Cour d'Appel · 1ère Chambre — 11 juillet 2024

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COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

- SCP AVOCATS BUSINESS CONSEILS

- SELARL ISABELLE MAUGUERE



LE : 11 JUILLET 2024



COUR D'APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU 11 JUILLET 2024



N° - Pages





N° RG 23/00672 - N° Portalis DBVD-V-B7H-DSDU



Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de NEVERS en date du 24 Mai 2023



PARTIES EN CAUSE :



I - S.A.S. PASCAL GUINOT TRAVAUX PUBLICS agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social: 

[Adresse 6]

[Localité 2]

N° SIRET : 490 921 996



Représentée par Me Hervé RAHON de la SCP AVOCATS BUSINESS CONSEILS, avocat au barreau de BOURGES

Plaidant par Me Ludovic BUISSON de la SELAS ADIDA ET ASSOCIES, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE, substitué par Me DUQUENNOY, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE



timbre fiscal acquitté



APPELANTE suivant déclaration du 04/07/2023



II - M. [U] [F]

né le 03 Octobre 1984 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 1]



Représenté par Me Isabelle MAUGUERE de la SELARL ISABELLE MAUGUERE, avocat au barreau de NEVERS



timbre fiscal acquitté



INTIMÉ



















11 JUILLET 2024

N° /2





COMPOSITION DE LA COUR :





L'affaire a été débattue le 21 Mai 2024 en audience publique, la Cour étant composée de :



Mme CLEMENT Présidente de Chambre

M. PERINETTI Conseiller 

Mme CIABRINI Conseillère





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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme SERGEANT





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ARRÊT : CONTRADICTOIRE



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





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EXPOSÉ



 Selon acte notarié en date du 22 décembre 2009, les Consorts [R] ont donné à bail à la Société [R] pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2010, sur la commune de [Localité 1] (58), des locaux à usage artisanal, comprenant un garage sis [Adresse 3], un dépôt [Adresse 5], un logement composé de trois pièces au rez de chaussée à usage de bureau, magasin et douche, attenant à la maison d'habitation des bailleurs, côté [Adresse 4] et tous droits à la cour pour la jouissance des biens loués. 



Par acte notarié en date 26 septembre 2018, les consorts [R] ont cédé les locaux donnés à bail, ainsi que leur maison d'habitation, à [U] [F], celui-ci devenant ainsi bailleur pour la durée restante du bail. 



La Société PASCAL GUINOT TRAVAUX PUBLICS, venant aux droits de la Société [R], a donné congé à son bailleur pour le 31 décembre 2018, date à laquelle les locaux ont été restitués. 



Selon exploit d'huissier en date du 20 décembre 2021, [U] [F] a assigné la SAS PASCAL GUINOT TRAVAUX PUBLICS devant le tribunal judiciaire de Nevers aux fins de voir : 

 -déclarer l'action de Monsieur [U] [F] recevable et bien-fondée ; 

 -condamner la SAS PASCAL GUINOT, venant aux droits de la SAS [R], à payer à Monsieur [U] [F] les sommes suivantes : 

- 61.606,05 € TTC au titre du montant des réparations nécessaires suite aux dégradations ; 

-10.800,00 € en réparation du préjudice locatif ; 

- 3.000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

- condamner la SAS PASCAL GUINOT, venant aux droits de la SAS [R], aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais de constat d'Huissier réalisé le 28 mai 2019. 



Par jugement en date du 24 mai 2023, le tribunal judiciaire de Nevers a :

- déclaré l'action de Monsieur [U] [F] recevable et bien fondée ; 

- condamné la SAS PASCAL GUINOT TRAVAUX PUBLICS, venant aux droits de la SAS [R], à payer à Monsieur [U] [F] la somme de 58.241,87 € TTC au titre des réparations rendues nécessaires par les dégradations et le manque d'entretien des lieux loués ; 

- condamné la SAS PASCAL GUINOT TRAVAUX PUBLICS, venant aux droits de la SAS [R] à payer à Monsieur [U] [F] la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 

- condamné la SAS PASCAL GUINOT TRAVAUX PUBLICS, venant aux droits de la SAS [R], aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du constat d'huissier réalisé le 28 mai 2019 ; 

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. 



La Société PASCAL GUINOT TRAVAUX PUBLICS a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 4 juillet 2023 et demande à la cour, dans ses dernières écritures en date du 21 mars 2024, à la lecture desquelles il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, de :



Vu les dispositions de l'article 1732 du Code Civil ; 

Vu les pièces versées aux débats. 



Infirmer dans son intégralité le Jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de NEVERS le 24 mai 2013. 



