Cour d'Appel · 3ème Chambre — 11 juillet 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS













N° RG 23/00111 - N° Portalis DBVS-V-B7H-F4LR

Minute n° 24/00213





[L]

 C/

[G], [G]









Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de METZ, décision attaquée en date du 09 Décembre 2022, enregistrée sous le n° 11-22-0268

 

 

COUR D'APPEL DE METZ



3ème CHAMBRE - TI



ARRÊT DU 11 JUILLET 2024









APPELANTE :



Madame [Y] [L]

[Adresse 2]

Représentée par Me Marjorie EPISCOPO, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 57463-2023-001048 du 16/05/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de METZ)





INTIMÉS :



Monsieur [R] [G]

[Adresse 1]

Représenté par Me Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ



Madame [Z] [G]

[Adresse 1]

Représentée par Me Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ



COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Avril 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries.



A l'issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 11 Juillet 2024, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. 



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : 



PRÉSIDENT : Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre



ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M. KOEHL, Conseiller



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme BAJEUX, Greffier





ARRÊT : 



Contradictoire



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;



Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE



Par acte sous seing privé du 29 janvier 2010, M. [R] [G] et Mme [Z] [G] ont consenti à Mme [Y] [L] un bail à usage d'habitation sur un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 455 euros et une provision sur charges de 15 euros. 



Par lettre du 20 juillet 2021, ils lui ont donné congé pour cause de vente des locaux et par acte d'huissier du 17 novembre 2021, ils lui ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant dans le contrat de location.



Par acte d'huissier du 1er mars 2022, Mme [L] a fait citer M. et Mme [G] devant le tribunal judiciaire de Metz et a demandé au tribunal d'ordonner aux bailleurs de faire cesser le trouble de jouissance et procéder à la remise en état du logement, l'autoriser à suspendre le paiement des loyers et charges à compter du jugement, condamner les défendeurs à lui verser des dommages et intérêts, subsidiairement ordonner une expertise judiciaire du logement, en tout état de cause lui accorder des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, juger nul le congé pour vendre et rejeter les demandes reconventionnelles.



M. et Mme [G] ont demandé au tribunal de rejeter les demandes, constater que le bail est résilié par le jeu de la clause résolutoire à effet du 17 janvier 2022 et également par l'effet du congé pour vendre à la date du 29 janvier 2022, ordonner l'expulsion de Mme [L], la condamner à leur payer la somme de 9.687 euros au titre des loyers impayés et/ou indemnités d'occupation échues depuis la résiliation du bail, une indemnité provisionnelle d'occupation de 800 euros, charges en sus, et aux dépens.



Par jugement du 9 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Metz a':

- débouté Mme [L]

- constaté que le bail est résilié par le jeu de la clause résolutoire ayant fait l'objet d'un commandement délivré en date du 17 novembre 2021 à effet du 17 janvier 2022

- constaté également que le bail est résilié par l'effet du congé à la date du 29 janvier 2022

- ordonné l'expulsion de Mme [L] du logement situé [Adresse 2] à [Localité 3], en tant que de besoin avec l'assistance de la force publique et le concours d'un serrurier selon les délais prévus au livre IV du code des procédures civiles d'exécution 

- condamné Mme [L] à payer à M. et Mme [G] la somme de 9.687 euros au titre des loyers impayés et/ou indemnités d'occupation échues depuis la résiliation du bail correspondant au décompte du 23 novembre 2022

- condamné Mme [L] à payer à M. et Mme [G] une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation à hauteur du loyer antérieur, charges en sus, à compter de la résiliation du bail consécutive au jeu de la clause résolutoire et/ou du congé, chaque indemnité mensuelle étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé

- dit que cette indemnité d'occupation sera révisable selon les mêmes modalités et à la même périodicité que le loyer l'aurait été si le bail n'avait pas été résilié et ce tel que prévu dans la convention de location initiale (indice INSEE du coût de la construction) 

- condamné Mme [L] à payer à M. et Mme [G] une somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile 

- condamné Mme [L] en tous les dépens de la procédure en application de l'article 699 du code de procédure civile, y compris le coût du commandement de payer du 17 novembre 2021.



Par déclaration déposée au greffe de la cour le 16 janvier 2023, Mme [L] a interjeté appel de toutes les dispositions de ce jugement.



