Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 12 juillet 2024

Du 12 juillet 2024


5AA


SCI/FH



PPP Référés

N° RG 23/02150 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YQLW







[G] [D]

C/

[X] [F]










 

- Expéditions délivrées à
M. [W] [C]

- FE délivrée à 
Me Elsa GREBAUT COLLOMBET


Le 12/07/2024




TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
180, rue Lecocq - CS 51029 - 33077 Bordeaux Cedex

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 juillet 2024


PRÉSIDENT : Madame Bénédicte DE VIVIE, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,


DEMANDERESSE :

Madame [G] [D]
née le 16 Avril 1976 à [Localité 6] (MAROC) (20050)
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représentée par Me Elsa GREBAUT COLLOMBET, Avocat au barreau de BORDEAUX


DEFENDERESSE :

Madame [X] [F]
née le 20 Février 1987 à [Localité 5]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]

Représentée par Me Julien MERLE, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :
Audience publique en date du 24 Mai 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 20 Novembre 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 août 2019, Madame [G] [D] a donné à bail à Madame [X] [F] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel de 680€ et une provision mensuelle sur charges de 30€.

Par acte de commissaire de justice du 16 août 2023, Madame [G] [D] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 4.060€ au titre de l'arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Par acte introductif d'instance du 20 novembre 2023, Madame [G] [D] a fait assigner Madame [X] [F] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en matière de référé à l'audience du 26 janvier 2024 afin de faire constater le jeu de la clause résolutoire contenue dans le bail et de la condamner à libérer le local et à le vider de tout bien lui appartenant et qu'à défaut de libération soit prononcé son expulsion et celle de tout occupant de son chef si besoin est avec le concours de la force publique, de la condamner au paiement de la somme provisionnelle de 4.060€ avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer les loyers en date du 16 août 2023 au titre des loyers impayés au jour du commandement, ainsi qu'au paiement de la somme provisionnelle de 510€ avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation au titre des loyers échus depuis le commandement, somme qui sera à parfaire le jour de l'audience, au paiement provisionnel mensuel d'une indemnité d'occupation égale au loyer mensuel augmenté des charges depuis l'assignation jusqu'au départ effectif des lieux, au paiement de la somme de 700€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de la condamner aux entiers dépens.

L'affaire initialement appelée à l'audience du 26 janvier 2024 a fait l'objet de plusieurs renvois et a été évoquée lors de l'audience du 24 mai 2024.

Lors de cette audience, Madame [G] [D], représentée par son conseil, sollicite désormais de :
-Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire à effet rétroactif au 16 octobre 2023
-Ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de Madame [X] [F] ainsi que celle de toute autre personne introduite par elle dans les lieux, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier
-Autoriser Madame [G] [D] à faire séquestrer les meubles et objets mobiliers appartenant à Madame [X] [F] dans un garde-meubles et aux frais de ces derniers




-Condamner Madame [X] [F] à la somme de 5.831,85€ arrêtée au 31 mars 2024 à parfaire par voie de décompte actualisé au jour de la décision
-Dire et juger que le montant des condamnations portera intérêt au taux légal à compter de la date de délivrance du commandement de payer demeuré infructueux
-Condamner Madame [X] [F] à payer une indemnité d'occupation égale au loyer mensuel jusqu'à son départ effectif des lieux laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce, avec intérêts de plein droit
-Condamner Madame [X] [F] à la somme de 1.613,16€ au titre de la surconsommation d'eau facturée à Madame [D] pour les années 2022 et 2023
-Condamner Madame [X] [F] à lui payer la somme de 2.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile
-A titre subsidiaire, si le tribunal ne faisait pas droit à la demande d'expulsion, condamner Madame [X] [F] à communiquer son attestation d'assurance dans un délai de 8 jours à réception de l'ordonnance à intervenir et ce sous astreinte de 50€ par jour de retard
-En tout état de cause, condamner Madame [X] [F] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance en vertu de l'article 696 du Code de procédure civile

