Tribunal Judiciaire · Service des référés — 11 juillet 2024

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ORDONNANCE DU : 11 Juillet 2024
DOSSIER N° : N° RG 24/00208 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-IGZQ
AFFAIRE : S.C.P. IMMORENTE C/ S.A.S. SAS NOVITA


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE

Service des référés

ORDONNANCE DE REFERE


1ère VICE PRESIDENTE : Séverine BESSE

GREFFIERE : Céline TREILLE


PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.P. IMMORENTE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Anne-Sophie BARDIN LAHALLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Me Marion BREGERE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant, substituée par Me Anne-Aline MENIER-GALLO, avocat au barreau de SAINT ETIENNE,


DEFENDERESSE 

S.A.S. NOVITA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Charles RICHARD, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, 




Débats tenus à l'audience du : 20 Juin 2024
Date de délibéré indiquée par la Présidente: 11 Juillet 2024


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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 mai 2018, la SAS PREIM RETAIL 1 a consenti à la SARL NOVITA un bail dérogatoire portant sur un local situé dans le centre commercial [3] à [Localité 4] pour une durée d'une année à compter du 28 mai 2018 pour se terminer le 27 mai 2019 et pour un loyer annuel charges communes et impôts inclus s'élevant à 20 400 euros HT payable mensuellement.

Par acte sous seing privé en date du 14 mai 2019, les parties ont convenu de régulariser un second bail dérogatoire portant sur les mêmes locaux pour une durée d'une année et un mois à compter du 28 mai 2019 pour se terminer le 30 juin 2020 et moyennant un loyer annuel de 26 400 euros HT, payable mensuellement.

Par acte sous seing privé en date du 30 juin 2020, les parties ont régularisé un contrat de bail commercial portant sur les mêmes locaux pour une durée de 12 années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2020 pour se terminer le 30 juin 2032 moyennant un loyer annuel de 28 500 euros HT/HC payable trimestriellement et d'avance.

Le 22 décembre 2022 la SAS PREIM RETAIL 1 a vendu l’immeuble à la SCPI IMMORENTE.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2024, la SCPI IMMORENTE a assigné la SAS NOVITA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Étienne afin de voir notamment constater l'acquisition de la clause résolutoire, résilier le bail commercial liant les parties et condamner la société NOVITA au paiement des sommes dues.

L'affaire fait l'objet de renvois accordés à la demande des parties afin de leur permettre l'échange de pièces et conclusions.

L'affaire est retenue à l'audience du 20 juin 2024.

Dans ses conclusions en réponse et sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile, la société IMMORENTE sollicite de voir :
- dire recevable et bien fondée la société IMMORENTE en toutes ses demandes,
- constater qu'à la suite du commandement délivré le 16 octobre 2023, la clause résolutoire est acquise faute par la société NOVITA d'avoir régularisé la situation
constater la résiliation du bail et déclarer la société NOVITA occupant sans droit ni titre
- ordonner l'expulsion des lieux loués de la société NOVITA ainsi que de celle de tous occupants de son chef et si besoin avec l'assistance de la force publique, ainsi que la séquestration, à ses frais, risques et péril, des marchandises et objet garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira à Madame, Monsieur le Président de désigner
- condamner la société NOVITA à payer à la société IMMORENTE les sommes suivantes :
- 88.019,06 euros au titre des loyers et charges impayés, augmenté d'un intérêt de retard calculé au taux fixe de 5% annuel, lesquels seront payables avec la somme principale (article 7.1 du contrat de bail),
- 8.801,90 euros au titre de l'article 7.1 du contrat de bail,
- une indemnité d'occupation établie forfaitairement sur la base d'une somme hors taxe égale au double du loyer augmenté de la redevance RIE, le cas échéant et de la provision sur charges de la dernière année de location (Article 17 du contrat de bail), outre le règlement des charges et taxe, jusqu'à la remise des clés,

- 2.500 euros au titre de l'article 700 du CPC,
- aux entiers dépens de l'instance,
- dire que le dépôt de garantie sera conversé par la société IMMORENTE à titre de premiers dommages et intérêts (Article 17 du contrat de bail),
- débouter la société NOVITA de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles.

La société IMMORENTE expose que la société NOVITA n'a presque jamais payé ses loyers, que des tentatives amiables ont été initiées par la société IMMORENTE mais sont restés vaines, que l'accord proposé le 1er juin 2023 par la société IMMORENTE est devenu caduc faute d'acceptation par la société NOVITA, que la force majeure ne peut être retenue pour justifier le non paiement des loyers d'un bail commercial et que la société NOVITA ne verse en outre aucun justificatif de ses difficultés financières.

