Cour d'Appel · 2ème CHAMBRE CIVILE — 11 juillet 2024

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 11 JUILLET 2024





N° RG 21/01443 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-L7SL







Monsieur [S] [Y]

Madame [T] [W] [F] épouse [Y]





c/



Monsieur [V] [C]

S.A.S. IMMOBILIERE SUD-ATLANTIQUE

S.C.P. [M] - [H] - [R] - [E] - [A] - [N]



























Nature de la décision : AU FOND





























Grosse délivrée le :



aux avocats





Décision déférée à la cour : jugement rendu le 27 janvier 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 19/02607) suivant déclaration d'appel du 10 mars 2021





APPELANTS :



[S] [Y]

né le 28 Juillet 1946 à [Localité 6] (ESPAGNE)

de nationalité Française

Retraité

demeurant [Adresse 2]



[T] [W] [F] épouse [Y]

née le 04 Avril 1951 à [Localité 7]

de nationalité Française

Retraitée

demeurant [Adresse 2]



Représentés par Me Géraldine LECOMTE-ROGER substituant Me Max BARDET de la SELARL BARDET & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX



INTIMÉS :



[V] [C]

né le 18 Décembre 1960 à [Localité 8]

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 3]



Représenté par Me Nahira-marie MOULIETS, avocat au barreau de BORDEAUX



S.A.S. IMMOBILIERE SUD-ATLANTIQUE

Société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le numéro 391 709 227, ayant son siège [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

sur appel provoqué de M. [V] [C] en date du 01.07.21



Représentée par Me ROBETTE substituant Me Valérie SEMPE, avocat au barreau de BORDEAUX



S.C.P. [M] - [H] - [R] - [E] - [A] - [N] 

La S.C.P GILLES [M] - [O] [H] - [Z] [R] - [P] [E] - AUDREY PELLET-LAVÊVE ET GREGORY [N], 

Notaires associés, société immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le 

numéro 327 234 076, domiciliée [Adresse 5] pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sur appel provoqué de M. [V] [C] en date du 01.07.21



Représentée par Me Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 mai 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jacques BOUDY, Président, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Jacques BOUDY, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller,



Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.





* * *



FAITS ET PROCÉDURE :



Par acte authentique du 9 mars 2018, reçu par la société civile professionnelle [M] - [H] - [R] - [E] - [A] - [N], notaire à Bordeaux, Monsieur [S] [Y] et Madame [T] [F] épouse [Y] ont acquis de Monsieur [V] [C] un appartement avec parking et local à vélo au sein de la résidence [Adresse 9], [Adresse 1].



M. [C] avait lui-même acquis ce bien en état futur d'achèvement auprès de la société par actions simplifiée Immobilière Sud Atlantique par acte du 16 novembre 2016. 



L'acte de vente stipulait qu'au titre du devoir d'information du vendeur, celui-ci déclarait avoir porté à la connaissance des acquéreurs l'ensemble des informations dont il disposait ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du présent contrat, et dont l'importance pouvait être déterminante de leur consentement.



Les acquéreurs se sont plaints d'avoir découvert postérieurement à la vente l'existence de désordres affectant les parties communes et l'intention du syndic de copropriété d'engager une action judiciaire.



Par acte du 4 mars 2019, les époux [Y] ont assigné M. [C] devant le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins d'obtenir réparation de leurs préjudices.



Par actes des 25 juin et 22 juillet 2019, M. [C] a appelé en intervention forcée aux fins de garantie la Scp [M] - [H] - [R] - [E] - [A] - [N] et la Sas Immobilière Sud Atlantique. Les instances ont été jointes le 18 octobre 2019.



Par jugement du 27 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux, 7ème chambre civile, a : 

- ordonné le rabat de l'ordonnance de clôture et déclaré l'instruction close à la date du 2 décembre 2020, après réouverture des débats, 

- débouté M. et Mme [Y] de l'ensemble de leurs demandes, 

- dit n'y avoir à statuer sur les recours en garantie, 

- débouté les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles, 

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement, 

- condamné les époux [Y] aux dépens, qui seront recouvrés ainsi qu'il est dit à l'article 699 du code de procédure civile.



Les époux [Y] ont relevé appel du jugement le 10 mars 2021.



Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 6 mai 2024, les époux [Y] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1112-1 et suivants, 1231-1, et 1641 et suivants du code civil, de :

- les déclarer recevables en leur appel, 

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux [Y] de l'ensemble de leurs demandes et en ce qu'il les a condamnés aux dépens,

statuant à nouveau sur ces points, 

- constater que M. [C] n'a pas rempli son devoir précontractuel d'information, 

- juger qu'il a causé un préjudice aux époux [Y], 

par conséquent, 

- le condamner à la somme de 60 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, 

sur l'appel incident, 

- le débouter de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires et notamment sa demande de condamnation à hauteur de 5 000 euros et sa demande faite au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, 

en tout état de cause, 

- le condamner au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance, 

- le condamner au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, 

- le condamner aux entiers dépens qui comprendront également ceux de première instance sur lesquels les époux [Y] demandent la réformation également.



Les époux [Y] font notamment valoir que :

- dans la phase de négociation précontractuelle, l'article 1112-1 du code civil impose à la partie qui connaît une information déterminante du consentement de l'autre de l'en informer, dès lors qu'elle l'ignore légitimement ou fait confiance à son cocontractant. Le préjudice est alors constitué par la perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses. En l'espèce, le vendeur n'a pas informé les acquéreurs des divers désordres relevés dans les parties communes par le syndic des copropriétaires, et le litige naissant entre celui-ci et la société Immobilière Sud Atlantique, alors qu'il avait connaissance de ces informations, ce qui est démontré par divers courriers et pièces. Il ne leur a pas non plus communiqué le procès-verbal de réception des travaux et les réserves l'accompagnant. Seul le procès-verbal de livraison concernant l'appartement a été fourni. Les acquéreurs, s'ils avaient connu ces difficultés, n'auraient pas acheté le bien ou à tout le moins à un prix moindre compte tenu des charges à venir. Leur préjudice est également constitué par la préoccupation liée à toute procédure judiciaire et au fait qu'ils soient dans l'impossibilité de revendre rapidement l'appartement s'ils le souhaitaient, 

- les appelants fondent également leur demande en réparation de leur préjudice sur les articles 1231-1 du code civil et 1641 et suivants du même code, 

- concernant la demande de M. [C] sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil, celui-ci ne démontre pas l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux. Il doit donc être débouté de sa demande.



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 28 septembre 2021, la société Immobilière Sud Atlantique demande à la cour de :

- confirmer en toutes ses dispositions le dont appel, 

- en toute hypothèse, déclarer M. [C] mal fondé en ses demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de la société Immobilière Sud Atlantique, 

- l'en débouter, 

- le condamner à payer à la Sas Immobilière Sud Atlantique une indemnité de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- le condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



La société Immobilière Sud Atlantique fait notamment valoir que :

- en tant que tiers au contrat de vente, elle n'est pas concernée par le contentieux opposant M. [C] à ses acquéreurs, les époux [Y], relativement à son obligation précontractuelle d'information, dont il serait seul responsable en cas de manquement. Par ailleurs, comme l'a retenu le tribunal en première instance, celui-ci justifie avoir dûment porté à la connaissance des acquéreurs les informations dont il disposait, d'autant plus que l'occupante de l'appartement litigieux, la petite-fille des époux [Y], est employée par l'étude notariale chargée de la vente du bien et qu'elle était en charge du dossier, 

- en outre, M. [C] justifie la mise en cause de la société Immobilière Atlantique Sud (ISA) par sa qualité de vendeuse du bien en l'état de futur achèvement, sur le fondement des articles 1792 et 1646-1 du code civil. Or, seul le propriétaire de l'immeuble peut agir sur ces fondements, ce qu'il n'est plus, 

- enfin, les désordres invoqués par les appelants n'affectent que les parties communes, au titre desquelles M. [C] aurait été en toute hypothèse dépourvu de qualité à agir. En effet, seul le syndicat des copropriétaires a qualité pour demander réparation ou indemnisation de désordres affectant ces parties. Les demandes de M. [C] à l'encontre de la société ISA sont donc mal fondées.



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 28 septembre 2021, la Scp [M] - [H] - [R] - [E] - [A] - [N] demande à la cour de : 

- statuer ce que de droit sur l'appel interjeté par les époux [Y],

dans l'hypothèse où le jugement viendrait à être réformé et le recours de M. [C] à l'encontre de la Scp examiné :

- débouter M. [C] de l'ensemble de ses demandes,

- le débouter de ses demandes formulées à l'encontre de la Scp,

- le condamner à lui payer une somme de 3 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- le condamner aux entiers dépens.



La Scp fait notamment valoir que : 

- elle est étrangère au litige opposant le vendeur et les acquéreurs. Elle ne formule donc pas d'observations à ce titre, 

- sur le recours de M. [C] à l'encontre de la Scp, la responsabilité d'un notaire ne peut être recherchée que sur le fondement de l'article 1240 du code civil, ce qui suppose la démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux. En l'espèce, M. [C] ne fait pas la démonstration d'une faute imputable au notaire, pas plus qu'il ne justifie d'un préjudice direct, certain et actuel ayant un lien de causalité avec son intervention. En outre, la Scp a transmis l'ensemble des documents nécessaires à la vente et les déclarations des parties ont été retranscrites à la fois dans l'acte sous seing privé et dans l'acte authentique. Par ailleurs, lorsque le compromis de vente a été dressé, M. [C] n'a fait aucune référence aux désordres touchant les parties communes de l'immeuble, en dépit de l'obligation d'information à laquelle il était tenu. Le notaire n'en a donc pas été informé, 

- concernant le fait que l'occupante de l'appartement soit salariée de la Scp, cet usage du bien ne concerne nullement M. [C]. Il n'est d'ailleurs pas interdit pour un notaire de recevoir un acte auquel est partie un parent de l'un de ses salariés. En tout état de cause, cela ne justifie en rien la dissimulation par le vendeur des informations litigieuses. De surcroît, M. [C] estime que le négociateur de l'étude devait rechercher l'existence d'éventuelles difficultés dont auraient dû être informés les acquéreurs. En l'espèce, ces difficultés ont trait à l'existence de réserves concernant les caves et le garage, et M. [C] aurait dû en informer le négociateur. En arguant de son ignorance desdites difficultés, il ne peut pas en même temps reprocher à la Scp de ne pas en avoir eu connaissance.



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 19 novembre 2021, M. [C] demande à la cour, sur le fondement des articles 1240, 1241, 1792 et suivants, 1646-1 du code civil, et 550 et 909 du code de procédure civile, de : 

- déclarer recevable et bien fondé l'appel provoqué de M. [C] de l'office notarial Scp Gilles [M] ' [H] ' [R] ' [E] ' Pellet Laveve ' [N] et de la société Immobilière Sud Atlantique et ordonner la jonction des dossiers,

- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté purement et simplement les époux [Y] de leurs demandes en ce qu'elles sont totalement infondées,

- l'infirmer le jugement en ce qu'il n'a pas fait droit à la demande d'indemnisation de M. [C], 

- condamner les époux [Y] in solidum à indemniser M. [C] du préjudice subi à une somme qui ne saurait être inférieure à 5 000 euros, 

en tout état de cause, 

- condamner in solidum la Scp et la société ISA à garantir M. [C] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, le cas échéant, 

- condamner in solidum les époux [Y], la Scp et la société ISA au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



M. [C] fait notamment valoir que : 

- il a respecté son obligation précontractuelle d'information en transmettant aux acquéreurs le procès-verbal de l'appartement. Concernant l'existence de réserves non levées et de procédures en cours relatives à la résidence litigieuse, les appelants se contentent d'affirmer que M. [C] en avait connaissance sans pouvoir prouver cette allégation. Au contraire, celui-ci rapporte la preuve qu'il a respecté son obligation d'information découlant de l'article 1112-1 du code civil. En outre, M. [C] n'a pas participé à la réunion du mois d'octobre 2017, invoquée par les appelants pour justifier de la connaissance par ce dernier des désordres, qui n'était pas une assemblée générale mais une réunion informelle spécifique à certains copropriétaires. D'autre part, il n'a pas non plus assisté à la réunion d'information du 18 janvier 2018, et aucun compte rendu n'a été rédigé. Pour autant, il a transmis par mail à la négociatrice immobilière de l'office notariale des acquéreurs la convocation à cette réunion. En outre, Mme [I] [Y], petite-fille des acquéreurs et salariée dans l'étude notariale, avait accès à toutes les informations et documents relatifs à la résidence. Quant à lui, il n'avait aucune information pour contacter les acquéreurs et ne conversait qu'avec la négociatrice immobilière. En tout état de cause, il a accompli les diligences nécessaires afin de remplir son obligation d'information, et n'a pas caché l'existence des réunions d'octobre 2017 et de janvier 2018, 

