Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 12 juillet 2024

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 12 JUILLET 2024



(n° , 9 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/06655 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFSKA



Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Septembre 2021 - Tribunal judiciaire de MELUN - RG n° 21/00390





APPELANT

 

Monsieur [Y] [X] né le 11 Décembre 1969 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Me Stéphane FOLACCI, avocat au barreau de PARIS, toque : E2144



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/054915 du 02/03/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)







INTIMÉE 



S.A.S. IAD FRANCE immatriculée au RCS de MELUN sous le numéro 503-676-421 prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par Me Véronique DAGONET, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 3





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 janvier 2024 , en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame. Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre , chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre 

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère





Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.









ARRÊT : 



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 29 mars 2024 prorogée au 14 juin 2024 et au 12 juillet 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.





FAITS ET PROCEDURE

M. [X] était propriétaire d'une maison d'habitation, cadastrée section AD n°[Cadastre 3], sis [Adresse 6] à [Localité 8] (60).

Par acte d'huissier du 3 août 2017, le Crédit Logement a fait signifier à M. [X] un commandement de payer la somme de 159.835, 52 € valant saisie de l'immeuble. Ce commandement a été publiée le 19 septembre 2017.

Le 17 août 2017, un mandat de vente simple sans exclusivité, portant le numéro 452 415, a été signé entre la société IAD France, représentée par son agent mandataire immobilier Mme. [I], et M. [X] pour la vente de cette maison. Le prix de vente du bien était fixé à 154.000 € et les honoraires du mandataire à la charge du mandant à 9000€. 

Le 10 septembre 2017, M. [E] et Mme [B] ont fait une proposition d'achat pour le bien susmentionné. 

Par acte notarié du 12 octobre 2017, M. [X] a consenti une promesse unilatérale de vente à M. [E] et Mme [B] portant sur le bien immobilier, moyennant le prix de 150.000 euros. La promesse était consentie pour une durée expirant le 12 janvier 2018 à seize heures. La promesse contient une clause « Négociation » qui précise : « les parties reconnaissent que les termes, prix et conditions des présentes ont été négociés par [I] [S], mandataire indépendant IAD France titulaire d'un mandat donné par le promettant sous le numéro 452 415 en date du 17 août 2017. En conséquence, le promettant qui en a seul la charge aux termes du mandat, doit à l'agence une rémunération de 8 000,00 euros, taxe sur la valeur ajoutée incluse ». 

Par courrier du 18 décembre 2017, le conseil de la société Crédit Logement a déclaré au juge de l'exécution que la société ne s'opposait pas à la réalisation de la vente amiable judiciaire, au prix de 150.000 euros dans les termes du compromis. 

Par jugement du 9 janvier 2018, le juge de l'exécution a mentionné la créance du Crédit Logement à la somme de 159.835, 52 € arrêtée au 12 juin 2017 et a autorisé la vente amiable pour le prix minimum de 140.000 euros.

La promesse de vente a été réitérée par un acte de vente en date du 12 février 2018. La vente a été conclue moyennant le prix de 148.126, 312 euros.

Par jugement en date du 26 juin 2018, le tribunal de grande instance de Senlis a notamment constaté la vente amiable de l'immeuble objet de la saisie dans les conditions fixées par le jugement d'orientation.

Par courrier du 5 octobre 2018, le conseil du Crédit Logement a indiqué à Mme [I] que celui-ci n'acceptait pas que la commission d'agence soit prélevée sur le prix consigné. 

Par courrier du 28 janvier 2019, la société CFDP, en qualité d'assureur protection juridique de Mme [I], a mis en demeure M. [X] de régler à la société IAD France la somme de 8.000 €. Une relance a été faite par courrier le 12 mars 2019 et une dernière relance le 9 mai 2019.

Par acte d'huissier délivré le 8 juillet 2020, la société IAD France a fait assigner M. [Y] [X] devant le tribunal judicaire de Melun afin d'obtenir notamment la condamnation de M. [X] à lui régler la somme de 8000 euros au titre de ses honoraires et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2019.