La société NOVITA sollicite de voir :
- juger qu'existe une contestation sérieuse et se déclarer radicalement incompétent au bénéfice du juge du fond,
- à titre subsidiaire, juger que la période de COVID caractérise un cas de force majeure,
- juger que la société IMMORENTE a bien eu conscience de tout ceci puisqu'elle a proposé un règlement atermoyé outre l'annulation pure et simple d'une grande partie de l'arriéré de loyers,
- retenant que tout ceci caractérise la contestation plus que sérieuse, se déclarer radicalement incompétent au bénéfice des juges du fond,
- si mieux n'aime le Tribunal d'ores et déjà devra désigner un médiateur lequel ne pourra que concilier les parties.
- à titre subsidiaire débouter la société IMMORENTE de ses prétentions,
- condamner la société IMMORENTE au paiement d'une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner la société IMMORENTE aux entiers dépens que Maître RICHARD pourra recouvrer directement en application des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.

La société NOVITA expose que qu'aucun détail des arriérés, détails circonstanciés n'est versé aux débats, que le non-paiement des loyers est dû à la pandémie de Covid 19 qui constitue une force majeure,

L'affaire est mise en délibéré au 11 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est, toutefois, pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un contrat de bail.

L'article L145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit d'effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon les stipulations du bail, « A défaut de paiement à son échéance exacte de tout ou partie d'un seul terme de loyer, des charges et remboursements divers qui sont payables en même temps que celui-ci, de toutes sommes qui en constituent l'accessoire, de toutes indemnités d'occupation qui viendraient à être dues à quelque titre que ce soit (y compris celles visées aux articles L. 145-28 à L. 145-30 du Code de commerce) ou des frais de commandement, de sommation, de saisie et de poursuite, ou à défaut de l'exécution de l'une quelconque des clauses, charges et conditions du Bail (chacune étant de même rigueur), le Bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le Bail, si bon lui semble.
En effet, un (1) mois après un commandement de payer ou après une sommation d'exécuter restée sans effet, et contenant déclaration par le Bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause résolutoire, le Bail sera résilié de plein droit par le Bailleur par acte extrajudiciaire sans qu'il soit nécessaire de faire une demande en justice même en cas de paiement ou d'exécution postérieure au délai d'un (1) mois susvisé, sans préjudice de toutes dépenses, dommages et intérêts que le Bailleur pourrait réclamer au Preneur et nonobstant toute consignation ou offre réelle ultérieure.
Si le Preneur refusait de quitter les Locaux Loués immédiatement, il suffirait pour l'y contraindre d'une simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire du lieu de situation de la Galerie, exécutoire par provision et sans caution, nonobstant appel et sans que des offres ultérieures puissent arrêter l'effet de cette clause. »

Un commandement de payer les loyers a été signifié à la société NOVITA à la date du 16 octobre 2023 pour la somme principale de 69 168,18 euros, arrêtée au 1er octobre 2023, terme de d'octobre 2023 inclus.

La bailleresse produit des décomptes incompréhensibles débutant en décembre 2022 avec des reprises de solde globales sans détail mois par mois, des impayés également globaux sans détail mois par mois, ce qui ne permet pas au tribunal de vérifier la créance au regard des deux baux dérogatoires et du bail commercial puisque le loyer a varié dans les trois contrats. Il existe une contestation sérieuse sur le montant de la créance qui impacte nécessairement le montant des loyers réclamés dans le cadre du commandement de payer et donc pose la question de sa régularité, qui excède les pouvoirs du juge des référés.

Enfin le preneur a subi une période de fermeture de sa boutique du fait de la crise sanitaire sans aménagement du loyer pendant cette période. Pourtant des propositions récentes ont été faites de réduction de la moitié du loyer antérieur au 1er janvier 2023 par la bailleresse.

Comme la bailleresse le reconnaît par ces propositions, le preneur ne saurait supporter seul les conséquences d’une période exceptionnelle résultant de la crise sanitaire qui a conduit à un ralentissement économique général. Or les parties sont tenues, en cas de circonstances exceptionnelles de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives.

La délivrance d’un commandement de payer portant sur l’intégralité des loyers, même pour les périodes de fermeture totale des établissements recevant du public, sont susceptibles de caractériser un usage de mauvaise foi par le bailleur de ses prérogatives contractuelles. Cette appréciation excède les pouvoirs du juge des référés.

Il n’y a pas lieu à référé sur l’intégralité des demandes.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCPI IMMORENTE est condamnée aux dépens. L’équité commande de rejeter les demandes des parties fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort ;

DIT n’y avoir lieu à référé, 

DEBOUTE les parties de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI SCPI IMMORENTE aux dépens.




LA GREFFIERE LA 1ère VICE PRESIDENTE
Céline TREILLE Séverine BESSE









Copie :
 Me Marion BREGERE ( pour Me Anne-Sophie BARDIN LAHALLE)
Me Charles RICHARD
- DOSSIER
Le 11 Juillet 2024