Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 12 juillet 2024

Du 12 juillet 2024


5AA


SCI/JJG



PPP Référés

N° RG 23/02316 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YTMT







[I] [W], [D] [W]

C/

[U], [Y] [G]










 

- Expéditions délivrées à avocat

- FE délivrée à Me Delphine BRON


Le 12/07/2024


Avocats : Me Delphine BRON



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 juillet 2024


PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX,

GREFFIER : 

Madame Laëtitia DELACHARLERIE, à l’audience,

Monsieur Jean-Jacques GERAUD, lors du délibéré,

DEMANDEURS :

Madame [I] [W]
née le 06 Février 1962 à [Localité 7]
[Adresse 3]
[Localité 5]
 
Représentée par Me Delphine BRON (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Monsieur [D] [W]
né le 02 Août 1962 à [Localité 7]
[Adresse 3]
[Localité 5]

Représenté par Me Delphine BRON (Avocat au barreau de BORDEAUX)


DEFENDERESSE :

Madame [U], [Y] [G]
née le 16 Août 1953 à [Localité 8]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 4]
 
Absente










DÉBATS :

Audience publique en date du 17 Mai 2024


PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 12 Décembre 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile


QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,

le défendeur ne comparait pas : la décision est en premier ressort, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 26 janvier 2016, à effet du 29 janvier 2016, Madame [W] [I] et Monsieur [W] [D] ont donné à bail à Madame [G] [U] un logement situé [Adresse 1] et deux places de stationnement n°PE042 et PA013 situées à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice du 21 avril 2023, Madame [W] [I] et Monsieur [W] [D] ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 3843.40 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2023, Madame [W] [I] et Monsieur [W] [D] ont assigné Madame [G] [U] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 9 février 2024 aux fins de voir :






- constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation liant Monsieur et Madame [W] à Madame [G] concernant l'appartement de type 3 situé [Adresse 6], du fait de l'acquisition la clause résolutoire prévue au paragraphe 25 du bail et ce, à compter du 21.04.2023, date du commandement de payer les loyers,

- constater que Madame [G] est occupante sans droit ni titre depuis le 21.04.2023,

- condamner Madame [G] à quitter, vider et rendre libre de corps et de biens, les locaux loués ainsi que de toute personne ou objet mobilier se trouvant de son chef dans les locaux dont s'agit,

- ordonner , à défaut, l'expulsion de Madame [G], ainsi que celle de toute personne introduite par cette dernière et ce, conformément aux dispositions de l'article L411-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours la force publique et d'un serrurier si besoin est,

- autoriser Monsieur et Madame [W] à faire séquestrer dans tels garde-meubles de leurs choix et aux frais, risques et périls de Madame [G] les meubles et objets garnissant les lieux au jour de l'expulsion et ce, conformément aux articles L433-1, L.433-2 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- condamner Madame [G] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation correspondant au montant actuel du loyer, charges comprises jusqu'à son départ effectif des lieux soit la somme de 740.92 € par mois, outre la taxe des ordures ménagères,

- condamner Madame [G] à payer à Monsieur et Madame [W] la somme de 4.066,50 € représentant l'arriéré des loyers, charges et indemnité d'occupation actualisée au 11.08.2023, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, soit le21.04.2023, ladite demande étant à parfaire au jour des plaidoiries,

- condamner Madame [G] à payer à Monsieur et Madame [W] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,


-condamner Madame [G] aux entiers dépens de la procédure, en ce compris le coût du commandement d'avoir à payer les loyers, les frais de notification à la préfecture et la CCAPEX ainsi que le coût de la présente assignation.

 A l'issue d'une première audience en date du 9 février 2024, Mme [U] [G] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. L'affaire a été mise en délibéré au 5 avril 2024. 

Par jugement en date du 5 avril 2024, le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé a rouvert les débats afin d'inviter les bailleurs à justifier d'un décompte réactualisé et a renvoyé l'affaire au 17 mai 2024.

Lors de cette audience, Madame [W] [I] et Monsieur [W] [D], représentés par leur conseil, exposent que la dette locative s'élève désormais à la somme de 7.596, 74 euros au 25 juillet 2023 et confirment les termes de leur demande initiale.

Régulièrement assignée à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Madame [G] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Elle a néanmoins fait parvenir au greffe un courrier réceptionné le 15 mai 2024 aux termes duquel elle sollicite des délais de paiement. Elle expose notamment qu'elle souffre d'une importante dépression qui l'empêche de se rendre à l'audience. 

A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 12 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION 

A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative .


En application du même texte, le Juge ne peut accorder des délais de paiement qu’à un locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

Selon les articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend, il peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la non comparution du défendeur 

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Mme [U] [G] , assignée à en l'étude d'huissier, ne comparait pas et n'est pas représentée à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité :

Il convient de relever que la procédure est fondée sur le défaut de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, ainsi que sur le défaut de paiement des loyers.

Pour ce second motif conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la GIRONDE le 13 décembre 2023 soit six semaines au moins avant la première audience.

L’assignation en constatation de la résiliation du bail fondée sur le défaut de paiement des loyers est donc régulière en la forme. 



Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux garages ou emplacements de stationnnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique aux deux places de stationnement louées par Mme [I] [W] et M. [D] [W] à Mme [U] [G] .

Le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation du bail pour défaut de paiement. 

Il est constant que Mme [I] [W] et M. [D] [W] ont fait délivrer à Mme [U] [G] un commandement de payer suivant exploit du 21 avril 2023 rappelant la clause résolutoire prévue au contrat de bail et pour celui de l'habitation les termes des articles 7 a ) et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [U] [G], n’ayant pas, dans les délais légaux à compter de la délivrance du commandement du 21 avril 2023 réglé les causes dudit commandement la clause s’est appliquée de plein droit à la date du 22 juin 2023 en vertu des dispositions des articles 7 a) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

Dès lors, Mme [U] [G] est occupante sans droit ni titre du logement et des deux places de stationnement n°PE042 et PA013 depuis le 22 juin 2023, ce qui constitue pour Mme [I] [W] et M. [D] [W] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion de la défenderesse à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux. 

Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail.





Sur le montant de l'arriéré locatif 

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. 

Mme [I] [W] et M. [D] [W] produisent un décompte démontrant que Mme [U] [G] restait devoir, après soustraction des frais des frais de procédure, la somme de 7445,06 € à la date du 1er mai 2024 .

La locataire n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette, qu’il reconnaîssent d’ailleurs à l’audience. 

Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Mme [U] [G] Mme [U] [G] sera donc condamnée au paiement de la somme de 7445,06 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’ocupation dus à la date du 1er mai 2024 échéance du mois de avril 2024 incluse s'agissant du local d'habitation et des deux places de stationnement n°PE042 et PA013 

Mme [U] [G], occupant les lieux sans droit ni titre à depuis l'acquisition de la clause résolutoire, sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (789,38 euros par mois à la date de l'audience (s'agissant du loyer et des deux places de stationnement ), qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux et ce, à compter du 2 mai 2024 .

S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire 

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 
 
Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
 
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Mme [U] [G] ne comparaissant pas, la juridiction ne peut pas suspendre les effets de la clause résolutoire en l’absence de demande en ce sens de Mme [I] [W] et M. [D] [W].

En outre il ressort des débats, que Mme [U] [G] n' a pas repris le paiement du loyer courant et ne justifie pas être en situation de reprendre le paiement du loyer courant, compte tenu de ses ressources.

Dès lors, la résiliation du bail conclu entre Mme [I] [W] et M. [D] [W] et Mme [U] [G] sera constatée, et ce à compter du 22 juin 2023 .

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d'ordonner l'expulsion de Mme [U] [G] et de tous occupants de son chef par application des articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, au besoin avec le concours de la force publique

Sur le sort des meubles

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur les demandes accessoires 

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Mme [I] [W] et M. [D] [W] l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Mme [U] [G] à lui verser une somme de 400 € sur le fondement de ce texte.


Mme [U] [G] succombant au principal, supportera les dépens qui comprendront les frais de commandement de payer et des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS 

Statuant publiquement, par Ordonnance de référé réputée contradictoire rendue en premier ressort,

AU PRINCIPAL , renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 janvier 2016 à effet du 29 janvier 2016entre Mme [I] [W] et M. [D] [W] et Mme [U] [G] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] et les deux emplacement de stationnement n°PE042 et PA013 situés à la même adresse sont réunies à la date du 22 juin 2023;

REJETONS la demande de délais aux fins de suspension de la clause résolutoire et de paiement formée par Mme [U] [G],

CONDAMNONS Mme [U] [G] à quitter les lieux loués situés [Adresse 6] ; 

AUTORISONS, à défaut pour Mme [U] [G] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; 

DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 

CONDAMNONS Mme [U] [G] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (789,38 euros par mois à la date de l'audience), qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux à compter du 2 mai 2024 ,



CONDAMNONS Mme [U] [G] à verser à titre provisionnel en deniers ou quittance la somme de 7445,06 euros représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 1er mai 2024 (emplacements de stationnement et logement), avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnnance,

REJETONS le surplus des demandes,

CONDAMNONS Mme [U] [G] à payer à Mme [I] [W] et M. [D] [W] la somme de 400€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme [U] [G] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer et des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,


Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION