Tribunal Judiciaire · Référés Cabinet 2 — 10 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE



ORDONNANCE DE REFERE N° 24/ 


Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 10 Juillet 2024
Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés
Greffier : Madame SOULIER, lors des débats
Madame DUFOURGNIAUD, lors du prononcé 
 Débats en audience publique le : 05 Juin 2024



 GROSSE :
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
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 EXPEDITION :
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 23/05934 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4HMQ

PARTIES :

DEMANDERESSE

La S.C.I. [Adresse 2]
Dont le siège social est sis [Adresse 1]
Prise en la personne de son représentant légal 

Représentée par Maître Fatima HIDA, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

La Société BTP CONFORT AVENIR
Dont le siège social est sis [Adresse 1]
Prise en la personne de son représentant légal 

Représentée par Maître Laurent CHARLES, avocat au barreau de MARSEILLE








EXPOSE DU LITIGE

Le la SCI [Adresse 2] est propriétaire d’un terrain constructible situé [Adresse 1].
La SARL BTP CONFORT AVENIR est titulaire d’un bail commercial consenti par la SCI [Adresse 2] au terme d’un contrat en date du 20 août 2013, échu depuis le 19 août 2022 et reconduit tacitement portant sur le terrain situé [Adresse 1] et comportant une clause résolutoire.
N’ayant pas respecté son obligation de paiement du loyer et des charges au terme convenu, la SCI [Adresse 2] lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 juillet 2023, qui est resté infructueux.

C’est dans ces circonstances que par exploit de commissaire de justice du 15 janvier 2024, la SCI [Adresse 2] a fait assigner la SARL BTP CONFORT AVENIR, aux fins d’obtenir:

-la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation du bail ;

-la libération immédiate du terrain de toute occupation et au besoin en l’y contraignant par la force publique ;

-le paiement d’une somme de 14 160 € à titre de provision sur la dette locative arrêtée au 30 juin 2023 majorée des intérêts au taux légal ;

-la fixation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer 120 € et la condamnation de la SARL BTP CONFORT AVENIR à son paiement à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir jusqu’à la libération effective des lieux;

-le paiement de la somme de 1500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 juin 2024.

À cette date, la SCI [Adresse 2], par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes telles que formées au terme de ses conclusions en réplique auxquelles il convient de se référer, et sollicite voir :
-ordonner l’expulsion de la locataire et de toute occupation de son chef du terrain constructible situé [Adresse 1], au besoin en l’y contraignant par la force publique ;
-condamner la SARL BTP CONFORT AVENIR au paiement de la somme de 7267,25 € au titre des arriérés de loyers arrêtés au 30 juin 2023, majorés des intérêts au taux légal, au plus tard dans le délai d’un mois à compter de la communication du RIB Carpa de son conseil au conseil de la SARL BTP CONFORT AVENIR ;
-condamner la SARL BTP CONFORT AVENIR au paiement d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer mensuel échu de 120 € TTC dès le prononcé de l’ordonnance intervenir jusqu’à la restitution des clefs ;
-débouter la SARL BTP CONFORT AVENIR de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
-condamner la SARL BTP CONFORT AVENIR au paiement de la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La SARL BTP CONFORT AVENIR, représentée par son conseil à l’audience, développe ses conclusions en défense auxquelles il sera renvoyé et conclut :
À titre principal,
- à l’irrecevabilité des demandes de la SCI [Adresse 2] et au rejet de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- à la nullité du commandement de payer du 10 juillet 2023 ;
À titre subsidiaire,
- juger la créance de la SCI [Adresse 2] prescrite pour la période du 1er juillet 2013 au 30 juin 2018,
en conséquence, et avant compensation, ramener la créance de la SCI à la somme principale de 7080 € TTC ;
- ordonner la compensation entre les créances de la SCI [Adresse 2] à son encontre et inversement et par suite de cette compensation, ramener la créance de la SCI [Adresse 2] la somme de 4080 € TTC ;
- ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu’à complet paiement entre les mains du conseil de la SCI [Adresse 2] par voie de virement du compte Carpa de son conseil au plus tard dans le mois de la communication par courrier officiel du RIB Carpa par Me Fatima HIDA à Me Laurent CHARLES ;
- débouter la SCI [Adresse 2] de tout autres demandes, fins et conclusions ;
- condamner la SCI [Adresse 2] au paiement de la somme de 3000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