Aux termes de ses dernières conclusions du 17 avril 2023, elle demande à la cour d'infirmer le jugement et de :

- constater qu'une prescription est acquise s'agissant des loyers antérieurs au 24 novembre 2019 et déclarer irrecevables toutes demandes formées à ce titre

- constater que le bail est résilié depuis le 17 janvier 2022'par l'effet du jeu de la clause résolutoire et dire n'y avoir lieu à résiliation au titre du congé pour vente

- la condamner à payer à M. et Mme [G]'à titre d'arriérés locatifs les loyers dus entre le 24 novembre 2020 et le 17 janvier 2022, date d'effet de la clause résolutoire, et une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer à compter du 17 janvier 2022

- à titre principal condamner M. et Mme [G] à lui payer l'ensemble de l'arriéré locatif et des indemnités d'occupation qui serait mis à sa charge à titre de dommages et intérêts 

- à titre subsidiaire lui octroyer des délais de grâce d'une durée de 3 ans 

- en tout état de cause dire n'y avoir lieu à ordonner son expulsion 

- condamner M. et Mme [G] à lui payer une somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 2° du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel y compris le coût du commandement de payer du 17 novembre 2021.



L'appelante soutient que le premier juge a considéré à tort que le bail était résilié à la fois par l'effet du congé pour vendre et de la clause résolutoire alors que la résiliation était effective, deux mois après la notification du commandement de payer les loyers, dès le 17 janvier 2022, date à compter de laquelle était due une indemnité d'occupation. Au visa de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, elle fait valoir que les loyers réclamés sont antérieurs de plus de trois ans aux conclusions des bailleurs du 24 novembre 2022, précisant que le commandement de payer du 17 novembre 2022 n'a pas eu d'effet interruptif de prescription.



Elle expose avoir signalé par lettre recommandée du 2 octobre 2014 aux bailleurs des problèmes d'électricité, une fuite de la baignoire et la dégradation de la cuisine, qu'ils n'ont pas réagi et l'ont laissée dans un logement indécent, sollicitant pour le préjudice de jouissance subi des dommages du même montant que l'intégralité de l'arriéré locatif réclamé. Elle ajoute que l'expulsion ordonnée est devenue sans objet puisqu'elle a quitté les lieux.



Aux termes de leurs conclusions du 13 juillet 2023, M. et Mme [G] demandent à la cour de confirmer le jugement, débouter Mme [L] de ses prétentions et la condamner à leur payer la somme de 6.814 euros au titre des loyers impayés et/ou indemnités d'occupation échues depuis la résiliation du bail et une indemnité de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'instance et d'appel.



Ils soutiennent que le bail est résilié à effet du 29 janvier 2022, que la demande de nullité du congé pour vendre est mal fondée, et que les dispositions légales ne lui font pas obligation de justifier de la réalité de leur intention de vendre. Sur l'arriéré locatif, ils conviennent qu'en application de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, la dette locative antérieure au 13 avril 2019 dont le montant s'élève à 2.873 euros est prescrite, de sorte que déduction faite de cette somme, l'arriéré s'élève à 6.814 euros.



Sur le trouble de jouissance ils font valoir qu'hormis le constat d'huissier établi le 7 mars 2022 pour les besoins de la cause, l'appelante ne produit qu'un simple courriel daté du 2 octobre 2014 évoquant des problèmes d'électricité, une fuite de la baignoire et un désordre au niveau de l'évier de la cuisine et qu'en suite de ce message ils ont entrepris des travaux. Ils ajoutent que l'appelante ne justifie pas depuis cette date les avoir avisés de désordres affectant le logement, ni les avoir mis en demeure d'exécuter des travaux pour des désordres dont ils n'avaient pas connaissance, qu'elle ne justifie pas de ses allégations quant à l'état du logement, qu'ils n'ont jamais été destinataires du devis pour l'installation d'une cuisine équipée et n'ont pas été en mesure de le valider, ajoutant que l'appelante ne justifie pas de ce document. Ils font également valoir qu'à compter de la résiliation du bail la locataire est déchue de son titre d'occupation et qu'elle ne peut plus exciper de ce contrat pour réclamer une indemnisation, dont le montant n'est pas justifié. Enfin ils s'opposent à la demande de délais de paiement.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 avril 2024. 