- par ailleurs, l'acte authentique ayant été signé le 9 mars 2018, la lettre envoyée par le syndic le 6 mars, qui fait état des réserves, n'a été transférée par le Conseil syndical que deux jours après la signature de l'acte authentique (soit envoyée le 11 et réceptionnée le 18 mars 2018).Il n'en a donc pas eu connaissance avant la vente. Il n'était pas non plus au courant de la potentielle procédure à l'encontre de la société ISA, 

- il a subi un préjudice du fait de l'attitude dilatoire et stressante des appelants tout au long du procès, justifié par des attestations de son médecin traitant, 

- concernant la responsabilité de l'étude notariale, celle-ci a manqué à ses obligations de conseil et d'information, ce qui constitue une faute engageant sa responsabilité civile. Notamment, la négociatrice immobilière devait s'assurer des qualités essentielles du bien vendu. Or, elle a vu l'état des parties communes, tout comme les acquéreurs, lors des multiples visites effectuées. Elle aurait donc dû aviser les acquéreurs, dans le cadre de son devoir de conseil, de demander au syndic des documents plus éclairants quant à d'éventuelles procédures. En outre, l'ensemble des documents et informations en sa possession a été communiqué à l'étude notariale, 

- concernant la responsabilité du promoteur immobilier ISA, celle-ci est engagée en sa qualité de vendeur d'un bien en l'état futur d'achèvement. La société ISA doit donc répondre des dommages couverts par les articles 1792 du code civil, en application de l'article 1646-1 du code civil.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 mai 2024.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Les époux [Y] reprochent à M. [C] un manquement à ses obligations pré-contractuelles en ce qu'il ne les a pas informés d'un litige important opposant la copropriété au constructeur de l'immeuble, la société Immobilière Sud Atlantique (ISA).



Il s'agissait en effet d'un immeuble achevé un an auparavant seulement et la réception de celui-ci, comportant en réalité, 3 bâtiments, avait donné lieu à de nombreuses réserves dont certaines n'étaient toujours pas levées.



C'est la raison pour laquelle le syndic de copropriété avait adressé à la société ISA, le 6 mars 2018, un courrier lui rappelant que deux réunions avaient été organisées avec elle, en présence des copropriétaires en octobre 2017 et en janvier 2018 et la mettant en demeure de terminer d'urgence un certain nombre de travaux dont la liste était mentionnée.



La vente de l'appartement litigieux a été réitérée devant notaire, le 9 mars 2018.



Le 11 mars suivant, le conseil syndical adressait aux copropriétaires un message électronique pour leur donner copie de la lettre susvisée du 6 mars et évoquait une éventuelle action en justice.



Le 19 mars 2018, le conseil syndical a adressé aux copropriétaires un message électronique pour les informer de ce qu'il avait décidé de demander au syndic de copropriété de réunir une assemblée générale extraordinaire en vue de déterminer s'il convenait d'engager une action judiciaire contre le constructeur.



Cette assemblée générale s'est effectivement tenue le 3 mai 2018 à la suite de quoi une action judiciaire en indemnisation a été mise en oeuvre.



Par jugement du 13 juin 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a condamné la société ISA à payer au syndicat des copropriétaires diverses sommes dont celles de 159 079,17 € et de 119 530,03 €.



Celui-ci, qui a vu rejeter certaines de ses demandes, en a interjeté appel.