Statuant à nouveau : 

A titre principal : 

- Dire et juger que le constat d'huissier dressée par Maître [L] ainsi que les devis établis de manière non contradictoire sont dépourvus de toute force probante. 

- Dire et juger que Monsieur [U] [F] échoue à rapporter la preuve de dégradations commises en cours de bail. 



En conséquence : 

- Débouter purement et simplement Monsieur [U] [F] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions. 



A titre subsidiaire : 

- Constater que certains travaux dont Monsieur [U] [F] sollicite la prise en charge auprès de la Société SAS PASCAL GUINOT TRAVAUX PUBLICS constituent des grosses réparations qui lui incombent. 



En conséquence : 

- Débouter Monsieur [U] [F] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions. 



En tout état de cause : 

- Condamner Monsieur [U] [F] à payer à la Société [R] la somme de 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

- Condamner Monsieur [U] [F] à payer à la Société [R] la somme de 5.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du CPC. 

- Condamner Monsieur [U] [F] aux entiers dépens.



[U] [F], intimé, demande pour sa part à la cour, dans ses dernières écritures en date du 12 décembre 2023, à la lecture desquelles il est pareillement expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, de :



Vu le contrat de bail du 22 décembre 2009, 

Vu l'article 1732 du Code Civil, 



- Déclarer l'appel de la SAS PASCAL GUINOT TRAVAUX PUBLICS venant aux droits de la SA [R] recevable mais non fondé, 



En conséquence, 

- Débouter SAS PASCAL GUINOT TRAVAUX PUBLICS venant aux droits de la SAS [R] de sa demande de réformation du jugement du 24 mai 2023 prononcé par le Tribunal Judiciaire de Nevers. 

- Débouter SAS PASCAL GUINOT TRAVAUX PUBLICS venant aux droits de la SAS [R] de sa demande de condamnation de Monsieur [F] au paiement de la somme de 5 000,00 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive. 

- Débouter la même de sa demande de condamnation au titre de l'article 700 à hauteur de 5 000,00 € à la charge de Monsieur [F]. 

- Confirmer dans son intégralité la décision entreprise du 24 mai 2023. 

- Condamner la SAS PASCAL GUINOT TRAVAUX PUBLICS, venant aux droits de la SAS [R], à payer à Monsieur [U] [F] la somme de 58 241,87 € TTC au titre du montant des réparations nécessaires suite aux dégradations. 

- Condamner la SAS PASCAL GUINOT TRAVAUX PUBLICS, venant aux droits de la SAS [R], à payer à Monsieur [U] [F] la somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, en cause d'appel. 

- Condamner la SAS PASCAL GUINOT TRAVAUX PUBLICS, venant aux droits de la SAS [R], aux entiers dépens de l'instance d'appel. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 29 avril 2024.



SUR QUOI



Selon les articles 1731 et 1732 du code civil, « S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire » et « il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute».



Il est constant, en l'espèce, que selon acte notarié en date du 22 décembre 2009, les consorts [R] ont donné à bail commercial à la société [R] " représentée par la SAS Pascal GUINOT elle-même représentée par [G] [S], directeur général ", pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2010 et moyennant un loyer mensuel de 420 €, divers locaux à usage artisanal comprenant, sur la commune de [Localité 1] (58), un garage situé [Adresse 3], un dépôt situé [Adresse 5], un logement composé de trois pièces au rez-de-chaussée à usage de bureaux, magasin et douche, attenant à la maison d'habitation des bailleurs côté [Adresse 4], ainsi que tous droits à la cour pour la jouissance des biens loués (pièce numéro 1 du dossier de l'appelante).



Les locaux ainsi donnés à bail ont été cédés, par acte notarié du 26 septembre 2018, à Monsieur [F], moyennant un prix de 65'000 € (pièce numéro 2 du même dossier).



Il est par ailleurs constant que la société Pascal GUINOT Travaux Publics, venant aux droits de la société [R], a donné congé à son bailleur pour le 31 décembre 2018, date à laquelle les locaux ont été restitués.



Il n'est ni établi ni allégué qu'un état des lieux d'entrée aurait été réalisé lors de l'entrée dans les lieux de la société [R], aux droits de laquelle vient la société Pascal GUINOT, le 1er janvier 2010 suite à l'acte notarié contenant bail commercial du 22 décembre 2009.



Cet acte, qui précise que le preneur déclare qu'il entend exercer dans les lieux l'activité de travaux publics, contient deux paragraphes intitulés « état des lieux loués » et « entretien des lieux loués » figurant en pages 4 et 5.