SUR QUOI

Sur la recevabilité 

Attendu que la mention sur le registre du commerce et des sociétés de la cessation d’activité, voire de la radiation d’une société du registre du commerce et des sociétés n’a pas pour effet de lui faire perdre la personnalité morale ;

Que si à la date du 2 avril 2024, l’extrait K bis de la SCI [Adresse 2] portait la mention « cessation activité sur le fondement de l’article R 123-125 alinéa 1 », cette mention est sans effet sur la personnalité juridique de la personne morale la SCI [Adresse 2] qui dispose de la qualité et la capacité à agir en justice à l’encontre de la SARL BTP CONFORT AVENIR le 15 janvier 2024 au titre du contrat de bail du 20 août 2023 tacitement renouvelé ;

Que l’exception d’irrecevabilité sera donc rejetée ;

Que par voie de conséquence, la nullité du commandement de payer du 13 décembre 2022 au motif de la perte de la personnalité juridique de la SARL BTP CONFORT AVENIR sera également rejetée ;

Sur le fond

Attendu que la compétence du juge des référés est notamment encadrée par les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile ; 

Qu’aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent » ;

Que par application de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » ; 

Attendu qu’il résulte des débats et de l’examen des pièces produites que les parties sont liées par un contrat de bail en date du 20 août 2023 renouvelé par tacite reconduction ;

Que le 10 juillet 2023, la SCI [Adresse 2] a fait délivrer à la SARL BTP CONFORT AVENIR un commandement de payer la somme de 14 160 € au titre d’un arriéré locatif arrêté pour la période du 1er septembre 2013 au 31 décembre 2023 ;

Que la SARL BTP CONFORT AVENIR, à qui incombe la charge probante, ne conteste pas ne pas s’être acquittée du paiement des loyers exigibles sur une période de cinq ans, dans un délai de 30 jours à compter de la délivrance du commandement de payer ;

Attendu qu’au vu du contrat de bail et du commandement de payer visant la clause résolutoire resté infructueux, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est acquise;

Attendu qu’au regard de la prescription quinquennale soulevée par la SARL BTP CONFORT AVENIR, la SCI [Adresse 2] ramène sa demande de condamnation à la somme de 7080 € au titre des arriérés locatifs arrêtés au 30 juin 2023 outre le coût du commandement de payer de 187,25 € ;

Que la SARL BTP CONFORT AVENIR sollicite la compensation de la créance d’arriéré locatif de la SCI [Adresse 2] avec la créance qu’elle détient son encontre résultant de la décision du 13 octobre 2022 la condamnant au paiement de la somme de 3000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Que la SCI [Adresse 2] oppose à la demande de compensation l’absence de signification de la décision du tribunal judiciaire de Marseille du 10 novembre 2022 et les créances dont elle dispose sur le même fondement de l’article 700 du code de procédure civile par suite des décisions du 6 juin 2013 et du 25 septembre 2020 portant chacune sur la somme de 1000 € ;

Attendu qu’indépendamment de la signification qui incombait à la partie en demande, la SCI [Adresse 2], qui ne peut donc en tirer argument et du jugement du 6 juin 2013 qui ne concerne pas les mêmes parties, il est acquis que la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles en vertu de l’article 1347-1 du Code civil, ;

Qu’en l’occurrence, la créance d’arriéré locatif n’est pas de même nature que les créances réciproques de frais irrépétibles résultant des de l’ordonnance du 25 septembre 2020 et du jugement du 10 novembre 2022 sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Que ces créances ne sont donc pas fongibles de sorte qu’il ne peut être fait droit à la demande de compensation ;

