Tribunal Judiciaire · 2ème Chambre civile — 3 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Cité Judiciaire
2nde CHAMBRE
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Adresse 7] 
JUGEMENT DU 03 Juillet 2024 

N° RG 23/06881 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KSJX

JUGEMENT DU :
03 Juillet 2024 


[T] [Y] [R] [S] [P]

C/

S.A.S.U. CABINET LECOMTE SYNDIC







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 03 Juillet 2024 ;

Par Delphine GAILLE, magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de RENNES, assistée de Graciane GILET, Greffier ;

Audience des débats : 08 Avril 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 03 Juillet 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe, après prorogation du délai indiqué à l’issue des débats ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [T] [Y] [R] [S] [P]
[Adresse 4]
[Localité 6]
représenté par Me Gilles DAUGAN, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant



ET :


DEFENDERESSE :

S.A.S.U. CABINET LECOMTE SYNDIC
[Adresse 2]
[Localité 6]
non comparante, ni représentée









 



EXPOSE DU LITIGE 


Monsieur [T] [P] est propriétaire d’un immeuble situé au [Adresse 3].

L’immeuble est géré par la SASU CABINET LECOMTE dont le siège social est sis [Adresse 2].

Le 11 septembre 2019, un dégât des eaux a impacté le logement de Monsieur [T] [P] occupé par ses locataires, les époux [W] [U].

Cette infiltration avait pour origine le débordement de la colonne commune par l’appartement de Monsieur [X].

La société ADS sise [Adresse 5] est intervenue le jour-même dans l’immeuble pour déboucher la colonne commune des eaux usées. Une facture a été éditée au nom du syndic pour un montant de 165,35€ TTC.

Un constat amiable a été rédigé entre les locataires de Monsieur [T] [P] et le syndic SASU CABINET LECOMTE le 31 décembre 2021.

Une réparation s’est imposée à la suite de ce désordre et les travaux de remise en état des plafonds et murs ont été confiés à la société DECOZE sise [Adresse 1] pour un montant de 5524,60€ TTC.

Le 11 juillet 2022, Monsieur [T] [P] a avancé les fonds pour réaliser les travaux d’embellissement, il a payé la somme de 5524,60€ par chèque n°3003.388 à la société DECOZE.

Selon procès-verbal de l’assemblée générale du 09 septembre 2022, la question de la prise en charge financière des travaux a été évoquée. Il a été convenu de poursuivre le traitement du dossier avec l’assureur de la copropriété, GAN. 

Le budget engagé était fixé à la somme de 5231€ pour l’indivision [P].

Monsieur [T] [P] s’est plaint de n’avoir reçu aucune indemnisation.

Le courtier en assurance VALEAS a été contacté le 21 octobre 2022 par courriel par Monsieur [T] [P].

Selon courriel du même jour, le Pôle sinistre de VALEAS a indiqué à Monsieur [T] [P] que le sinistre allégué n’était pas référencé dans leur historique.

Selon courrier recommandé en date du 02 novembre 2022 réceptionné le lendemain par le syndic, Monsieur [T] [P] a sommé le CABINET LECOMTE d’avoir à justifier des démarches effectuées auprès de l’assureur de la copropriété concernant le dégât des eaux et de lui communiquer la déclaration du sinistre.

Cette demande avec mise en demeure de payer la somme de 5231 euros est restée lettre morte.

Selon courrier recommandé en date du 14 avril 2023, le syndic CABINET LECOMTE a été mis en demeure par l’avocat de Monsieur [T] [P] de lui communiquer la déclaration de sinistre.

Ce courrier a été adressé à une mauvaise adresse et a donc été retourné à son destinataire avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ».

Selon exploit d’huissier du 15 septembre 2023 remis à la secrétaire du cabinet LECOMTE dûment habilitée à cet effet, Monsieur [T] [P] a fait citer la SASU CABINET LECOMTE SYNDIC prise en la personne de son représentant légal à comparaître à l’audience du 12 février 2024 devant le tribunal judiciaire de Rennes afin que le tribunal condamne le syndic à lui payer la somme de 5524,60€ en réparation des préjudices subis; outre la somme de 4000€ au titre des pénalités de retard ; outre la somme de 2500€ par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

L’affaire a été appelée le 12 février 2024 et a fait l’objet d’un renvoi au 08 avril 2024.

La cause a été entendue à l’audience civile du 08 avril 2024.
 
Monsieur [T] [P] était représenté à l’audience par avocat qui a déposé des conclusions auxquelles il convient de se reporter pour de plus amples explications. 

Il a fait plaider que le syndic CABINET LECOMTE a manqué à son obligation de déclarer le sinistre survenu le 11 septembre 2019 au domicile de Monsieur [T] [P] situé [Adresse 3] et ayant pour origine les parties communes.

Il expose que ce défaut de diligences n’a pas permis son indemnisation pour les dégâts causés à son appartement ; qu’il a été contraint d’engager et d’avancer les frais de remise en état de son logement.

Il soutient que la carence du syndic lui a causé un préjudice direct et certain qu’il convient d’indemniser.

Au soutien de ses intérêts, il a produit les pièces suivantes :

- constat amiable du dégât des eaux du 31/12/2021,
- facture DECOZE en date du 06/07/2022,
- facture ADS en date du 11/09/2019,
- procès-verbal d’assemblé générale du 09/09/2022,
- mise en demeure au CABINET LECOMTE SYNDIC le 14/04/2023,
- courriel du 21/10/2022 de l’assureur VALEAS,
- LRAR au CABINET LECOMTE SYNDIC le 02/11/2022,
- annexe au contrat du syndic.