Selon le premier, « le locataire prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouveront au moment de son entrée en jouissance, et sans pouvoir exiger aucune réfection, remise en état, adjonction d'équipements supplémentaires, ou travaux quelconques, même s'ils étaient rendus nécessaires par l'inadaptation des locaux à l'activité envisagée, par la vétusté, ou par des vices cachés. (') Le locataire reconnaît avoir été informé de ce que l'installation électrique de l'immeuble n'est pas conforme aux normes réglementaires ; ou bien : les locaux ne répondent pas aux normes de sécurité exigées pour les locaux recevant du public. Il accepte de faire son affaire personnelle de cette situation et de prendre à sa charge l'ensemble des travaux, aménagements et équipements divers nécessaires pour répondre aux exigences de la réglementation en vigueur, sans que le bailleur puisse être inquiété à ce sujet (') ».



Le second paragraphe énonce : « Entretien des lieux loués : 

Art. 1er : Le locataire entretiendra les lieux loués en bon état, en effectuant au fur et à mesure qu'elles deviendront nécessaires toutes les réparations auxquelles il est tenu aux termes du présent bail, de manière à restituer les lieux loués en bon état en fin de bail. 

Art. 2 : Il devra plus généralement maintenir en bon état d'entretien, de fonctionnement, de sécurité et propreté l'ensemble des locaux loués, les vitres, plomberie, serrurerie, menuiserie, appareillage électrique et sanitaire, ainsi que les accessoires et éléments d'équipement, procéder à leur remise en peinture aussi souvent qu'il sera nécessaire ; remplacer, s'il y avait lieu, ce qui pourrait être réparé, entretenir les revêtements de sols en parfait état et notamment remédier à l'apparition de tâches, brûlures, déchirures, trous ou décollements, et reprendre au fur et à mesure toute dégradation qui pourrait se produire dans les locaux loués. 

Art. 3 : Le preneur aura entièrement à sa charge, sans aucun recours contre le bailleur, l'entretien complet de la devanture et des fermetures des locaux loués. Le tout devra être maintenu constamment en parfait état de propreté et les peintures extérieures devant être refaites.

Art.4 : ravalement : les frais de ravalement seront entièrement supportés par le locataire ». 



De même que lors de l'entrée dans les lieux, il n'a pas été établi un état des lieux de sortie lorsque la société Pascal GUINOT Travaux Publics a quitté les locaux loués le 31 décembre 2018.



Les demandes indemnitaires de Monsieur [F] sont basées sur un procès-verbal de constat établi par Maître [L], huissier de justice, le 28 mai 2019, soit quelque 5 mois après le départ de la société locataire.



La société Pascal GUINOT soutient que Monsieur [F] ne rapporte pas la preuve de dégradations qui lui seraient imputables, le caractère tardif de l'établissement de ce procès-verbal de constat n'excluant pas selon elle que les dégradations constatées par l'huissier de justice aient pu être commises entre le 31 décembre 2018 et le 28 mai 2019, faisant valoir qu'aucune circonstance particulière n'empêchait l'établissement d'un état des lieux de sortie au moment de la restitution des locaux.



L'appelante ajoute qu'elle produit en cause d'appel une attestation réalisée par Monsieur [R], qui était propriétaire du local lorsque celui-ci était donné à bail, dans laquelle celui-ci indique notamment (pièce numéro 9) : « au niveau de l'entrée du bureau, je précise que les menuiseries ont été changées en 2007 avant le commencement du bail de l'entreprise GUINOT (') en ce qui concerne les portes du garage, je précise que celles de droite (cadres fer et lames sapin) sont sur place depuis 1966 à la construction du bâtiment. Celles de gauche (cadre fer et tôle acier) sont de 1975 et n'ont pas subi des dégradations. Quant à la dalle du garage, c'est une chape sur béton grossier qui a gelé lors de la confection et qui n'a jamais été refaite depuis 1966. Au cours de la location, l'entreprise GUINOT a fait effectuer des travaux d'aménagement du bureau (sols, cloisons, peinture, électricité) et aussi des travaux électriques et plomberie (') ».



En dépit du caractère quelque peu tardif de l'état des lieux établi par l'huissier de justice le 28 mai 2019 - en l'absence de la société Pascal GUINOT bien qu'elle ait été convoquée par courrier recommandé du 17 mai 2019 (page numéro 4 du procès-verbal produit en pièce numéro 3 du dossier de Monsieur [F]) - aucun élément du dossier ne permet de considérer comme étant plausible l'hypothèse selon laquelle les constatations de l'huissier de justice résulteraient d'une occupation des lieux postérieure au départ de la société Pascal GUINOT, c'est-à-dire entre le 1er janvier et le 28 mai 2019, étant à cet égard observé que l'appelante ne conteste pas les allégations de Monsieur [F] selon lesquelles la présence d'un panneau présentant le logo « GUINOT » dans le hangar aurait été constatée par l'huissier le jour du constat (photographie figurant en page 42 du procès-verbal).