Elle expose que les loyers n'ont plus été honorés de façon régulière la contraignant à faire signifier un commandement de payer les loyers ; que l'arriéré de loyer n'a pas été régularisé et que le loyer courant n'est toujours pas réglé. Elle sollicite le débouté de l'ensemble des demandes de Madame [F]. Elle indique que le courrier de la Mairie de [Localité 7] ne conclut pas au caractère indécent du logement mais liste un certain nombre d'anomalies affectant le logement ; que l'ensemble des anomalies relevées par l'inspecteur de la salubrité n'ont pas été constatées lors de l'état des lieux d'entrée. Elle fait valoir que Madame [F] a manqué à son obligation d'entretien courant qui s'est dégradé de son fait et prétend désormais se prévaloir de sa propre négligence pour tenter de se décharger de son obligation de paiement du loyer. Elle indique que Madame [F] n'apporte pas la preuve de la persistance des anomalies rendant prétendument l'immeuble indécent. Elle ajoute que la décision de surendettement au bénéfice de Madame [F] ne la décharge pas de son obligation de payer le loyer courant. Elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement.

En défense, Madame [X] [F], représentée par son conseil, sollicite du juge saisi de :
A titre principal,
-Débouter Madame [G] [D] de l'intégralité de ses demandes
-Condamner Madame [G] [D] à procéder ou à faire procéder aux travaux nécessaires à la remise en état du logement, ce sous astreinte de 50€ par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la décision à intervenir

-Suspendre l'obligation de Madame [X] [F] de payer le loyer à compter, rétroactivement, du 24 janvier 2022 et jusqu'à la réalisation effective des travaux
A titre subsidiaire,
-Constater que, par décision en date du 1er février 2024, la commission de surendettement des particuliers de la Gironde l'a déclaré recevable à la procédure de surendettement et orienté le dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation
-Suspendre en conséquence le jeu de la clause résolutoire
A titre infiniment subsidiaire,
-Lui accorder les plus larges délais pour s'acquitter de sa dette
-suspendre en conséquence, le jeu de la clause résolutoire
-Dire qu'elle pourra s'acquitter de la dette en 24 mensualités en plus du règlement du loyer courant
En tout état de cause,
-Condamner Madame [G] [D] à payer à Maître Julien [C] une somme de 1.200€ TTC sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991
- Condamner Madame [G] [D] aux entiers dépens

Elle expose que l'appartement qu'elle loue est dans un état de délabrement avancé, insalubre et manifestement inhabitable et que l'inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 7] qui a visité les lieux le 24 janvier 2022 a constaté plusieurs désordres au sein du logement loué et a estimé que cette situation portait atteinte à la salubrité publique et constituait des infractions au règlement sanitaire départemental. Elle fait valoir que le logement ne correspond pas aux critères d'un logement décent au regard du décret du 30 janvier 2002. Elle soutient que l'état de dangerosité du logement constitue un trouble manifestement illicite que le juge a le pouvoir de faire cesser et qu'il est donc demandé de suspendre le paiement des loyers. Elle sollicite à titre subsidiaire la suspension du jeu de la clause résolutoire au visa de l'article L331-3-1 du Code de la consommation indiquant que par décision du 1er février 2024, la commission de surendettement a déclaré recevable sa demande et a orienté le dossier vers un rétablissement personnel. Elle réclame à titre infiniment subsidiaire des délais de paiement expliquant qu'elle est au RSA, sans emploi et avec deux enfants à charge qu'elle élève seule.

Le diagnostic social et financier a été porté à la connaissance de Madame [G] [D].

A l'issue de l'audience, la date du délibéré de l'affaire a été fixée au 12 juillet 2024.






MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 21 novembre 2023, au moins six semaines avant l’audience du 26 janvier 2024.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée en date du 21 août 2023.

L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur les demandes de Madame [D] relatives au constat de la résiliation du bail, à l'expulsion, à l'autorisation à faire séquestrer les meubles, à la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code précité, le juge des référés peut allouer une provision au créancier dans le cas où l'obligation invoquée par celui-ci ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé notamment :
-de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation
-de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;




-d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;
-d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

En outre, l'article 24 V de la loi précitée énonce que le juge peut, même d'office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi qui impose au bailleur de délivrer un logement répondant aux normes de décence et de le maintenir dans un état correspondant à ces normes.

Enfin, conformément à l'article 1719 1° du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent; lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Madame [G] [D] sollicite du juge de céans de constater le jeu de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, d'ordonner l'expulsion immédiate de la défenderesse, de l'autoriser à faire séquestrer les meubles de Madame [F] ainsi que sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.

De son côté, Madame [X] [F] soutient que le logement est indécent.

Il ressort du courrier du Maire de [Localité 7] du 3 février 2022 qu'un inspecteur de la salubrité a visité le logement litigieux le 24 janvier 2022 et a constaté plusieurs désordres : un développement de moisissures en cueilli du plafond du salon, ayant pour origine un phénomène de condensation, une infiltration d'eau au niveau du plafond de la chambre contiguë à la salle de bains, la mauvaise fixation des prises électriques qui se détachent des murs-risque de contact avec les conducteurs, la mauvaise fixation de radiateurs électriques pour certains détachés des murs.

Si Madame [D] indique que l'ensemble des anomalies relevées par l'inspecteur de salubrité n'ont pas été constatées lors de l'état des lieux d'entrée dressé le 8 août 2019 et que toutes ces anomalies sont apparues en cours de location en raison d'un défaut d'entretien, aucun rapport d'expertise ne vient expressément confirmer que ces désordres sont imputables uniquement à un défaut d'entretien du locataire.

Force est de constater qu'il existe des contestations sérieuses quant aux demandes formées par Madame [D] qu'il appartient au juge du fond de trancher. Partant, il n'y a pas lieu à référé sur les demandes de constat de la résiliation du bail, d'expulsion, d'autorisation à faire séquestrer les meubles et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.

Sur la provision

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

A cet égard, s'il appartient au demandeur à une provision d'établir l'existence de la créance qu'il invoque, c'est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Suivant l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Madame [D] produit un décompte actualisé selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 5.831,85€ à la date du 31 mars 2024 (mars 2024 inclus).

Si au regard du courrier du Maire de [Localité 7] du 3 février 2022, le logement semble être affecté de désordres, Madame [F] ne peut se prévaloir de l'inexécution de travaux de réparation pour refuser le paiement des loyers échus. Seule l'impossibilité absolue et totale d'utiliser les lieux permet d'exonérer la locataire du paiement du loyer. Or, celle-ci continuant à y demeurer ne démontre pas le caractère inhabitable du logement, nonobstant les anomalies relevées par l'inspecteur de salubrité.

Dès lors, cette créance n'étant pas sérieusement contestable, Madame [F] sera condamnée au paiement de la somme de 5.831,85€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers et charges locatives dus à la date du 31 mars 2024 – échéance du mois de mars 2024 incluse.

S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande au titre de la surconsommation d'eau

Madame [D] sollicite en outre la condamnation de Madame [F] au paiement de la somme de 1.613,16€ au titre de la surconsommation d'eau facturée à Madame [D] pour les années 2022 et 2023.

Si Madame [D] fournit un courriel du comptable de la copropriété démontrant que l'installation d'un nouveau compteur d'eau dans le logement par la société ISTA n'a pas pu être réalisée malgré 4 passages programmés, elle ne démontre pas de façon incontestable que la consommation d'eau soit à hauteur de 238m3 pour 2023(et identique à 2022). En effet, le relevé de compteurs de la société ISTA mentionne comme nom de propriétaire [V] et non Madame [D].

Partant, Madame [D] échoue à démontrer l'existence de l'obligation non sérieusement contestable de Madame [F]. Par conséquent, sa demande de ce chef sera rejetée.

Sur la demande de Madame [D] émise à titre subsidiaire

Madame [D] qui sollicite la condamnation de Madame [F] à communiquer son attestation d'assurance dans un délai de 8 jours à réception de l'ordonnance à intervenir et ce sous astreinte de 50€ par jour de retard ne démontre pas avoir sollicité cette attestation d'assurance au moyen d'un commandement d'avoir à fournir le justificatif de la soucription d'une assurance au titre des risques locatifs et ce, préalablement à la délivrance de l'assignation. Elle sera donc déboutée de sa demande.