MOTIFS DE LA DÉCISION :



Sur la résiliation du contrat de bail



L'article 24 alinéa 1er de la loi n°49-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein-droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



En l'espèce, le contrat de location comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement à son échéance des sommes dues par le locataire au titre du loyer ou des charges récupérables (article 13). Le commandement de payer signifié le 17 novembre 2021 à l'appelante rappelle cette clause et le règlement dans le délai de deux mois de l'arriéré visé dans le commandement n'est ni justifié, ni même allégué. En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a constaté la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire à effet du 17 janvier 2022 et ordonné l'expulsion de Mme [L] qui ne démontre par aucune pièce avoir quitté les lieux et restitué les clés.



En revanche, c'est à tort que le premier juge a également constaté la résiliation du bail par l'effet du congé pour vendre à la date du 29 janvier 2022 alors que la résiliation était acquise dès le 17 janvier 2022 et que le contrat de bail ne pouvait faire l'objet d'une seconde résiliation. Le jugement est infirmé et M. et Mme [G] déboutés de cette demande.



Sur l'indemnité d'occupation



En raison de la résiliation du bail à la date du 17 janvier 2022, l'appelante occupe les lieux loués sans droit ni titre et reste devoir une indemnité mensuelle d'occupation au moins égale au loyer majoré des avances sur charges à compter de cette date. En conséquence, il convient d'infirmer le jugement et de la condamner à payer à M. et Mme [G] une indemnité mensuelle d'occupation mensuelle de 493 euros à compter du 17 janvier 2022, chaque indemnité mensuelle étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé.



En revanche la décision est confirmée en ce qu'elle a dit que l'indemnité d'occupation sera révisable selon mêmes modalités et à la même périodicité que le loyer l'aurait été si le bail n'avait pas été résilié et ce tel que prévu par la convention de location initiale (indice INSEE).



Sur l'arriéré locatif 



Aux termes des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 



L'article 7-1 de la même loi précise que toutes les actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. 



En l'espèce, il est relevé que la somme globale de 9.687 euros à laquelle le premier juge a condamné l'appelante au vu du décompte arrêté au 23 novembre 2022, comprend les loyers et charges impayés depuis le mois de mai 2017 alors que la demande en paiement a été formée pour la première fois par conclusions du 13 avril 2022, de sorte que les loyers et indemnités d'occupation dus antérieurement au 13 avril 2019 sont prescrits. Toutefois il est relevé qu'en appel les intimés limitent leur demande en paiement aux sommes dues à compter du 13 avril 2019, soit la somme de 6.814 euros. L'appelante ne justifie d'aucun règlement à déduire de tout ou partie de cette somme et doit être déboutée de sa demande d'irrecevabilité pour cause de prescription. 



En conséquence, le jugement est infirmé et Mme [L] est condamnée à payer à M. et Mme [G] la somme de 6.814 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échues impayés sur la période du 13 avril 2019 au 23 novembre 2022.



Sur les dommages et intérêts



Selon l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Il doit également (paragraphe a) délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux. Il lui appartient (paragraphe b) d'assurer au locataire une jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.



Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, qui définit les caractéristiques du logement décent dispose notamment que (article 2 et 3) :

- les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale et au fonctionnement des équipements.

- il comporte une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un équipement pour la toilette corporelle, avec une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide, et muni d'une évacuation des eaux usées.



En l'espèce, il ressort du procès-verbal de constat établi le 7 mars 2022 par huissier de justice que la salle de bains de l'appartement litigieux est dépourvue de ventilation mécanique permettant une évacuation de l'humidité de la pièce, que des marques de coulures sont visibles sur tout l'angle d'un mur, que les tomettes autour de la baignoire se décollent ou sont gondolées par gonflement, qu'au-dessus les enduits en plâtre sont fissurés, délabrés et vétustes, que le robinet mélangeur de la baignoire est cassé et que dans la cuisine l'extrémité du plan de travail est pourrie. Ces constatations sont corroborées par les photographies et les témoignages versés aux débats faisant état d'un état de quasi-insalubrité de l'appartement et une humidité ambiante inquiétante, des murs décrépis de la salle de bains, du robinet hors d'usage et de la nécessité de faire des travaux dans la cuisine.



C'est en vain que les bailleurs font valoir qu'hormis un courriel du 2 octobre 2014 en suite duquel ils sont intervenus, la locataire ne les a pas informés des désordres. En effet, le courriel fait état de problèmes d'électricité, d'une fuite de baignoire et de la dégradation de la cuisine au niveau de l'évier et les intimés justifient uniquement avoir fait réaliser des travaux d'électricité au mois de novembre 2014. En ce qui concerne les autres désordres, il ressort des attestations de témoins que les propriétaires ont fait l'objet de demandes téléphoniques répétées de leur locataire pour la réalisation de travaux de réparation, que lors d'un passage dans l'appartement M. [G] a promis de refaire la salle-de-bains et a convenu de la nécessité de changer des meubles de la cuisine, invitant l'appelante à lui faire parvenir un devis. Il n'est en rien démontré que ces travaux ont été entrepris. Il s'en déduit que les bailleurs ont failli à leurs obligations de délivrer un logement décent et de l'entretenir.



Le fait que l'appelante soit désormais déchue de tout droit d'occupation des locaux n'est pas de nature à faire obstacle à l'indemnisation du trouble de jouissance qu'elle a subi avant la résiliation du contrat de bail. Il est rappelé que l'indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure. Compte tenu de l'ensemble des éléments dont dispose la cour, de l'importance et la durée du trouble durant plusieurs mois, l'indemnisation est évaluée à 3.500 euros. En conséquence, le jugement est infirmé et les intimés condamnés à verser cette somme à l'appelante.



Sur les délais de paiement



Il résulte de l'article 24 paragraphes V et VII de la loi du 6 juillet 1989 que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de payer sa dette locative.



Eu égard aux ressources modestes de l'appelante, à l'importance de la dette et à l'absence de règlement des loyers et charges depuis des années, Mme [L] ne démontre pas être en capacité d'apurer l'arriéré dans le délai légal, de sorte que le jugement ayant rejeté la demande de délais de paiement est confirmé.



Sur les frais irrépétibles et les dépens



Les dispositions du jugement sur les dépens sont confirmées et Mme [L] qui succombe pour l'essentiel, est condamnée aux dépens d'appel.



En revanche, le jugement est infirmé en ce qu'il a condamné Mme [L] au paiement d'une indemnité au titre des frais irrépétibles. Pour des raisons d'équité, les parties sont déboutées de leurs demandes présentées le fondement de l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance, qu'en appel.



PAR CES MOTIFS : 



LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

 

CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a':

- débouté Mme [Y] [L] de ses demande tendant à voir ordonner à M. [R] [G] et Mme [Z] [G] de faire cesser le trouble de jouissance et de procéder à la remise en état du logement, à être autorisée à suspendre le paiement des loyers et charges, à voir ordonner une expertise de l'appartement, suspendre les effets de la clause résolutoire et déclarer nul le congé pour vente et à lui accorder des délais de paiement'

- constaté que le bail est résilié par le jeu de la clause résolutoire ayant fait l'objet d'un commandement délivré en date du 17 novembre 2021 à effet du 17 janvier 2022

- ordonné l'expulsion de Mme [L] du logement situé [Adresse 2] à [Localité 3], en tant que de besoin avec l'assistance de la force publique et le concours d'un serrurier selon les délais prévus au livre IV du code des procédures civiles d'exécution 

- dit que l'indemnité d'occupation sera révisable selon les mêmes modalités et à la même périodicité que le loyer l'aurait été si le bail n'avait pas été résilié et ce tel que prévu dans la convention de location initiale (indice INSEE du coût de la construction) 

- condamné Mme [Y] [L] aux dépens y compris le coût du commandement de payer du 17 novembre 2021 ; 



L'INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau,



DEBOUTE M. [R] [G] et Mme [Z] [G] de leur demande tendant à voir constater que le bail est résilié par l'effet du congé à la date du 29 janvier 2022';



CONDAMNE Mme [Y] [L] à payer à M. [R] [G] et Mme [Z] [G] une indemnité mensuelle d'occupation de 493 euros à compter du 17 janvier 2022, chaque indemnité mensuelle étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé';



CONDAMNE Mme [Y] [L] à payer à M. [R] [G] et Mme [Z] [G] la somme de 6.814 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échues impayés sur la période du 13 avril 2019 au 23 novembre 2022';



CONDAMNE M. [R] [G] et Mme [Z] [G] à payer à Mme [Y] [L] la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts';



DEBOUTE M. [R] [G] et Mme [Z] [G] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Y ajoutant,



DEBOUTE Mme [Y] [L] de sa demande d'irrecevabilité de la demande en paiement des loyers pour la période du 13 avril au 24 novembre 2019 ; 



CONDAMNE Mme [Y] [L] aux dépens d'appel ; 



DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en appel.



LE GREFFIER LE PRESIDENT