Pour toutes ces raisons, il a maintenu ses demandes indemnitaires.

La SASU CABINET LECOMTE SYNDIC n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter. Il est néanmoins statué sur le fond par application de l'article 472 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 03 juin 2024, et prorogée jusqu’à la date du 3 juillet 2024.






MOTIVATION


I. SUR LE FOND
La responsabilité du syndic ne peut reposer que sur la preuve d’une faute en vertu du principe édité par l'article 1240 du code civil.
La faute doit s’apprécier en considération des obligations du syndic telles qu’elles sont précisées par l’article 18 de la loi du 07 juillet 1965 portant statut de la copropriété.
Celui-ci dispose notamment que le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde, à son entretien et en cas d’urgence de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous les travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.
En l’espèce, Monsieur [T] [P] a saisi la juridiction civile pour réclamer au syndic CABINET LECOMTE SASU le paiement de la somme de 5524,60€ en réparation des préjudices qu’il a subis.
Il lui appartient de prouver que le syndic a commis une faute dans l’exercice de sa mission dont il est résulté un préjudice personnel direct et certain, ainsi que le lien de causalité avec le manquement allégué.
SUR CE, 
Il résulte du constat amiable de dégât des eaux et de la facture de la société ADS du 11 septembre 2019 que le sinistre allégué a pour origine les parties communes du bâtiment.
Les travaux de reprise effectués par la société DECOZE ont été intégralement pris en charge par Monsieur [T] [P].
La question de l’indemnisation du copropriétaire a été mise à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 09 septembre 2022. Le procès-verbal établi indique : « Pour le dégât des eaux ayant impacté le logement de l’indivision [P] suite à un débordement de colonne commune par l’appartement de Monsieur [X], il est convenu de poursuivre le traitement du dossier avec l’assureur de la copropriété pour récupérer l’indemnisation correspondant aux frais de reprise des embellissements (budget engagé 5231€ par l’indivision [P]) ».
A la lecture de ce qui précède, il appartenait au syndic CABINET LECOMTE de communiquer les justificatifs et la facture des travaux à l’assureur de la copropriété.
Cette obligation lui est imposée et rappelée à l’article V du contrat du syndic. 
Or, le syndic CABINET LECOMTE, pourtant mis en demeure, n’a pas justifié d’avoir déclaré le sinistre à l’assurance de la copropriété dans le délai légal.
Il résulte des autres pièces du dossier que le sinistre n’a pas été enregistré auprès du courtier d’assurance VALEAS.
Par son attitude, le syndic a privé le copropriétaire [T] [P] d’obtenir le versement de l’indemnité par l’assureur. 
La SASU CABINET LECOMTE SYNDIC touchée par l’assignation n’a pas opposé de cause légitime.

Le tribunal constate que le syndic de copropriété a commis une faute engageant sa responsabilité du fait de son inaction prolongée. 
Sa faute a généré un préjudice direct et certain à Monsieur [T] [P] qui justifie avoir avancé les frais de travaux pour un montant de 5524,60€.
Aucun meilleur accord n’a été conclu entre les parties pour mettre un terme au litige.
A la lumière de ce qui précède, il y a lieu de faire droit à la demande principale de Monsieur [T] [P] et de lui allouer la somme de 5524,60€ au titre du remboursement des travaux avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure reçue le 03 novembre 2022.
Monsieur [D] [V] sollicite en outre du tribunal qu’il condamne la SASU CABINET LECOMTE SYNDIC à lui payer la somme de 4000€ au titre de pénalités de retard par application du Décret n°2020-1229.
Ce décret fixe à quinze euros par jour de retard le montant de la pénalité applicable au syndic à défaut de mise à disposition d'un copropriétaire de la fiche synthétique de la copropriété, ce montant ayant également été retenu pour sanctionner l'absence de transmission de pièces au conseil syndical dans le délai d'un mois à compter de sa demande. 
Ces pénalités ne sont pas applicables au cas d’espèce. Monsieur [T] [P] ne peut donc s’en prévaloir.
Il sera par conséquent débouté de sa demande en paiement des pénalités de retard.
Le demandeur à l’instance n’a pas sollicité de dommages et intérêts sur la base d’un préjudice distinct.

II. SUR LES DEPENS
Succombant à l'instance, la SASU CABINET LECOMTE SYNDIC, prise en la personne de son représentant légal, sera condamnée aux entiers dépens d'instance. 
Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [T] [P] la charge des frais irrépétibles d’instance. Il lui sera alloué la somme de 1200€ par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE,

Statuant par jugement mis à disposition au greffe, REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT,
CONDAMNE la SASU CABINET LECOMTE SYNDIC, prise en la personne de son représentant légal, à payer à Monsieur [T] [P] la somme de 5524,60€ correspondant au remboursement des travaux avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure reçue le 03 novembre 2022 ;DEBOUTE Monsieur [T] [P] de sa demande de pénalités de retard ;
CONDAMNE la SASU CABINET LECOMTE SYNDIC, prise en la personne de son représentant légal, à payer à Monsieur [T] [P] la somme de 1200€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;CONDAMNE la SASU CABINET LECOMTE SYNDIC, pris en la personne de son représentant légal, aux entiers dépens d'instance.Ainsi jugé, les jours, mois et ans susdits.

LA GREFFIÈRE LE JUGE