Par jugement rendu le 7 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Melun a statué ainsi : 

-Condamne M. [Y] [X] à payer à la société IAD France la somme de 8000 euros ;

- Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2020 ;

-Déboute M. [Y] [X] de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts ;

- Déboute les parties de toute demande plus ample ou contraire au présent dispositif ;

-Condamne M. [Y] [X] à payer à la société IAD France la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

-Condamne M. [Y] [X] aux entiers dépens de la présente instance ;

-Rappelle que l'exécution provisoire est de droit 



M. [X] a interjeté appel de ce jugement par déclaration d'appel remise au greffe le 31 mars 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 21 décembre 2023.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 juin 2022, M. [X] demande à la cour de : 

Vu les pièces versées aux débats

Vu les articles 1103, 1104 et suivants du Code civil

Vu les articles 1353, et suivants du Code civil 

Vu les articles L 331-1 du Code de procédure civile

Réformant le jugement entrepris de : 

-DIRE et JUGER que les demandes de la société IAD FRANCE sont mal dirigées 

- DIRE et JUGER que la Société IAD est irrecevable en ses demandes 

- DEBOUTER la Société IAD France de l'intégralité de ses demandes en tant que sans fondement. 

-CONDAMNER la Société IAD à régler la somme de 2.000 euros à M. [X] à titre de dommages et intérêts liés à la présente procédure. 

-CONDAMNER la société IAD aux entiers dépens.



Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 juillet 2023, la société IAD France invite la cour à : 

Vu les articles 1103 et 1104 du code civil,

Confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de MELUN du 7 septembre 2021 en ce qu'il a : 


Condamné Monsieur [Y] [X] à payer à la Société IAD FRANCE la somme de 8000 € 

Débouté Monsieur [Y] [X] de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts

Condamné Monsieur [Y] [X] à payer à la Société IAD FRANCE la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile 

Condamné Monsieur [Y] [X] aux entiers dépens de la présente instance


Infirmer le jugement en ce qu'il a : 


Dit que la somme de 8000 euros portera intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2020 

Condamné Monsieur [Y] [X] à payer à la Société IAD FRANCE 500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile


Ce faisant, 

-Dire et juger que la somme de 8000 € portera intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2019, date de la première mise en demeure et subsidiairement, confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2020, 

-Condamner Monsieur [Y] [X] au paiement de la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile au titre de la procédure de première instance 

- Condamner Monsieur [Y] [X] au paiement de la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile au titre de la procédure d'appel.

- Condamner Monsieur [X] aux entiers dépens,



SUR CE, 

La Cour


Sur la rémunération de l'agence 


Le tribunal, au visa de l'article 1103,1104 et 1353 du Code civil et L 331-1 du Code des procédures civiles d'exécution a constaté la bonne exécution de ses obligations contractuelles par la société IAD France titulaire du mandat de vente laquelle ne peut faire valoir ses droits sur le prix de vente et se trouve créancière de ses honoraires dont elle est fondée à réclamer le paiement à Monsieur [Y] [X].

Monsieur [X] fait valoir que le mandat dont une copie est communiqué est illisible cependant que l'acte authentique prévoit que le montant de la négociation de l'agence est compris dans le prix de 150 000 euros. Il observe que s'il s'est engagé à régler les honoraires de l'agence c'est uniquement parce que le montant des honoraires était inclus dans le prix payé par l'acquéreur, que l'agence a commis un erreur en rédigeant le mandat comme s'il allait percevoir le prix de vente et qu'il avait la capacité de lui restituer sur ce prix de vente les honoraires or, le prix de vente ayant été séquestré ensuite de la procédure de saisie immobilière c'était donc bien au notaire de libérer les fonds séquestrés conformément aux stipulations de l'acte. Il souligne que l'acte prévoit que le prix de vente sera consigné après déduction des frais soit 148 126,32 euros et que la commission d'agence immobilière ne sera payée par le vendeur que lorsque les fonds seront disponibles or, Monsieur [X] n'a jamais eu la disponibilité des fonds qui ont été consignés conformément à la décision du Juge de l'Exécution et il n'a commis aucune faute dès lors que l'acte prévoit en page 30 que le promettant a la charge de la somme de 8 000 euros au titre de la rémunération de l'agence laquelle doit être réglée directement en la comptabilité du notaire. Selon l'appelant, le tribunal a fait une mauvaise interprétation des éléments de la cause en ne prenant pas en considération l'acceptation par le créancier poursuivant, le Crédit Logement, de la vente amiable à un prix inférieur, lequel s'est frauduleusement approprié les sommes revenant à la société IAD alors qu'il avait contractuellement limité ses droits et reconnu que cette somme constituait les honoraires de l'agence. Il en infère qu'il appartient à la société IAD France de poursuivre le Crédit Logement.

La société IAD France rappelle que d'un commun accord le montant de ses honoraires a été ramené à la somme de 8 000 euros par le mandat, qu'il importe peu que les honoraires de l'agent immobilier aient été inclus dans le prix de vente dès lors que Monsieur [X] s'est engagé à régler cette rémunération en cas réalisation de la mission confiée à l'agent immobilier qui s'est acquitté de sa mission. Elle observe que n'étant pas partie à l'acte de vente celui-ci ne saurait lui porter préjudice, que le prix de vente a été consigné en application de l'article L 322-4 du Code des procédures civiles d'exécution à la Caisse des Dépôts et Consignations et que dès lors que Monsieur [X] s'est engagé à régler les honoraires de l'agent immobilier ceux-ci sont exigibles en vertu de la réalisation de la vente et non de la disponibilité des fonds par le vendeur. En outre elle observe que le Crédit Logement a donné son accord pour une vente au prix de 150 000 euros lequel ne vaut qu'à l'égard de Monsieur [X] cependant que non informée lors de la signature de l'acte de vente de la procédure de saisie immobilière, les relations contractuelles le liant au Crédit Logement ne sont pas opposables à la société IAD. Elle sollicite la confirmation du jugement qui a fait droit à la demande en paiement de la somme de 8 000 euros et son infirmation sur le rejet du point de départ des intérêts dont la société intimée demande la fixation à compter de la date de la première mise en demeure du 28 janvier 2019.



Réponse de la cour

Selon les dispositions des articles 1103, 1104 et 1353 du Code civil prises ensembles les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi et celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Un mandat de vente simple a été signé le 17 août 2017 entre Monsieur [Y] [X] en qualité de mandant et la société IAD en qualité de mandataire prise en la personne de Madame [I] pour la vente d'une maison d'habitation sise [Adresse 1] prix de 154 000 euros TTC.

La copie de ce mandat dont la cour relève qu'elle est, contrairement à ce que soutient l'appelant, parfaitement lisible énonce : « les honoraires du mandataire à la charge du mandant à la somme de 9 000 euros TTC payable au plus tard le jour de la signature de l'acte définitif. La rémunération du mandataire exprimée TVA comprise ( au taux en vigueur au jour de la signature de l'acte authentique) est à la charge du mandant. Elle sera versée au mandataire en cas de réalisation de l'opération constatée dans un seul acte écrit conformément à l'article 73 du décret 72-678 du 20 juillet 1972 avec un acheteur présenté par le mandataire ou un mandataire substitué envers lui. »

Le mandat était donné pour une durée de 15 mois maximum à compter de sa signature pour une durée initiale de trois mois, renouvelée automatiquement par périodes de 6 mois, la tacite reconduction ne pouvant excéder une durée totale de 12 mois.

La société IAD France a fait visiter le bien à Monsieur [E] et Madame [B] selon Bon de visite du 29 août 2017 et une proposition d'achat du bien au prix de 150 000 euros a été soumise au vendeur le 10 septembre 2017 lequel l'a accepté au prix de 142 000 euros net vendeur.

