Cour d'Appel · 1re chambre civile — 9 juillet 2024

[M] [D]

[R] [D]



C/



GRAND [Localité 4] HABITAT

































































































Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D'APPEL DE DIJON



1re chambre civile



ARRÊT DU 09 JUILLET 2024



N° RG 23/00818 - N° Portalis DBVF-V-B7H-GG2N



MINUTE N°



Décision déférée à la Cour : jugement du 27 mars 2023, 

rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon - RG : 11-21-000797











APPELANTS :



Madame [M] [U] épouse [D]

née le 08 Décembre 1972 à [Localité 4] (21)

[Adresse 1]

[Localité 3]



Monsieur [R] [D]

né le 09 Septembre 1969 à [Localité 5] (MAROC)

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentés par Me Eric RUTHER, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 106





INTIMÉ :



E.P.I.C. GRAND [Localité 4] HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représenté par Me David FOUCHARD, membre de la SELARL CABINET D'AVOCATS PORTALIS ASSOCIES - CAPA, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 45









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 avril 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Viviane CAULLIREAU-FOREL, président de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :



Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,

Sophie BAILLY, Conseiller,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

qui en ont délibéré.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier



DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 04 Juin 2024 pour être prorogée au 09 Juillet 2024,



ARRÊT : rendu contradictoirement,



PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***** 



FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES 



Selon bail du 21 septembre 2010, l'OPAC de [Localité 4] a donné en location aux époux [R] [D] / [M] [U] un appartement de type T5, sis [Adresse 1] à [Localité 4], en contrepartie d'un loyer mensuel de 546,44 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 155,36 euros. 



Par acte du 14 octobre 2020, l'EPIC Grand [Localité 4] Habitat, venant aux droits de l'OPAC de [Localité 4], a fait délivrer aux époux [D] un commandement de payer la somme de 1 336,52 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 août 2020. 

Ce commandement rappelait la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. 



Par acte du 15 janvier 2021, Grand [Localité 4] Habitat a fait citer en référé les époux [D] afin d'obtenir le constat de la résiliation du bail avec toutes ses conséquences et la condamnation des défendeurs au paiement d'une provision à valoir sur leur dette locative. 

Par ordonnance du 16 juillet 2021, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Dijon statuant en référé a :

- dit n'y avoir lieu à référé et renvoyé les parties à mieux à se pourvoir, 

- condamné Grand [Localité 4] Habitat aux dépens, 

- débouté les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. 



Par acte du 26 octobre 2021, Grand [Localité 4] Habitat a fait citer les époux [D] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Dijon afin d'obtenir le constat, ou à titre subsidiaire le prononcé, de la résiliation du bail avec toutes ses conséquences et la condamnation des défendeurs au paiement de l'arriéré locatif. 

Les époux [D] se sont opposés aux demandes de Grand [Localité 4] Habitat, invoquant notamment la prescription d'une partie de leur dette. A titre subsidiaire, ils ont sollicité des délais de paiement.



Par jugement du 27 mars 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Dijon a :

- déclaré recevables les demandes de Grand [Localité 4] Habitat, 

- constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 15 décembre 2020, 

- dit qu'à défaut pour les époux [D] d'avoir libéré le logement, sis [Adresse 1] à [Localité 4], dans les délais prévus par les articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, dans les conditions prévues par les articles L.411-1, L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d'exécution, 

- autorisé dans ce cas Grand [Localité 4] Habitat à faire transporter les meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel garde-meubles au choix du demandeur et aux frais et risques des expulsés, 

- fixé l'indemnité mensuelle d'occupation due par les époux [D] à Grand [Localité 4] Habitat à une somme égale 'au montant égal à celui du loyer et charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux et condamné les époux [D] à payer cette indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés', 

- dit que l'indemnité d'occupation sera revalorisée dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, 

- condamné les époux [D] à payer à Grand [Localité 4] Habitat la somme de 1 837,59 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 15 février 2020, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, 

- rejeté la demande d'astreinte relative à l'expulsion, 

- rejeté la demande au titre des dispositions de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, 

- rejeté la demande de capitalisation des intérêts, 

- rejeté la demande de délais des époux [D], 

- rejeté le surplus des demandes, 

- condamné les époux [D] à payer à Grand [Localité 4] Habitat la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné les époux [D] aux entiers dépens de l'instance, y compris le coût du commandement de payer, 

- constaté l'exécution provisoire du jugement, 

- ordonné la communication du jugement à la CCAPEX. 



Par déclarations du 29 juin et du 26 juillet 2023, les époux [D] ont interjeté appel de ce jugement. 