Qu’en conséquence, la SARL BTP CONFORT AVENIR sera condamnée à payer à la SCI [Adresse 2] la somme provisionnelle de 7080 € à titre de provision à valoir sur l’arriéré arrêté au 30 juin 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 15 janvier 2024 ;

Que le paiement de l’arriéré locatif s’effectuera dans le délai d’un mois à compter de la communication du RIB CARPA de Me Fatima HIDA à Me Laurent CHARLES ;

Attendu que la SARL BTP CONFORT AVENIR sollicite voir suspendu la clause résolutoire aux motifs des difficultés économiques et financières rencontrées par suite de la crise sanitaire ;

Attendu que le défaut de paiement du loyer par le preneur est antérieur à la crise sanitaire liée à la COVID puisqu’elle est débitrice des loyers sur cinq ans ;

Que les comptes de résultat simplifié ne portent que sur les exercices 2019, 2020, 2021 et 2022 et aucune pièce comptable produite aux débats ne permet de connaître la situation financière et de trésorerie actuelle de la SARL BTP CONFORT AVENIR et d’apprécier sa capacité à rembourser la dette locative ;

Que pour autant, la SARL BTP CONFORT AVENIR justifie avoir mis à disposition de son conseil la somme de 5400 € pour le paiement de l’arriéré locatif, faisant ainsi preuve de sa bonne foi ;

Qu’il y a lieu en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du paiement de la somme de 7080 € à titre de provision à valoir sur la dette locative arrêtée au 30 juin 2023 au plus tard dans le délai d’un mois à compter de la communication du RIB Carpa de Me Fatima HIDA à Me Laurent CHARLES et d’ordonner, en cas de défaut de paiement de la dette ou d’un loyer échu, l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef ; 

Qu’il y a lieu de dire qu’en cas de défaut de paiement de la dette dans le délai prescrit, la SARL BTP CONFORT AVENIR sera condamnée à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer pratiqué majoré des charges de 120 € jusqu’à la libération définitive des lieux loués ;

Attendu qu’il convient de condamner la SARL BTP CONFORT AVENIR au paiement de la somme de 1000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer du 10 juillet 2023 ;

PAR CES MOTIFS
 
JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DÉBOUTONS la SARL BTP CONFORT AVENIR de son exception d’irrecevabilité de l’action ; 

DÉBOUTONS la SARL BTP CONFORT AVENIR de sa demande au titre de la nullité du commandement de payer du 13 décembre 2022 ;

CONSTATONS la résiliation du bail du terrain situé [Adresse 1] liant les parties;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire du bail commercial en date du 20 août 2013; 

DISONS que la SARL BTP CONFORT AVENIR devra se libérer du paiement de la somme provisionnelle de 7080 €, majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 15 janvier 2024, à valoir sur la dette locative arrêtée au 30 juin 2023 au plus tard dans le délai d’un mois à compter de la communication du RIB Carpa de Me Fatima HIDA à Me Laurent CHARLES;

ORDONNONS à défaut de paiement de la dette ou d’un seul loyer venant à échéance, la résiliation immédiate et définitive du bail et l’EXPULSION de la SARL BTP CONFORT AVENIR et de tout occupant de son chef, avec le concours de la Force Publique si nécessaire;

CONDAMNONS à défaut d’apurement de la dette ou d’un seul loyer venant à échéance, la SARL BTP CONFORT AVENIR à payer à la SCI [Adresse 2] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer pratiqué majoré des charges de 120 € jusqu’à la libération définitive des lieux loués ;

CONDAMNONS la SARL BTP CONFORT AVENIR à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 1000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;


CONDAMNONS la SARL BTP CONFORT AVENIR aux entiers dépens de référé qui comprendront le coût du commandement de payer du 10 juillet 2023 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance de référé est exécutoire de droit.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT