Tribunal Judiciaire · 1re chambre civile — 3 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 2] 
JUGEMENT DU 03 Juillet 2024 

N° RG 23/08592 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KVZW

JUGEMENT DU :
03 Juillet 2024 


S.A.S. CHT IMMOBILIER

C/

[A] [D]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 03 Juillet 2024 ;

Par Delphine GAILLE, magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de RENNES, assisté de Graciane GILET, Greffier ;

Audience des débats : 08 Avril 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 03 Juillet 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A.S. CHT IMMOBILIER
[Adresse 4]
[Localité 3]

représentée par Me Annaïg COMBE, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant




ET :


DEFENDEUR :

Monsieur [A] [D]
[Adresse 1]
[Localité 2]
non comparant









 


EXPOSE DU LITIGE 

Selon mandat de vente signé les 10 et 13 août 2021, la Mairie de [Localité 7] a confié à la SARL CONSEIL HABITAT TRANSACTION IMMOBILIER (CHT IMMOBILIER) dont le siège social est sis [Adresse 4] à [Localité 8], la vente d’un ensemble immobilier situé « [Adresse 6] » à [Localité 7].

Le 27 mai 2022, Monsieur [A] [D] a signé une promesse synallagmatique de vente aux termes de laquelle ce dernier s’est engagé à acquérir le bien immobilier sis « [Adresse 6] » à [Localité 7] et à payer le prix d’achat. 

Monsieur [A] [D] n’a pas procédé au virement de la somme de 5000€ au titre de l’acompte en vue de la vente auprès de la société CHT IMMOBLIER, agissant en qualité de séquestre.

Il était prévu entre les parties que la vente du bien immobilier fasse l’objet d’une signature définitive par acte authentique au plus tard le 14 août 2022.

La promesse de vente mettait en outre à la charge de Monsieur [A] [D] en qualité d’acquéreur les honoraires dus à la société CHT IMMOBILIER pour un montant de 5100€.

Le contrat de vente n’a pas été signé sous forme d’acte authentique.

Se plaignant de n’avoir pas été payée de ses honoraires, l’agence immobilière a pris attache avec son assureur de protection juridique GALIAN.

Selon courrier recommandé en date du 05 décembre 2022, l’assureur GALIAN a sollicité les explications de Monsieur [A] [D] dans ces termes : « Dans le cadre du litige qui vous oppose à mon assuré (…). Comme le prévoyait ce compromis, cette transaction était exclusive d’une condition suspensive d’obtention de prêt. En outre, comprenait-elle une clause pénale fixant à 6125 euros l’indemnité que verserait la partie qui refuserait de signer l’acte authentique ; et encore pour finir, des honoraires de l’agence d’un montant de 5100€ à la charge de l’acquéreur. 

Entre autres, vous vous étiez engagé à verser 5000€ au titre d’un acompte et, bien que le 14 juin 2022 vous transmettiez à mon assuré la preuve que le virement était programmé, celui-ci n’est jamais entré en possession de cette somme (…), je vous demande de nous préciser les modalités par lesquelles vous procéderez au paiement de 11 225 euros à l’ordre de mes assurés, et ce sous quinzaine à compter de la réception des présentes (…) ». 

Selon courrier recommandé en date du 22 décembre 2022, Monsieur [A] [D] a été mis en demeure de payer la somme de 11 225€ par l’assureur GALIAN pour mettre un terme définitif à ce litige.

Ces courriers n’ont pas été retirés par Monsieur [A] [D].

Selon exploit d’huissier du 17 novembre 2023, la SARL CHT IMMOBILIER a fait citer Monsieur [A] [D] à comparaître à l’audience du 12 février 2024 devant le tribunal judiciaire de Rennes afin que le tribunal condamne le défendeur à lui payer la somme de 5100€ avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ; outre la somme de 1000€ par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

Un procès-verbal a été dressé par application de l’article 659 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 février 2024 et a fait l’objet d’un renvoi au 08 avril 2024.

La cause a été entendue le 08 avril 2024.
 
La SARL CHT IMMOBILIER était représentée à l’audience par avocat qui a déposé des conclusions auxquelles il convient de se reporter pour de plus amples explications. 

Elle a fait plaider que Monsieur [A] [D] n’a pas respecté son obligation contractuelle de payer les honoraires dus à l’agence immobilière ; qu’aucune condition suspensive n’était à réaliser pour la perfection du compromis de vente.

Elle soutient que le compromis de vente constitue un accord définitif sur la chose et le prix et que dès lors l’intermédiaire ne pouvait être privé de son droit à rémunération.

Elle conclut que depuis l’envoi des relances et mise en demeure, Monsieur [A] [D] n’a plus donné de nouvelles.

Au soutien de ses intérêts, Elle a produit les pièces suivantes :

- mandat de vente n°2712 en date des 10 et 13 août 2021,
- compromis de vente signé le 27 mai 2022 par Monsieur [D],
- déclaration manuscrite de Monsieur [D] sans précision de date,
- justification aux fins de virement de l’acompte,
- lettre recommandée adressée à Monsieur [D] le 5 décembre 2022,
- mise en demeure adressée en recommandé à Monsieur [D] le 22 décembre 2022.

