Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 11 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-
Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/00603 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y7ZO

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 JUILLET 2024
MINUTE N° 24/02024
----------------

Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 13 juin 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :


ENTRE :

La SCI JLAC,
dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 5]

représentée par Maître Patrick McKAY de la SELARL McKAY, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0514


ET :

La Société PHENIX BTP,
dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 4]

non comparante, ni représentée


*********************************************************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 avril 2017, la société JLAC a consenti à la société Phenix BTP un bail sur le box de stationnement n°68 situé [Adresse 1] à [Localité 6], et, par acte sous seing privé du 23 juillet 2018, un bail sur le box n°34 situé à la même adresse.

Le 4 avril 2023, la société JLAC a fait délivrer à la société Phenix BTP deux commandements de payer les arriérés locatifs visant la clause résolutoire figurant aux contrats.

Par acte du 21 mars 2023, la société JLAC a fait assigner en référé la société Phenix BTP devant le président de ce tribunal aux fins de :
concernant le box n°34,condamner la société Phenix BTP à lui payer la somme de 6.194,95 euros ;constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résolution du bail ;ordonner l'expulsion de la société Phenix BTP ainsi que tout occupant de son chef ;condamner la société Phenix BTP à lui payer une indemnité d'occupation qui ne saurait être inférieure au double du loyer d'un montant mensuel de 260 euros jusqu'à libération effective du box ;concernant le box n°68,condamner la société Phenix BTP à lui payer la somme de 7.615,02 euros ;constater l'acquisition de la clause résolutoire le 5 mai 2023 et la résolution du bail ;ordonner l'expulsion de la société Phenix BTP ainsi que tout occupant de son chef ;condamner la société Phenix BTP à lui payer une indemnité d'occupation qui ne saurait être inférieure au double du loyer d'un montant mensuel de 260 euros jusqu'à libération effective du box ;en tout état de cause, condamner la société Phenix BTP aux dépens y compris le coût des commandements de payer et à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'affaire a été appelée à l'audience du 13 juin 2024.

À l'audience, la société JLAC sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Régulièrement assignée, la société Phenix BTP n'a pas comparu.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance. 

MOTIFS

En application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'article 1228 du code civil dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

D'après l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, à savoir d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention et de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, “Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.”

En l'espèce, les deux baux stipulent qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après l'envoi d'un commandement de payer demeuré sans effet.

1) Concernant le box de stationnement n°34

La société JLAC a fait délivrer le 4 avril 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire et spécifiant un montant à payer en principal de 4.669,40 euros pour le box n°34.

Il ressort du décompte arrêté au 14 janvier 2024 que le commandement de payer est resté infructueux dans le délai d'un mois.

Par voie de conséquence, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à l'issue de ce délai, soit le 5 mai 2023. L'obligation de la société Phenix BTP de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion.

Le maintien dans les lieux de la société Phenix BTP causant un préjudice à la société JLAC, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation.

Toutefois, elle sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et peut s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l'espèce, elle est susceptible d'apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu'à la libération des lieux.

La société JLAC justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte arrêté au 14 janvier 2024, qui sera retenu en l'absence de comparution du défendeur à l'audience, que la société Phenix BTP reste lui devoir à cette date une somme de 6.194,65 euros (incluant loyers et indemnités d'occupation), échéance de janvier 2024 incluse.

La société Phenix BTP sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme.

2) Concernant le box de stationnement n°68

La société JLAC a fait délivrer le 4 avril 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire et spécifiant un montant à payer en principal de 5.735,42 euros pour le box n°68.

Il ressort du décompte arrêté au 14 janvier 2024 que le commandement de payer est resté infructueux dans le délai d'un mois.

Par voie de conséquence, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à l'issue de ce délai, soit le 5 mai 2023. L'obligation de la société Phenix BTP de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion.

Le maintien dans les lieux de la société Phenix BTP causant un préjudice à la société JLAC, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation, qui sera, compte tenu des développements précédents, fixée au montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur aurait pu prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu'à la libération des lieux.

La société JLAC justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte arrêté au 14 janvier 2024, qui sera retenu en l'absence de comparution du défendeur à l'audience, que la société Phenix BTP reste lui devoir à cette date une somme de 7.615,02 euros (incluant loyers et indemnités d'occupation), échéance de janvier 2024 incluse.

La société Phenix BTP sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme.

Sur les demandes accessoires

La société Phenix BTP, succombant, sera condamnée aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer.

Enfin, l'équité commande d'allouer à la société JLAC la somme prévue au dispositif au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résolution des deux baux liant les parties au 5 mai 2023 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société Phenix BTP et de tous occupants de son chef hors des box de stationnement n°34 et n° 68 situés [Adresse 1] à [Localité 6] ;

Rappelons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons par provision la société Phenix BTP à payer à la société JLAC au titre des loyers et indemnités d'occupations, échéance de janvier 2024 incluse les sommes suivantes :
- 6 194,65 euros pour le box n°34 ;
- 7 615,02 euros pour le box n°68 ;

Condamnons la société Phenix BTP à supporter la charge des dépens comprenant le coût des commandements de payer ;

Condamnons la société Phenix BTP à payer à la société JLAC la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.


AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 11 JUILLET 2024.



LA GREFFIERE
LA PRÉSIDENTE