Aux termes du dispositif de leurs conclusions notifiées le 3 janvier 2024, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions, les époux [D] demandent à la cour de réformer le jugement entrepris et en conséquence de statuer comme suit sur les chefs de jugement suivants :

' en ce qui concerne le premier chef du jugement critiqué sur la résiliation du bail et leur expulsion

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a :

. constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 15 décembre 2020,

. prononcer leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, 

. autorisé Grand [Localité 4] Habitat à faire transporter les meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, 

. fixé l'indemnité d'occupation dont ils sont redevables à une somme égale au montant 'à celui du loyer et charges', 

- déclarer irrégulier le commandement de payer délivré le 14 octobre 2020, 

- débouter Grand [Localité 4] Habitat en ses demandes de résiliation du bail, d'expulsion ainsi que toutes ses autres demandes résultant de la résiliation du bail, 

' en ce qui concerne le deuxième chef du jugement critiqué sur le montant de la dette, 

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il les a condamnés à régler à Grand [Localité 4] Habitat la somme de 1 837,59 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 15 février 2020 avec intérêts au taux légal à compter du jugement, 

- déclarer que Grand [Localité 4] Habitat ne justifie pas de la réalité de la dette, 

- débouter Grand [Localité 4] Habitat en sa demande de règlement de loyers et charges,

' en ce qui concerne le troisième chef du jugement critiqué sur la demande de délais de paiement, 

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il les a déboutés de leur demande de délai de paiement, 

- à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour ne ferait pas droit à leurs demandes ci-avant énoncées, leur octroyer des délais de paiement dans la limite de trois années afin d'apurer leur prétendue dette locative, 

- suspendre également les effets de la clause de résiliation de plein droit, 

- débouter Grand [Localité 4] Habitat de l'ensemble de ses demandes, 

' réformer le jugement entrepris en ce qu'il les a condamnés aux dépens et à régler à Grand [Localité 4] Habitat la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

' débouter Grand [Localité 4] Habitat en ses demandes, 

' condamner Grand [Localité 4] Habitat aux dépens de première instance et d'appel, en jugeant que Maître Eric Ruther, avocat, pourra procéder à leur recouvrement comme cela est prescrit à l'article 699 du code de procédure civile, 

' condamner Grand [Localité 4] Habitat à leur régler la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Aux termes du dispositif de ses conclusions notifiées le 24 janvier 2024, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens développés au soutien de ses prétentions, Grand [Localité 4] Habitat demande à la cour, au visa des articles 1224 et suivants et 1231-6 et 1343-2 du code civil, de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de confirmer le jugement dont appel sauf en ce qui concerne le montant de l'indemnité d'occupation et en conséquence, de :

' à titre principal, 

- constater la résiliation survenue le 14 décembre 2020, du fait de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail conclu le 21 septembre 2010 avec les époux [D], 

- en conséquence, condamner les époux [D] à lui payer le montant des loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail, soit le 14 décembre 2020, à savoir la somme de 2 000 euros, 

' à titre subsidiaire, 

- prononcer la résiliation du contrat de bail à compter de la date de l'assignation, 

- condamner les époux [D] à lui payer le montant des loyers et charges impayés, à savoir la somme de 9 477,71 euros arrêtée au 30 septembre 2023, outre les loyers échus et impayés postérieurs dus à la date du 'jugement' à intervenir, 

' en tout état de cause, 

- ordonner la libération des lieux par les époux [D] et la remise des clés, 

- ordonner l'expulsion des époux [D] et de tout occupant introduit de leur chef, du logement sis [Adresse 1] à [Localité 4], ce avec le concours de la force publique si besoin, 

- dire, par décision spéciale et motivée, que cette expulsion pourra intervenir sans délai à compter de la signification du commandement d'avoir à libérer les locaux, ce en application de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, 

- ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls des époux [D], 

- assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte d'un montant de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et remise des clés, 

- se réserver compétence pour la liquidation de l'astreinte, 

- condamner les époux [D] à lui payer les intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées, ce en application de l'article 1231-6 du code civil, 

- condamner les époux [D] à lui payer une indemnité d'occupation de 900 euros par mois à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération des locaux et la restitution des clés, 

- condamner les époux [D] à lui payer les charges du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés, 

- faisant application de l'article 1343-2 du code civil, dire que les intérêts ayant plus d'un an d'ancienneté seront eux-mêmes productifs d'intérêts, ce au taux de l'intérêt légal, 

- condamner les époux [D] aux entiers dépens de la présente instance, lesquels comprendront les frais d'assignation en référé et les frais du commandement de payer, 

- condamner les époux [D] à lui payer la somme de 3 000 euros 'en application de l'article 700 du code de procédure civile appliqué en appel'. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 mars 2024. 





MOTIVATION 



Sur la résiliation du bail et ses conséquences



Il ressort du décompte locatif produit aux débats par Grand [Localité 4] Habitat, qui n'omet aucun des paiements dont les époux [D] justifient, qu'au 14 octobre 2020, date de délivrance du commandement de payer litigieux, sans considérer le loyer et les charges de septembre 2020, mais en tenant compte du paiement de la somme de 280 euros le 26 septembre 2020, les époux [D] restaient devoir la somme de 651,91 euros, correspondant :

- au solde du loyer et des charges de mai 2020 : 66,75 euros

- aux loyers et charges impayés de juin à août 2020 : 989,77 euros, 

étant rappelé qu'à défaut d'avoir précisé quels loyers et charges ils entendaient payer lors de leurs versements, ceux-ci ont été imputés sur les loyers et charges les plus anciens, 

- déduction faite de la somme de 404,61 euros apparaissant au débit de leur compte locatif en janvier et juillet 2019 au titre de frais de poursuite dont il n'est pas justifié par Grand [Localité 4] Habitat. 



Les époux [D] ne sont en conséquence manifestement pas fondés à prétendre que leur dette serait prescrite. 

Par ailleurs, la cour constate qu'au jour de la délivrance du commandement de payer litigieux, le versement de l'APL n'était pas suspendu. 



Le fait que le commandement du 14 octobre 2020 a été délivré pour obtenir le paiement de la somme de 1 336,52 euros ne suffit pas à le rendre irrégulier dès lors que les époux [D] accusaient un retard dans le paiement de leurs loyers et charges ; il y a seulement lieu de réduire les causes du commandement à 651,91 euros et d'apprécier si dans les deux mois de sa délivrance, cette somme a été réglée. 

Or, elle l'a été, les époux [D] ayant payé 500 euros le 10 novembre 2020 et 667,51 euros le 9 décembre 2020. 



En conséquence, il convient d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a constaté la résiliation du bail par acquisition au 15 décembre 2020, des effets de la clause résolutoire du bail. 



Il ressort du même décompte locatif arrêté au 7 janvier 2024, qu'à cette date, sans considérer les frais de poursuite d'un montant global de 1 148,56 euros correspondant au coût du commandement du 14 octobre 2020, des assignations en référé et au fond, de la signification du jugement dont appel, et de l'indemnité procédurale allouée par le permier juge, la dette des époux [D] a considérablement augmenté et s'élève à 8 818,33 euros, alors pourtant que :

- ils font des versements mensuels, le dernier étant de 550 euros le 7 janvier 2024,

- de janvier à mars 2022, l'APL a de nouveau été servie, avec un rappel couvrant les mois durant lesquels son versement avait été suspendu. 



Les époux [D], qui ne produisent aucun élément de la CAF permettant à la cour d'apprécier leur situation au regard de l'APL (régularisation à intervenir ' montant actuel de cette allocation '), sont ainsi défaillants dans le paiement du loyer et des charges. Ce défaut d'exécution de leur principale obligation locative est récurrent et ils semblent d'autant moins en mesure de régulariser leur situation qu'ils ne sont pas parvenus à reprendre le paiement de l'intégralité du loyer courant. 



En conséquence, la cour déboute les époux [D] de leur demande de délais de paiement et prononce à effet du 30 juin 2024, la résiliation de leur bail conclu le 21 septembre 2010. 



A compter du 1er juillet 2024 et jusqu'à la libération effective de lieux et la remise de leurs clés à Grand [Localité 4] Habitat, les époux [D] sont condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation exclusivement destinée à réparer le préjudice financier subi par Grand [Localité 4] Habitat du fait de l'impossibilité de relouer le logement dès le prononcé de la résiliation. Dès lors que Grand [Localité 4] Habitat ne démontre pas que le loyer contractuellement dû par les époux [D] jusqu'au 30 juin 2024 est inférieur à la valeur locative du logement qu'ils occupent, il n'y a pas lieu de fixer à 900 euros outre charges, le montant mensuel de cette indemnité, qui sera donc égale au montant du loyer et des charges qui auraient dus si le bail s'était poursuivi. 



Les époux [D] et tous les occupants de leur chef devront libérer les lieux loués et à défaut de s'exécuter volontairement, ils pourront être expulsés, au besoin avec le concours de la force publique. 