Pour toutes ces raisons, la SARL CH IMMOBILIER a maintenu ses demandes indemnitaires sur le fondement des articles 1103, 1217, 1231-1 et 1589 du code civil.

Monsieur [A] [D] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Il est néanmoins statué sur le fond par application de l'article 472 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 03 juin 2024. 






MOTIVATION

I. SUR LE FOND
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 
L'article 6-1 de la loi du 02 janvier 1970 réglementant les transactions sur immeubles, modifiée par la loi du 24 mars 2014, prévoit qu'aucune commission ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération n'ayant pas été effectivement conclue. 
L’article 73 du décret du 20 juillet 1972 modifié le 17 octobre 2016 fixant les conditions d’application de la loi du 02 janvier 1970 précise en outre que le titulaire de la carte professionnelle perçoit sans délai sa rémunération ou ses honoraires une fois constatée par acte authentique l’opération conclue par son intermédiaire.
SUR CE,
Il résulte de la promesse synallagmatique de vente signée le 27 mai 2022 par Monsieur [A] [D] que le défendeur s’est engagé à acquérir un bien immobilier appartenant à la Mairie de [Localité 7], situé « Folle pensée » moyennant la somme de 61 250€, ainsi que le montant des honoraires dus à l’agence CHT IMMOBILIER pour un montant de 5100€. 

Il est constant que Monsieur [A] [D] n’a pas versé l’acompte de 5000€ prévu au contrat puis qu’il a refusé de finaliser la transaction.

Or, la réitération de la promesse de vente par acte authentique devait être réalisée au plus tard le 14 août 2022.

Cette réitération est en outre reprise à la clause NEGOCIATION laquelle prévoit au sujet de la rémunération de l’intermédiaire CHT IMMOBILIER : « Les parties reconnaissent que les présentes ont été négociées par le MANDATAIRE que les parties déclarent, en conséquence, bénéficiaire du montant de la rémunération convenue, soit la somme de cinq mille cent euros TTC (5100€ TTC) (…), ces honoraires seront dus par l’ACQUEREUR, qui accepte, et ils seront exigibles le jour de la réitération des présentes par acte authentique (…) ».

S’agissant des honoraires à devoir à l’agence CHT IMMOBILIER, Il n’y a pas d’ambiguïté dans les termes employés, cette condition de réitération de l’accord est également rappelée dans le mandat de vente sans exclusivité liant la Mairie de [Localité 7] et l’agence CHT IMMOBILIER qui prévoit à la clause HONORAIRES DU MANDATAIRE : « La rémunération du mandataire sera à la charge de l’acquéreur (…) exigible le jour où l’opération sera effectivement conclue et réitérée par acte authentique ».

La présente promesse ne prévoit donc pas que la rémunération du mandataire, soit 5100€, resterait due intégralement par l’acquéreur défaillant qui refuse de réitérer son consentement.

Le tribunal constate que le terme a été dépassé, que le défaut de réitération a rendu la promesse caduque comme la SARL CHT IMMOBILIER le souligne dans son assignation :« Il est donc désormais et depuis le mois d’août 2022, certain qu’il ne réitérera pas l’acte devant Notaire, le compromis étant de toute manière aujourd’hui caduc ».
Aucun manquement contractuel au préjudice de la SARL CHT IMMOBILIER n’est imputable au candidat acquéreur [A] [D].
La somme de 5100€ au titre de la rémunération due à la société CHT IMMOBILIER, agissant en qualité de mandataire, n’est donc pas une créance exigible, la notion d’exigibilité étant conditionnée à la réitération de l’acte authentique.
La Mairie n’a pas été appelée à la cause aux fins d’observations, le tribunal n’est pas en mesure de vérifier si le vendeur et l’acquéreur ont décidé d’un commun accord de résilier purement et simplement la vente, auquel cas le mandataire aurait pu prétendre à l’indemnisation de son préjudice à hauteur des honoraires qu’il aurait dû percevoir comme le stipule la clause NEGOCIATION de la promesse.
Il y a lieu de constater que l’agence CHT IMMOBILIER n’a pas souhaité agir contre Monsieur [A] [D] sur le fondement de la responsabilité délictuelle.
A la lumière de ce qui précède, il y a lieu de débouter la société CHT IMMOBILIER de ses demandes, fins et conclusions.
II. SUR LES DEPENS 
Succombant à l'instance, la SARL CHT IMMOBILIER sera condamnée aux entiers dépens d'instance. 

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE,

Statuant par jugement mis à disposition au greffe, PAR DEFAUT et en PREMIER RESSORT,
- DEBOUTE la SARL CHT IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal, de ses demandes, fins et conclusions ;
- CONDAMNE la SARL CHT IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal, aux entiers dépens d'instance.
Ainsi jugé, les jours, mois et ans susdits.

LA GREFFIÈRE LE JUGE