Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 15 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 24/01382
N° Portalis 352J-W-B7I-C35UF



N° MINUTE : 2

Assignation du :
23 Janvier 2024


Jugement avant dire droit

[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert : [W] [V][2]

[2] 
[Adresse 3]
[Localité 7]





JUGEMENT 
rendu le 15 Juillet 2024
DEMANDERESSE

S.A.S. REVI IMMOBILIER
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Maître Marina ISRAEL EDERY, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #A449



DEFENDERESSE

S.A.R.L. TB EUROPE
[Adresse 4]
[Localité 6]

représentée par Maître Charles-Edouard BRAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0088

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière


DEBATS

A l’audience du 03 Juin 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 28 janvier 2016, l'indivision [J]-[I], aux droits de laquelle est venue la SAS REVI IMMOBILIER, a donné à bail en renouvellement à la SARL TB EUROPE, un local commercial situé [Adresse 4] dans le [Localité 6], pour une durée de neuf années, à compter du 1er avril 2013 pour se terminer le 31 mars 2022.

Par courrier du 7 mars 2022, la SARL TB EUROPE a adressé au bailleur une demande de renouvellement à compter du 1er avril 2022. 

Par mémoire préalable notifié le 13 novembre 2023, la SAS REVI IMMOBILIER a sollicité la fixation du prix du bail renouvelé rétroactivement au 1er avril 2022 à la somme annuelle de 36.000 euros, hors charges, hors taxes, hors indexations, subsidiairement, d'ordonner une mesure d'instruction en application de l'article R.145-30 du code de commerce et dans ce cas, fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance à la somme annuelle de 36.000 euros rétroactivement à compter du 1er avril 2022.

Par exploit de commissaire de justice du 23 janvier 2024, la SAS REVI IMMOBILIER, a fait assigner la SARL TB EUROPE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de faire fixer judiciairement en substance le loyer du bail renouvelé à la somme mentionnée dans son mémoire préalable, subsidiairement, d'ordonner une mesure d'instruction en application de l'article R.145-30 du code de commerce et dans ce cas, fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance à la somme annuelle de 36.000 euros rétroactivement à compter du 1er avril 2022.

Dans son mémoire en réplique notifié le 25 mars 2024, la SARL TB EUROPE demande au juge des loyers commerciaux de :

- juger qu'aucun motif ne permet d'évincer la règle du plafonnement prévue par les dispositions de l'article L.145-34 du code de commerce et qu'il y a lieu d'appliquer le plafonnement au bail renouvelé au 1er avril 2022 ; 
- débouter la SAS REVI IMMOBILIER de l'intégralité de ses demandes (en ce compris, sa demande d'expertise) ; 
- fixer le loyer renouvelé au 1er avril 2022 à la somme de 18.587,77 euros au principal ; 

subsidiairement, 
- fixer le loyer renouvelé au 1er avril 2022 à la somme de à la somme de 19.990,80 euros ; 

de façon infiniment subsidiaire,
- si une mesure d'instruction est ordonnée, fixer le montant du loyer provisionnel au loyer contractuel ; dire que les frais seront avancés par le bailleur

En tout état de cause,
- condamner la SAS REVI IMMOBILIER au paiement de la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 


L'audience de plaidoirie s'est tenue le 3 juin 2024.
La décision a été mise en délibéré au 15 juillet 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur le principe du renouvellement du bail

Les parties s'accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er avril 2022 mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé. Il y a lieu de le constater.


 Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

En vertu de l'article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1- les caractéristiques du local concerné ;
2- la destination des lieux ;
3- les obligations respectives des parties ;
4- les facteurs locaux de commercialité ;
5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

Selon l'article L.145-34 du même code, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa du-rée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités ter-tiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En l'espèce, la SARL TB EUROPE fait valoir le déplafonnement du loyer renouvelé, en ce que les nouvelles dispositions issues de la loi dite Pinel du 18 juin 2014 ont eu pour conséquence de modifier notablement les obligations respectives des parties (la charge exorbitante du droit commun constituée par les grosses réparations de l'article 606 du code civil n'est plus transférée au preneur de ce fait). 

La SAS REVI IMMOBILIER soutient qu'il a été jugé que les modifications de la loi Pinel ne justifient pas un déplafonnement, sauf si la modification présente un caractère notable, ce qui n'est pas démontré en l'espèce.

En l'état des moyens exposés, il convient de rechercher et rassembler les éléments d'appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d'un constat. Dès lors, il est nécessaire de recourir à une mesure d'expertise demandée subsidiairement par les deux parties.

Il convient de fixer pendant la durée de l'instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, en application des dispositions de l'article L.145-57 du code de commerce.

L'exécution provisoire de la présente décision sera ordonnée comme étant nécessaire.

Il convient de réserver les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate, par l'effet de la demande de renouvellement notifiée le 7 mars 2022, à compter du 1er avril 2022, le principe du renouvellement du bail concernant le local commercial situé [Adresse 4] dans le [Localité 6]. 

Avant dire droit pour le surplus : 

Ordonne une mesure d'expertise et désigne en qualité d'expert :


[W] [V]
[Adresse 3]
[XXXXXXXX01] - [Courriel 8]


avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* visiter les locaux litigieux (rez-de-chaussée et sous-sol) dépendant d'un immeuble situé [Adresse 4] dans le [Localité 6] et de les décrire,
* entendre les parties en leurs dires et explications,
* procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, 
* procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, et notamment en ce qui concerne l'un des trois premiers éléments mentionnés par l'article L.145-33 du code de commerce ; 
* rechercher la valeur locative à la date du 1er avril 2022 des lieux litigieux situé [Adresse 4] dans le [Localité 6] au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce,
* rendre compte du tout et donner son avis motivé,
* dresser un rapport de ses constatations et conclusions.

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 juin 2025 ;

Fixe à la somme de 3.500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la SAS REVI IMMOBILIER à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) au plus tard le 5 septembre 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l'affaire sera rappelée le 06 novembre 2024 à 09h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Sursoit à statuer dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert ;

Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision ;

Réserve les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


Fait et jugé à PARIS, le 15 juillet 2024.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT
C. BERGER J-C. DUTON