Selon l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux. Ce texte permet au juge de réduire ou supprimer ce délai lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L.442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique. Par ailleurs, ce délai ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de man'uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l'espèce, Grand [Localité 4] Habitat ne justifie d'aucune des conditions permettant de réduire ou supprimer ce délai. Et il n'y a pas lieu de l'écarter dès lors que les époux [D] sont entrés dans les lieux en vertu du bail signé le 21 septembre 2010 et que leur mauvaise foi n'est pas établie, notamment eu égard au fait que tous les mois, ils affectent à leur logement une somme non négligeable, eu égard à leurs revenus et à leur situation familiale. 

En conséquence, Grand [Localité 4] Habitat est débouté d'une part de sa demande tendant à écarter l'application de l'alinéa 1er de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et d'autre part de sa demande tendant à assortir d'une astreinte la condamnation des appelants à libérer les lieux. 



Sur la dette locative



Il résulte de ce qui précède que les époux [D] doivent être condamnés au paiement de la somme de 8 818,33 euros, correspondant au montant de leur dette locative arrêtée au 7 janvier 2024 ainsi composée :

- 491,73 euros au titre du solde restant dû sur le loyer de février 2023, 

- 832,66 euros x 10 au titre des loyers de mars à décembre 2023. 

 

Cette somme doit être augmentée des loyers et charges échues de janvier à juin 2024 et diminuée des sommes qu'ils ont pu payer postérieurement au 7 janvier 2024. 



En application de l'article 1231-6 du code civil et de la stipulation du contrat selon laquelle le loyer était payable à terme échu, la somme de 8 818,33 euros produira intérêts au taux légal à compter du jugement sur le principal de 491,73 euros, à compter du 5 octobre 2023, date des premières conclusions en appel de Grand [Localité 4] Habitat, sur le principal de 5 828,62 euros, et à compter du 24 janvier 2024, date des dernières conclusions en appel de Grand [Localité 4] Habitat, sur le principal de 2 497,98 euros. 

Le contrat du 21 septembre 2010 n'a pas prévu la capitalisation annuelle des intérêts et en l'espèce, il n'y a pas lieu de le décider en vertu de l'article 1343-2 du code civil. 

 

Sur les frais de procès



Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, les dépens de première instance, ne comprenant ni le coût du commandement de payer, ni celui de l'assignation en référé, et les dépens d'appel doivent être supportés par les époux [D]. 



Les conditions d'application de l'article 700 du code de procédure civile ne sont réunies qu'en faveur de Grand [Localité 4] Habitat. Toutefois, eu égard à la situation économique et familiale des appelants, la cour laisse à la charge de l'intimé, bailleur social, l'intégralité des frais non compris dans les dépens qu'il a exposés tant en première instance qu'en cause d'appel. 





PAR CES MOTIFS,



La cour, 



Infirme le jugement dont appel en ce qu'il a :

- constaté la résiliation du bail des époux [D] à compter du 15 décembre 2020, 

- condamné les époux [D] à payer à Grand [Localité 4] Habitat la somme de 1 837,59 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 15 février 2020, outre intérêts à compter du jugement, 

- condamné les époux [D] à payer à Grand [Localité 4] Habitat la somme de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 



Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, 

Prononce à effet du 30 juin 2024 la résiliation du bail conclu le 21 septembre 2010, liant les époux [D] à Grand [Localité 4] Habitat venant aux droits de l'OPAC de [Localité 4], 



Condamne les époux [R] [D] / [M] [U] à payer à Grand [Localité 4] Habitat la somme de 8 818,33 euros au titre de leur dette locative arrêtée au 7 janvier 2024, somme à parfaire :

- au débit de leur compte locatif, des loyers et charges échus de janvier à juin 2024 

- au crédit de leur compte locatif des sommes qu'ils ont payées depuis le 7 janvier 2024,



Dit que cette somme produit intérêts au taux légal à compter du 

- 27 mars 2023 sur le principal de 491,73 euros, 

- 5 octobre 2023 sur le principal de 5 828,62 euros, 

- 24 janvier 2024 sur le principal de 2 497,98 euros,

 

Déboute Grand [Localité 4] Habitat de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile en première instance, 





Confirme le jugement dont appel en toutes ses autres dispositions, sauf à préciser que : 

- l'indemnité d'occupation mise à la charge des époux [D] sera due à compter du 1er juillet 2024, 

- il appartient à Grand [Localité 4] Habitat de délivrer un nouveau commandement de quitter les lieux aux époux [D], dont la date constituera le point de départ du délai de deux mois dont ils disposent pour quitter les lieux en application de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, 

- le coût du commandement du 14 octobre 2020 ne doit pas être intégré dans les dépens de première instance, 



Ajoutant, 

Condamne les époux [D] aux dépens d'appel, 



Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.





Le greffier Le président