C'est en conséquence à juste titre que le tribunal a estimé, à défaut d'éléments contraires, que l'état des lieux de sortie établi par l'huissier de justice lors de ses opérations le 28 mai 2019 devait correspondre à l'état dans lequel se trouvaient les lieux à l'expiration du bail le 31 décembre 2018.



Dans ce procès-verbal, l'huissier de justice a principalement constaté :

' s'agissant du garage : la fermeture de la porte gauche est assurée par un boulon vissé par un écrou, la porte droite est fermée par un dispositif avec fil de fer, l'huissier précisant que « les portes sont en état d'usage » et que « le plexiglas à gauche est troué ». Le sol du garage est présenté comme étant « irrégulier » avec des fosses, recouvertes de planches en bois, dans lesquelles se trouvent des bidons et des jerricans ainsi que divers déchets

' s'agissant de l'atelier : présence de deux armoires, fauteuil à roulettes et une combinaison de travail, l'huissier précisant que diverses affaires avaient été laissées sur place sur une étagère, sans aucun entretien

' s'agissant du local de rangement : l'huissier indique que « l'état de l'installation électrique est tel que sur le cliché photographique », c'est-à-dire manifestement vétuste (photographie figurant en page 24 du procès-verbal de constat)

' s'agissant des deux greniers : présence de déchets et objets divers qui n'ont pas été évacués

' s'agissant de la grange : la porte est démunie de fermeture, présence de déchets de chantier et d'un meuble non évacué

' s'agissant du vestiaire : 15 carreaux du sol sont fissurés, abîmés ou éclatés, le coin lavabo est sale et vétuste, présence de traces d'humidité avec des écaillements de peinture ainsi que de deux trous de cheville au plafond

' s'agissant du bureau numéro 1 : 6 carreaux du sol sont fissurés, abîmés ou éclatés, l'angle de la peinture de la cheminée et les abords sont écaillés, l'encadrement droit de la porte d'entrée est remastiqué sans finition, les murs présentent des traces de rayures et de salissures, outre 6 trous de cheville non bouchés

' s'agissant du bureau numéro 2 : présence de 12 trous de cheville non bouchés, 4 marques ou trous dans le revêtement couvrant le sol, rebouchage sommaire d'un trou



' s'agissant du grenier : dépôt de tuyaux de chantier, porte sans fermeture close par un appui provisoire

' s'agissant du dépôt : l'huissier précise que celui-ci « se présente tel que sur les clichés photographiques », et que son requérant « émet des réserves sur l'état des remblaiements réalisés et visibles sur ce terrain ».



Sur le fondement des textes et des clauses du bail commercial précités, il y a lieu de mettre à la charge de la société Pascal GUINOT, locataire sortant, les sommes correspondant aux seules réparations et reprises rendues nécessaires par le manque d'entretien des locaux loués qui lui est imputable.



En conséquence, la société Pascal GUINOT ne saurait être condamnée au paiement des sommes suivantes, réclamées par son ancien bailleur :

' la somme de 8830,80 € correspondant au devis numéro 2019-D035 (pièce numéro 6 du dossier de l'intimé) établi le 18 août 2019 par l'entreprise [D] [Z], intitulé « réfection de pièces en peinture » et adressé à « M. et Mme [F] [U] [Adresse 3] », dès lors qu'il résulte de la lecture de ce devis qu'il est afférent à des travaux de lessivage et de peinture d'une « chambre », d'une « salle à manger » et d'une « cuisine, salle d'eau, WC », ce qui ne correspond pas à la désignation des lieux loués figurant dans le bail commercial précité du 22 décembre 2009, mais, manifestement, à la maison d'habitation de l'intimé, contiguë aux locaux pris à bail par l'appelante

' dans le devis établi le 9 août 2019 par l'entreprise Pascal DEUX (pièce numéro 4) : la somme de 390 € hors-taxes au titre du « suivi de la toiture de la maison avec remise en place ou changement de diverses tuiles et vérification des entourages de cheminée » ainsi que la somme de 6300 € hors-taxes au titre du coulage d'un béton de 6 cm d'épaisseur avec finition talochée dans le sol du garage dès lors, d'une part, qu'il ne résulte nullement du procès-verbal de constat précité une quelconque nécessité d'une intervention sur la toiture des lieux anciennement loués et où, d'autre part, il résulte manifestement de ce constat, et des photographies y figurant, que le caractère irrégulier du sol du garage résulte, non pas d'un mauvais entretien qui serait imputable à la locataire appelante, mais d'une configuration des lieux qui existait dès leur origine