Sur les demandes reconventionnelles émises par Madame [F]

-sur la demande de condamnation à réaliser des travaux sous astreinte

Madame [F] n'a jamais sollicité sa bailleresse préalablement à la procédure d'expulsion intentée à son encontre en vue de faire des travaux alors même que le courrier de la Mairie de [Localité 7] dont elle se prévaut date du 3 février 2022 soit depuis plus de deux ans. Par ailleurs, elle ne démontre pas que les désordres constatés soient imputables au bailleur. Elle sera déboutée de sa demande de ce chef. 

-sur la suspension du paiement du loyer

En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'inexécution de travaux peut autoriser le preneur à suspendre le paiement du loyer en cas d'impossibilité absolue d'utiliser les lieux.

En l'espèce, il n'a pas été fait droit à la demande de travaux sollicitée par Madame [F].

En outre, il résulte des pièces versées aux débats et des déclarations de la locataire qu'elle occupe, sans interruption depuis son entrée dans les lieux, l'appartement donné à bail.

D'autre part, il est constant qu'aucun arrêté d'insalubrité n'a été rendu concernant ce logement.

En dernier lieu, et comme indiqué ci-avant, si des désordres ont été constatés au sein du logement par l'inspecteur de la salubrité lors de sa visite du 24 janvier 2022, Madame [F] ne peut solliciter la suspension du paiement des loyers à compter de cette date. Seule l'impossibilité absolue et totale d'utiliser les lieux permet d'exonérer le locataire du paiement du loyer. Or, Madame [F] continuant à y demeurer ne rapporte pas la preuve du caractère inhabitable du logement.

Madame [F] sera déboutée de sa demande de ce chef.

-sur les demandes formées à titre subsidiaire et infiniment subsidiaire de suspension du jeu de la clause résolutoire

Au vu de la solution adoptée par la juridiction de céans ayant dit n'y avoir lieu à expulsion en référé, les demandes formées à titre subsidiaire et infiniment subsidiaire tendant à suspendre le jeu de la clause résolutoire sont devenues sans objet.

-sur la demande de délai de paiement

Aux termes du 1er alinéa de l'article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

A titre liminaire, il convient de préciser qu'il ne peut être fait application de l'article 24 V, 24 VI 1° de la loi du 6 juillet 1989 dès lors que le juge n'a pas constaté la résiliation du bail en raison de contestations sérieuses. Il convient ainsi de faire application des dispositions de l'article 1343-5 précitées.

Madame [F] sollicite de se voir allouer les plus larges délais pour s'acquitter de sa dette.

Il résulte toutefois de ses propres déclarations qu'elle est sans emploi à ce jour. Ainsi, elle n'est pas en mesure de régler une somme en sus du loyer courant pour apurer sa dette. Madame [F] sera ainsi déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Eu égard aux circonstances de la cause et de ce que chaque partie succombe en partie en ses demandes, il convient de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens.

En outre, il n'apparaît pas inéquitable que chaque partie conserve la charge des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Madame [D] sera ainsi déboutée de sa demande en paiement au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et Madame [F] de sa demande au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l'existence de contestations sérieuses au fond quant aux demandes de constat de la résiliation du bail, d'expulsion, d'autorisation à faire séquestrer les meubles et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation formées par Madame [G] [D] ;

DISONS, en conséquence, n'y avoir lieu à référé ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir devant le Juge du fond pour l'examen de ces demandes ;

CONDAMNONS Madame [X] [F] à payer à Madame [G] [D] la somme de 5.831,85€ à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers et charges locatives dus à la date du 31 mars 2024 – échéance du mois de mars 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires des parties ;

DEBOUTONS Madame [G] [D] de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTONS Madame [X] [F] de sa demande au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

LAISSONS à la charge de chaque partie les dépens qu'elle a exposés ;


RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX
DE LA PROTECTION