Pour caractériser les manquements de M. [C] à son obligation d'information et démontrer qu'il avait une pleine connaissance avant la vente d'éléments qui, s'ils en avaient eu connaissance les auraient amenés soit à renoncer à la vente soit à n'offrir qu'un prix inférieur pour l'appartement en question, les époux [Y] soutiennent :

-que M. [C] ne leur a jamais communiqué le procès-verbal de réception des bâtiments énumérant toutes les réserves 

-qu'il leur a dissimulé l'existence de deux réunions rassemblant les copropriétaires pour évoquer les difficultés rencontrées et qui se sont déroulées les 18 octobre 2017 et 18 janvier 2018

-qu'il avait connaissance de ces difficultés dont il se plaignait lui-même ainsi qu'il résulte d'un courrier particulièrement vindicatif adressé à la société ISA en avril 2017 et de deux courriers adressés au syndic les 26 avril et 23 octobre 2017, ce dernier démontrant de surcroît que, contrairement à ce qu'il prétend, il était bien présent lors de la réunion du 18 octobre précédent

-qu'en ce qui concerne la réunion du 18 janvier 2018, il se devait d'y participer puisqu'à cette date, il avait déjà signé le compromis de vente et avait l'obligation d'informer les acquéreurs de tout ce qui concernait leur achat

-qu'en outre, il s'est abstenu de les en informer



Cependant, il n'est nullement établi que M. [C] a eu en mains le procès-verbal de réception de l'ensemble immobilier, celui-ci n'étant normalement pas destiné aux copropriétaires, s'agissant de surcroît des parties communes qui intéressent le syndicat des copropriétaires au premier chef.



La lettre d'avril 2017 reproduite partiellement dans les conclusions des époux [Y] mais qui ne figure pas dans les pièces produites n'est pas suffisamment explicite pour en déduire la conscience qu'avait alors M. [C] de problèmes majeurs susceptibles de persister près d'un an plus tard.



Les courriers des 26 avril 2017 et 23 octobre 2017 ne sont pas versés aux débats et de la même manière, les courtes citations qui en sont faites dans les conclusions des époux [Y] ne sont pas significatives.



Au demeurant, M. [C] explique qu'ils ne portaient que sur des doléances concernant son propre appartement et non les parties communes ce que tend à démontrer en effet une réponse reçue de la société ISA du 16 novembre 2017.



S'il ne paraît pas contestable que les réunions des 18 octobre 2017 et 18 janvier 2018 avaient bien pour objet d'examiner les difficultés rencontrées avec le promoteur immobilier, il n'est nullement établi que M. [C] y a participé.



Il apparaît en revanche, s'agissant de celle du 18 janvier 2018, qu'alors qu'il résulte d'échanges par Sms avec Mme [M], la négociatrice de l'étude notariale avec laquelle il était en relation continue, il n'était rentré de voyage que le 15 janvier tard, il avait néanmoins pris le temps de lui communiquer dès le 10 janvier, par messagerie électronique, la copie de la convocation qu'il avait reçue du syndic, à charge, naturellement pour elle de la communiquer aux acquéreurs.



Dans son message, il évoquait cette réunion qui avait 'pour but le suivi de certaines réserves et/ou finitions relativement aux espaces communs', formulation dont on ne peut déduire la conscience qu'il aurait eue d'une situation grave susceptible de dégénérer en contentieux judiciaire.



Il est également intéressant de noter qu'après avoir reçu après la vente les messages électroniques du conseil syndical des 11 et 19 mars 2018 précités, M. [C] les a transférés par messages successifs du 20 mars 2018 à Mme [X] [Y], soeur de M. [Y].



Ces transferts d'information spontanés démontrent au contraire sa bonne foi et une absence de volonté d'occulter des éléments pouvant être considérés comme gênants.



Par conséquent, le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux sera confirmé.



Aucune faute n'étant démontrée à l'égard de M. [C], les recours en garanties seront rejetés.



Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a rejeté la demande en dommages et intérêts formée par M. [C] dans la mesure où aucune faute ne peut être relevée chez les époux [Y] dans l'exercice du droit qui est le leur d'agir en justice.



En effet, il n'apparaît pas qu'il n'aient agi que dans le but de nuire ou avec une légèreté particulièrement blâmable.



Il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit des intimés si ce n'est au profit de M. [C], à hauteur de la somme de 4000 €.





PAR CES MOTIFS



Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 27 janvier 2021 en toutes ses dispositions;



Y ajoutant, 



Condamne les époux [Y] à payer à M. [V] [C] la somme de 4000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.



Dit n'y avoir de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit des autres parties à l'instance.

 

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,