' la somme de 29'286,35 € TTC figurant dans le devis établi le 10 septembre 2019 par l'entreprise LAGOUTTE (pièce numéro 7) au titre du remplacement des portes existantes par des portes sectionnelles avec rideau métallique de marque HORMANN avec ouverture par impulsion, dès lors qu'il résulte du procès-verbal de constat précité que les portes du garage « sont en état d'usage », et que l'installation d'un dispositif électrique représenterait, non pas une réparation rendue nécessaire par le manque d'entretien des lieux loués de la part de la société Pascal GUINOT, mais une amélioration certaine du dispositif de fermeture desdits garages

' par conséquent, il ne saurait, pas plus, être mis à la charge de la société Pascal GUINOT la somme de 655,60 € correspondant au devis établi le 20 septembre 2019 par la SAS TECHNIC ELEC 58 (pièce numéro 8) au titre de l'installation électrique nécessaire à l'alimentation des portes précitées.



La décision de première instance sera donc infirmée en ce qu'elle a mis les sommes précitées à la charge de la société appelante.









En revanche, en application de la clause précitée du bail commercial relative à l'entretien des lieux loués, Monsieur [F] apparaît bien fondé à solliciter la condamnation de la société Pascal GUINOT à lui verser :

' les sommes de 2798 € hors-taxes pour la remise en état du carrelage et 1202€ hors-taxes s'agissant du crépi de la façade (pièce numéro 4) ' dès lors qu'il incombait au locataire, aux termes du bail commercial, « d'entretenir les revêtements de sol en parfait état » et de supporter « les frais de ravalement » ' soit la somme 4000 € hors-taxes, soit 4400 € TTC, étant observé à cet égard qu'il ne saurait être fait droit à la demande formée au titre du devis de l'entreprise GUENARD (pièce numéro 5) dès lors que celui-ci procède au chiffrage de travaux identiques

' la somme de 3354 € TTC concernant l'enlèvement des encombrants (devis établi le 16 décembre 2019 par l'entreprise EGTN Propreté, pièce numéro 9) dès lors qu'il incombait contractuellement au locataire de maintenir les lieux « constamment en parfait état de propreté » et qu'il lui incombait de restituer les lieux une fois entièrement vidés.



En conséquence, la somme devant être mise à la charge de la société Pascal GUINOT devra être fixée à : 4400 + 3354 = 7754 €.



La décision dont appel devra par ailleurs être confirmée en ce qu'elle a écarté les prétentions indemnitaires de Monsieur [F] fondées sur le devis établi le 21 février 2020 par l'entreprise Fermetures & Cuisines du Morvan (pièce numéro 10) en raison du manque de lisibilité de celui-ci.



Les demandes de Monsieur [F] étant, en conséquence, partiellement fondées, il y aura lieu de rejeter la demande formée par la société Pascal GUINOT au titre du caractère prétendument abusif de la procédure judiciaire engagée par celui-ci.



Il résulte de ce qui précède que la décision de première instance devra être infirmée en ce qu'elle a chiffré à 58'241,87 € TTC la somme devant revenir à Monsieur [F] au titre des réparations rendues nécessaires par les dégradations et le manque d'entretien des lieux loués.



L'équité commandera, par ailleurs, d'allouer à la société Pascal GUINOT une indemnité de 2000 € au titre des frais irrépétibles que celle-ci a dû exposer en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS





La cour,



' Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a fixé à 58'241,87 € TTC la somme due par la société Pascal GUINOT Travaux Publics à [U] [F] au titre des réparations rendues nécessaires par les dégradations et le manque d'entretien des lieux loués



Et, statuant à nouveau sur ce seul chef réformé



' Condamne la société Pascal GUINOT Travaux Publics à verser à [U] [F] la somme de 7754 € au titre des réparations rendues nécessaires par les dégradations et le manque d'entretien des lieux loués



' Confirme, sur le surplus, le jugement déféré



Y ajoutant,



' Rejette la demande formée par la société Pascal GUINOT Travaux Publics tendant à l'octroi de dommages-intérêts pour procédure abusive



' Rejette toutes autres demandes, plus amples ou contraires



' Condamne [U] [F] à verser à la société Pascal GUINOT Travaux Publics la somme de 2000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.



L'arrêt a été signé par O. CLEMENT, Président et par S. MAGIS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier Le President



S. MAGIS O. CLEMENT