La promesse de vente signé par devant Maître [D] le 12 octobre 2017 au prix de 150 000 euros, prévoit en la page 7 de l'acte que « Le promettant qui en a seul la charge aux termes du mandat doit à l'agence une rémunération de huit mille euros (8 000 euros) taxe sur la valeur ajoutée incluse. Cette rémunération sera payée le jour de la constatation authentique de la réalisation des présentes. Etant précisé que le montant de la négociation est compris dans le prix indiqué ci-dessus. »

Cette stipulation fait la preuve que la rémunération de l'agence, ramenée à 8 000 euros a bien été contractualisée comme étant à la charge de Monsieur [X] qui a exprimé au bas de l'offre d'achat son acceptation univoque du prix net vendeur de 142 000 euros après déduction de la rémunération revenant à la société IAD France.

Madame [I] s'est inquiétée auprès du notaire par courriel du 29 mars 2018 lequel lui répondait en retour être dans l'attente de la validation de la vente par le juge et qu'il pourrait à réception du jugement débloquer les fonds.

Par courrier du 5 octobre 2018 le notaire informait la société IAD du refus opposé par le Crédit Logement au prélèvement de la commission sur le prix consigné, celui-ci étant destiné à être réparti entre les créanciers inscrits et indiquait ne pouvoir donner suite à sa réclamation.

Selon les dispositions de l'article L 331-1 du Code des procédures civiles d'exécution : 

« Seuls sont admis à faire valoir leurs droits sur le prix de la vente le créancier poursuivant, les créanciers inscrits sur l'immeuble saisi à la date de la publication du commandement de payer valant saisie, les créanciers inscrits sur l'immeuble avant la publication du titre de vente et qui sont intervenus dans la procédure, les créanciers énumérés à l'article 2377 et au 3° de l'article 2402 du code civil ainsi que les créanciers titulaires d'une sûreté publiée sur les immeubles par destination saisis avant la publication du titre de vente. »

Aucune hypothèque légale spéciale n'étant attachée à la créance du prestataire de service titulaire d'un mandat de vente au sens des articles 2377 et 2402 3° précités, la société IAD ne peut participer à la distribution du prix et reste créancière du montant de sa commission due par Monsieur [X] ensuite de la de la vente réalisée par son intermédiaire sans que lui soit opposable l'indisponibilité due à la mise en 'uvre de la vente forcée ni l'insuffisance du prix perçu au regard de la créance du Crédit Logement.

Il en résulte que le jugement qui, à bon droit, a condamné Monsieur [X] à régler la somme de 8 000 euros à la société IAD France doit être confirmé.




Sur la demande de dommages et intérêts de M. [X]


Le tribunal a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [X] au motif de la condamnation prononcée à son encontre.

Monsieur [X], au rappel qu'il est au chômage et reste redevable de la somme de 26 689,80 euros soutient que la présente procédure est abusive puisqu'il ne s'est pas approprié les sommes réclamées et demande réparation au titre de son préjudice moral soit la somme de 2 000 euros.

La société IAD France conclut au débouté de la demande, les difficultés financières de l'appelant ne lui étant pas imputables.



Réponse de la Cour

Le sens de l'arrêt qui reconnaît le droit de la société IAD France au bénéfice de sa rémunération conduit à débouter Monsieur [X] de sa demande de dommages et intérêts le jugement étant de ce chef confirmé.




Sur les dépens et frais irrépétibles 


Le tribunal a condamné Monsieur [X] à régler à la société IAD France une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.

Le jugement sera infirmé de ce chef, Monsieur [X] étant bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale et la société IAD France débouté de ses demandes au titre des frais irrépétibles.

Monsieur [X] sera condamné aux dépens lesquels seront recouvrés conformément à la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 et le décret n°2020-1717 du 28 décembre 2020.



PAR CES MOTIFS

La Cour,



CONFIRME le jugement excepté en ce qu'il a statué sur les dépens et les frais irrépétibles,

Statuant à nouveau de ces seuls chefs,

DEBOUTE la société IAD France de ses demandes au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [X] aux entiers dépens lesquels seront recouvrés conformément à la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 et le décret n°2020-1717 du 28 décembre 2020.



LE GREFFIER, 

LA PRÉSIDENTE,