Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 12 juillet 2024

Du 12 juillet 2024


5AA


SCI/JJG



PPP Référés

N° RG 24/00559 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZCXF







S.C.I. FONCIERE LOGEMENT DI 01/2004

C/

[T] [G]






 

- Expéditions délivrées à avocat et au défendeur, 


- FE délivrée à la SELARL CABINET CAPORALE - MAILLOT - BLATT ASSOCIES


Le 12/07/2024


Avocats : la SELARL CABINET CAPORALE - MAILLOT - BLATT ASSOCIES





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 juillet 2024



PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX,

GREFFIER : 

Madame Laëtitia DELACHARLERIE, à l’audience,

Monsieur Jean-Jacques GERAUD, lors du délibéré,


DEMANDERESSE :

S.C.I. FONCIERE LOGEMENT DI 01/2004
[Adresse 2]
[Localité 5]

Représentée par Maître Marie-anne BLATT de la SELARL CABINET CAPORALE - MAILLOT - BLATT ASSOCIES


DEFENDEUR :

Monsieur [T] [G]
né le 07 Avril 1998 à [Localité 6] (INDONESIE)
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]
 
Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 17 Mai 2024


PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 29 Février 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile


QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,

le défendeur ayant comparu : l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 23 septembre 2022, prenant effet le même jour, la SCI FONCIERE LOGEMENT DI 01/2004 a donné à bail à Monsieur [G] [T] un logement situé [Adresse 4] et une place de stationnement n°2159 située à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice du 4 décembre 2023, la SCI FONCIERE LOGEMENT DI 01/2004 a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3015.42 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d'une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 29 février 2024, la SCI FONCIERE LOGEMENT DI 01/2004 a assigné Monsieur [G] [T] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 17 mai 2024 aux fins de voir :

- constater le jeu de la clause résolutoire et, en tant que de besoin,
- constater la résiliation du bail du 23 septembre 2022 liant les parties aux torts du locataire pour défaut de justificatif de l'assurance locative dans le délai légal d'un mois, soit au 4 janvier 2024 et non-paiement des loyers dans le délai légal de 2 mois conformément à la clause insérée au bail, soit au 4 février 2024,

- dire que le locataire ainsi que tout occupant de son chef devront rendre libre les lieux dont s'agit dans le mois de la signification de la décision à intervenir, à défaut de quoi il en sera expulsé ainsi que tout occupant de son chef avec si besoin est l'assistance de la force publique,



- ordonner en tant que de besoin le dépôt en tel lieu approprié de tous objets mobiliers appartenant aux personnes expulsées qui pourraient se trouver encore dans les lieux lors de leur expulsion et ce, à leurs frais,

-condamner Monsieur [T] [G] à payer au requérant, à titre provisionnel :
* 4 774, 34 € au titre de l'arriéré de loyers et charges dus au 4 février 2024, date d'effet du commandement,
* une somme mensuelle égale au montant des loyers et des charges à compter du 1er
mars 2024,
* la somme de 2 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- dire que les sommes en principal seront assorties des intérêts de droit par application des dispositions de l'article 1231 - 6 du code civil,

-condamner Monsieur [T] [G] aux entiers dépens de l'instance, qui comprendront les frais de commandement et les frais de notification à la ccapex et à la préfecture.

Lors de l’audience du 17 mai 2024, la SCI FONCIERE LOGEMENT DI 01/2004, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 1137.36 euros au 13 mai 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique être opposée à l’octroi de délai de paiement.

En défense, Monsieur [G] [T] comparaît et expose qu’il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 200 euros en sus du loyer courant.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 12 juillet 2024.










MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 1er mars 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 17 mai 2024.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 5 décembre 2023.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.


L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En effet, si la réforme du 27 juillet 2023 vise effectivement un délai de six semaines, le commandement délivré à Monsieur [G] [T] fait mention du délai de deux mois. Par conséquent, par mesure de protection du locataire, c'est le délai de deux mois qui sera retenu en l'espèce.

En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux places de stationnement louées accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique à la place de stationnement louée par la SCI FONCIERE LOGEMENT DI 01/2004 à Monsieur [G] [T].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

La SCI FONCIERE LOGEMENT DI 01/2004 a fait signifier à Monsieur [G] [T] un commandement d’avoir à payer la somme de 3015.42 euros au titre des loyers échus et d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 4 décembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 7g de la même loi.

Toutefois, si le commandement fait effectivement état d'un défaut d'assurance couvrant les risques locatifs, celle-ci a été régularisée à l'audience. Par conséquent, seule demeure la demande relative au défaut de paiement des loyers et charges locatives.

Le locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.

Ce défaut de régularisation fonde la SCI FONCIERE LOGEMENT DI 01/2004 à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 5 février 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.





Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

Il ressort des débats que Monsieur [G] [T] a repris le paiement intégral du loyer courant. De plus, Monsieur [G] [T] est en situation de régler le montant de sa dette, compte tenu d'un CDI pour un revenu de 1600 euros par mois.

Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, la SCI FONCIERE LOGEMENT DI 01/2004 sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Monsieur [G] [T].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [G] [T] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (511.83 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.









Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SCI FONCIERE LOGEMENT DI 01/2004 produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 1137.36 euros à la date du 13 mai 2024.

Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance et les frais de procédure qui relèvent pour certains des dépens (222.43 euros) et des frais de rejet (3 x 12.18 = 36.54 euros) sans qu’il soit justifié du bienfondé de leur réclamation.

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [G] [T] sera donc condamné au paiement de la somme de 878.39 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 13 mai 2024 – échéance du mois d'avril 2024 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Monsieur [G] [T] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er mai 2024.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [G] [T].



Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [G] [T] à verser à la SCI FONCIERE LOGEMENT DI 01/2004 la somme de 150 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 5 février 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 23 septembre 2022 entre Monsieur [G] [T] et la SCI FONCIERE LOGEMENT DI 01/2004, relatif au logement situé [Adresse 4] et la place de stationnement n°2159 située à la même adresse ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [T] à payer à la SCI FONCIERE LOGEMENT DI 01/2004 la somme de 878.39 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 13 mai 2024 (échéance du mois d'avril 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Monsieur [G] [T] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 6 mois à raison de 5 mensualités successives de 200 euros chacune, suivies d’une 6ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et (indemnité) de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;



ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;qu’en ce cas, à défaut pour Monsieur [G] [T] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (511.83 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Monsieur [G] [T] à son paiement à compter du 1er mai 2024, jusqu’à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS Monsieur [G] [T] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [T] à payer à la SCI FONCIERE LOGEMENT DI 01/2004 une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;


RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.


LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION