Tribunal Judiciaire · 2ème Chambre civile — 3 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Cité Judiciaire
2nde CHAMBRE
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 4] 
JUGEMENT DU 03 Juillet 2024 

N° RG 23/07098 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KSXP

JUGEMENT DU :
03 Juillet 2024 


Syndic. de copro. IMMEUBLE [Adresse 3] représenté par son Syndic en exercice L CABINET LECOMTE SYNDIC

C/

[M] [O]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 03 Juillet 2024 ;

Par Delphine GAILLE, magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de RENNES, assistée de Graciane GILET, Greffier ;

Audience des débats : 08 Avril 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 03 Juillet 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe, après prorogation du délai indiqué à l’issue des débats ;

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. IMMEUBLE [Adresse 3] représenté par son Syndic en exercice L CABINET LECOMTE SYNDIC
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Sophie SOUET, avocate au barreau de RENNES, avocate plaidante, substituée par Me ORESVE Marine, avocate au barreau de RENNES


ET :


DEFENDEUR :

Monsieur [M] [O]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Me Marine GRAVIS, avocate au barreau de RENNES, avocate plaidante









EXPOSE DU LITIGE


Monsieur [M] [O] est propriétaire du lot 33 correspondant à un garage dans la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4].

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] a décidé d'agir contre Monsieur [M] [O] pour non-paiement des charges courantes.
 
Cet immeuble est actuellement géré par le syndic en exercice CABINET LECOMTE dont le siège social est sis [Adresse 1] à [Localité 4].

Les syndics précédents FONCIA puis NEXITY ont adressé des lettres de rappel, des mises en demeure puis un commandement de payer en date du 03 février 2020 afin d’obtenir le règlement de l’impayé.

Le syndic CABINET LECOMTE a agi à compter du 06 janvier 2021 sans que Monsieur [M] [O] ne donne suite.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] a relancé la procédure à l’encontre du copropriétaire à compter du 04 novembre 2022.

Le syndic CABINET LECOMTE a saisi le conciliateur de justice.

L’échec de la tentative de conciliation a été constaté le 19 janvier 2023.
 
Selon exploit d’huissier en date du 15 septembre 2023 déposé à étude, Monsieur [M] [O] a été convoqué à l'audience civile du 12 février 2024 devant le tribunal judiciaire de Rennes par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic. 

L’affaire a été appelée à l’audience civile du 12 février 2024 et a fait l’objet d’un renvoi pour permettre au demandeur à l’instance de réactualiser sa créance.

L'affaire a été appelée à l'audience du 08 avril 2024 devant le tribunal judiciaire de Rennes.

La cause a été entendue.

Le syndicat des copropriétaires était représenté à l'audience par le syndic dûment habilité à cet effet. Son avocat a déposé des conclusions réactualisées auxquelles il convient de se reporter pour de plus amples explications.

Il a fait plaider que Monsieur [M] [O] n’a probablement jamais réglé les charges de copropriété afférentes au lot acquis en 1981 ; que compte tenu de la modicité des charges annuelles pour ce lot (environ 100€ par an), aucune action n’a été entreprise par la copropriété de sorte que la créance de cette dernière est aujourd’hui en partie prescrite ; que le syndicat de la copropriété est donc contraint de faire le choix de limiter sa demande aux sommes dont il peut justifier soit depuis le 1er janvier 2020 ; que suivant décompte en date du 01er septembre 2023, le défendeur est débiteur de la somme de 813,36€ au titre des charges courantes impayées ; outre la somme de 36€ au titre des frais de relance, outre la somme de 165,72€ au titre du commandement de payer ; que cette situation est de nature à obérer la trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la collectivité des copropriétaires a subi un préjudice financier, direct et certain résultant du non-paiement des charges par le défendeur dont la mauvaise foi est caractérisée. 
Sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a réactualisé sa créance et sollicite ainsi la condamnation du défendeur à lui payer les sommes suivantes : 917,92€ au titre de l’arriéré des charges et frais arrêté au 18 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 15 septembre 2023 ; outre la capitalisation des intérêts ; 1500€ à titre de dommages et intérêts ; 1500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; la somme de 165,72€ correspondant au coût du commandement de payer en date du 03 février 2020.

Le syndicat de copropriétaires a versé 32 pièces aux débats et conclut au débouté des demandes de Monsieur [M] [O].

Monsieur [M] [O] était représenté à l'audience par avocat qui a déposé des conclusions et pièces auxquelles il convient de se reporter pour de plus amples explications.

Il a confirmé être propriétaire d’un garage dans la copropriété du [Adresse 3] à [Localité 4].

Il a fait plaider qu’il ne conteste pas le montant des charges dues, à savoir un principal de 813,36€.

Il soutient que cette somme doit être compensée avec une créance ancienne, expliquant qu’il a été contraint dans le passé de se battre et d’engager des procédures contre les différents syndics de la copropriété.

Il prétend que le syndic de copropriété lui doit la somme de 3405€ depuis 1997, compte tenu des intérêts.

Il justifie avoir adressé des courriers pour expliquer sa position à FONCIA, au CABINET LECOMTE, au conciliateur sans que cela ne soit suivi d’effet.

Il comprend que la prescription est acquise au syndic mais précise qu’il a du mal à l’accepter, puisque contraire à l’équité.

A la lumière de ce qui précède, il sollicite du tribunal qu’il constate que le défendeur accepte de procéder au paiement de la somme de 883,59€ ; qu’il déboute le syndicat des copropriétaires pour le surplus et qu’il ordonne le partage des dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 juin 2024, et prorogée jusqu’à la date du 3 juillet 2024.

MOTIVATION

I. SUR LA RÉSOLUTION AMIABLE DU LITIGE

Il ressort des éléments du dossier qu'une tentative de conciliation a été effectuée par application des dispositions de l'article 750-1 du code de procédure civile.

II. SUR LA DEMANDE AU TITRE DES CHARGES DE COPROPRIETE

Aux termes des articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales.

A l’appui de la demande au titre des charges de copropriétés, sont versés aux débats :

- les contrats de syndic pour les années 2021-2022, 2022-2023, 2023-2024,

- les demandes de provision pour les années 2021,2022 et 2023,

- les procès-verbaux d’assemblé générale du 06 janvier 2021, du 22 janvier 2021, du 15 juin 2022 et du 06 juillet 2023, 

- l’appel de fonds et avances de trésorerie du 1er et 2ème semestre 2021, du 1er et 2ème semestre 2022, du 1er et 2ème semestre 2023,

- les relevés du compte au nom de copropriétaire du 1er septembre 2023 et du 18 janvier 2024,

- l’appel de provision du 1er semestre 2024 + cotisation des fonds de travaux.

Il ressort de ces pièces que le principe de la créance d’arriéré de charges au profit du syndicat des copropriétaires est établi.

Dans ses écritures, Monsieur [M] [O] ne conteste pas le montant des charges dues, à savoir un principal de 813,36€ correspond au relevé de compte du 1er septembre 2023.

Le tribunal retient que la demande de compensation financière n’a pas été reprise dans le dispositif des conclusions de Monsieur [M] [O] et ne saurait prospérer à la lecture des pièces versées. 

Attendu que les appels de fond qui comprenaient des travaux de maçonnerie, de pose de portail côté cour, de remplacement de porte du local poubelles sont conformes aux stipulations du règlement de copropriété.

Le relevé de compte du 18 janvier 2024 actualisé pour l’audience fait état des sommes suivantes : 1083,64€ au titre des charges impayées.

Le syndicat des copropriétaires a retiré de ce décompte la somme de 165,72€ au titre du commandement de payer qui relève des dépens. 

Par conséquent, il y a lieu de faire droit à la demande principale du syndicat des copropriétaires. Monsieur [M] [O] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] la somme de 917,92€ qui portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 15 septembre 2023.

Compte-tenu des circonstances du litige, il n’y a pas lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Le défendeur n’a pas sollicité de délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil ni produit d’éléments relatifs à sa situation financière.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] sollicite du tribunal qu’il condamne le défendeur à lui payer la somme de 1500€ en réparation de son préjudice financier. 

Or, le demandeur à l’instance ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés, d’un manque temporaire de trésorerie, que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard de paiement du copropriétaire. 
Il n'est pas démontré en outre que le défendeur a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier[Adresse 3] sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Succombant à l'instance, Monsieur [M] [O] sera condamné aux entiers dépens d'instance en ce compris le coût du commandement de payer en date du 03 février 2020 d’un montant de 165,72€.

La situation économique de Monsieur [M] [O] n’est pas connue.

Il serait inéquitable de laisser au syndicat de copropriétaires la charge des frais irrépétibles d’instance. Il lui sera alloué la somme de 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE,

Statuant par jugement mis à disposition au greffe, CONTRADICTOIRE et en DERNIER RESSORT,

- DECLARE recevable l'action du syndicat de copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 3] représenté par son syndic CABINET LECOMTE ;
- CONDAMNE Monsieur [M] [O] à payer au syndicat de copropriétaires [Adresse 3] représenté par son syndic CABINET LECOMTE, la somme de 917,92€ au titre de l’arriéré des charges et frais arrêté au 18 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 15 septembre 2023 ; 
- DIT n’y avoir lieu à capitalisation des intérêts ;
- DEBOUTE le syndicat de copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 3] représenté par son syndic CABINET LECOMTE de sa demande de dommages et intérêts distincts,
- CONDAMNE Monsieur [M] [O] à payer au syndicat de copropriétaires [Adresse 3] représenté par son syndic CABINET LECOMTE, la somme de 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;  
- CONDAMNE Monsieur [M] [O] aux entiers dépens d’instance, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 03 février 2020 d’un montant de 165,72€ ;

Ainsi jugé, les jours, mois et ans susdits ;

LA GREFFIÈRE LE JUGE