 8 février 2023, et ce pendant plus de six semaines.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 23 mai 2024.

A l'audience, Monsieur [I] [N], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 23870 euros, selon décompte en date du 22 mai 2024. Il a indiqué qu’aucun réglement n’était intervenu depuis septembre 2022. Il a ajouté que l’acte de cautionnement ne souffrait d’aucune irrégularité. Il s’est dans ces conditions opposé à l’octroi de tout délai de paiement.

Bien que régulièrement assignée à personne, Madame [B] [J] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. 

Monsieur [L] [C] a comparu en personne à l’audience. Il a indiqué ne s’être engagé comme caution que pour une année, soit jusqu’au 30 mars 2023. Il a sollicité l’octroi de délais de paiement à hauteur de 4 mois en cas de condamnation.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 juillet 2024. 

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 1er mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En outre, bien que bailleur privé et donc non tenu de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), Monsieur [I] [N] a effectué cette démarche le 27 décembre 2022.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l'espèce, le bail conclu le 30 mai 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 décembre 2022 et 8 février 2023, pour la somme en principal de 4197,24 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines (aucune somme n’ayant été payée dans le délai), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 février 2023.

Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, il sera relevé que les loyers courants ne sont pas payés depuis septembre 2022. L'absence de comparution du locataire et d'éléments sur sa situation personnelle laissent le tribunal dans l'ignorance de la situation financière du locataire et ne permettent pas au tribunal de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par le débiteur pour acquitter la dette, dans le délai légal précité alors que la dette ne cesse d'augmenter. Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité.

Madame [B] [J] étant sans droit ni titre depuis le 4 février 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. 

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.



Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Sur la demande contre Madame [B] [J] 
Madame [B] [J] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, Monsieur [I] [N] produit un décompte démontrant que Madame [B] [J] reste lui devoir la somme de 23870 euros (en ce inclus 536,16 euros de frais de poursuite) à la date du 22 mai 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. 

La clause du bail majorant le montant des loyers et ajoutant des frais s'analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d'office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l'article 1231-5 du code civil et est au sruplus illicite au regard de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989.

Les frais de poursuite, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens.

Pour la somme au principal, Madame [B] [J], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 23333,85 euros. Les intérêts concernant l’arriéré de loyers et charges de 7266 euros ((1015+23)x7) courront sur la somme de 4197,24 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Ceux relatifs à l’arriéré d’indemnités d’occupation à hauteur de 16067,65 euros (23333,85-7266) courront en revanche à compter de la demande en justice.

Madame [B] [J] sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 23 mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l'indemnité s'analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d'office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l'article 1231-5 du code civil et est au surplus illicite au regard de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989.


Sur la demande contre Monsieur [L] [C]

L’irrespect éventuel des exigences légales du code de la consommation posées en matière de cautionnement est sanctionné par la nullité relative (Cass. Com. 5 février 2013, n°12-11.720). Il est admis qu’il en est de même s’agissant du cautionnemeznt en matière de bail. 

En l’espèce, il sera relevé que Monsieur [L] [C] n’a soulevé aucune difficulté éventuelle conernant la validité de son acte de cautionnement du 30 mai 2022. 

Il a en revanche considéré n’être engagé que jusqu’au 30 mars 2023. Or, l’acte de cautionnement fixe que l’engagement de Monsieur [L] [C] s’étend “pour une durée au moins égale à un an, ainsi que pour la totalité de la durée du bail, c’est-à-dire un an renouvelable tacitement et ou reconductible conformément au bail signé”. En ce sens, l’énumération des loyers, charges et frais pour lesquels Monsieur [L] [C] est engagé n’inclut pas les indemnités d’occupation éventuelles comme habituellement. Dès lors, Monsieur [L] [C] est engagé pour toute la durée du bail, soit jusqu’à la résiliation du contrat le 3 février 2023.

En conséquence, Monsieur [L] [C] sera condamné solidairement au paiement uniquement de l’arriéré de loyers et charges jusqu’au 3 février 2023, soit à la somme de 7266 euros ((1015+23)x7). En revanche, il ne sera pas tenu solidairement au paiement des indemnités d’occupation.

Sur la demande de délais de paiement de Monsieur [L] [C], l'article 1343-5 du code civil dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [L] [C] ne verse aux débats aucune pièce financière à l’appui de sa demande de délais de paiement de courte durée, et n’a pas exposé à l’audience les moyens à l’appui de sa demande. Son propos s’est limité à l’exposé de sa volonté de n’être engagé que pour un an.

En conséquence, faute d’être étayée, sa demande sera rejetée.

Sur la demande indemnitaire tendant à la conservation du dépôt de garantie

Selon l'article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Ce délai est d'un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée.

En l’espèce, l’objet du dépôt de garantie étant d’assurer la réparation de dégradations locatives éventuelles et le paiement des charges récupérables en fin de bail, et compte tenu que l’état des lieux de sortie n’a par définition pas encore été effectué à ce jour, la demande de Monsieur [I] [N] sera rejetée et il aura à se conformer aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 précité.

Sur les demandes accessoires

Madame [B] [J] et Monsieur [L] [C], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 mai 2022 entre Monsieur [I] [N] et Madame [B] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 3 février 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [B] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [B] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [I] [N] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [B] [J] et Monsieur [L] [C] à payer à Monsieur [I] [N] la somme de 7266 euros d’arriéré de loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, avec les intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2022 sur la somme de 4197,24 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [B] [J] seule à verser à Monsieur [I] [N] la somme de 16067,85 euros (23333,85-7266), selon décompte arrêté au 22 mai 2024 incluant la mensualité de mai 2024, correspondant à l'arriéré d’indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 29 février 2024 ;

CONDAMNE Madame [B] [J] seule à verser à Monsieur [I] [N] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit 1087,21 euros en mai 2024), à compter du 23 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

CONDAMNE in solidum Madame [B] [J] et Monsieur [L] [C] à verser à Monsieur [I] [N] une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ; 

CONDAMNE in solidum Madame [B] [J] et Monsieur [L] [C] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés. 


Le greffier, Le juge des contentieux de la protection