Tribunal Judiciaire · Référés Cabinet 1 — 12 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE



ORDONNANCE DE REFERE N° 24/ 


Référés Cabinet 1

ORDONNANCE DU : 12 Juillet 2024 - délibéré prorogé
Président : Monsieur TRUC, Juge
Greffier lors de l’audience : Madame CRUZ, Greffier
Greffier lors du délibéré : Madame LAFONT, Greffier
Débats en audience publique le : 03 Juin 2024



 GROSSE :
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 23/04478 - N° Portalis DBW3-W-B7H-34ME

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. SL RETAIL PROVENCE, 
dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Olivier BAYLOT de la SCP GOBERT & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE, avocat postulant et par Me Antoine PINEAU-BRAUDEL, avocat plaidant





DEFENDERESSE

EIRL [G] [U], 
représentée par Monsieur [U] [G], exploitant sous l’enseigne “S-TART MULTIMEDIA” dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me Christian BELLAIS, avocat au barreau de MARSEILLE








EXPOSE DU LITIGE:

La SCI Retail Provence a donné en location à l’EIRL [G] [U] des locaux commerciaux situés dans la galerie marchande du [Adresse 1] à [Localité 4] suivant bail commercial en date du 2 juillet 2018. 

Par exploit de commissaire de justice du 13 septembre 2023, la SCI Retail Provence a fait assigner l’EIRL [G] [U] en référé aux fins d’obtenir :

- le paiement d’une somme de 12 912,03 € à titre de provision à valoir sur sa dette locative arrêtée au 31 juillet 2023 outre intérêts au taux contractuel ; 
- la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation du bail ;
- l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef ;
- l’autorisation de conserver définitivement le dépôt de garantie ;
- la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernière loyer majoré de 
100 %, due jusqu’à la libération effective des lieux ;
- le paiement de 2 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile. 

A l’audience du 3 juin 2024, la SCI Retail Provence, par l’intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes sauf à écarter les pièces adverses 8 à 10 qui ne lui ont pas été communiquées en dépit de ses demandes, à actualiser la dette locative à 24 740,84 € au 14 avril 2024, à augmenter sa réclamation au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 4 800 € et à rejeter la demande reconventionnelle d’expertise. 

L’EIRL [G] [U] s’y est opposée faisant valoir en substance que :

-les charges locatives ont abusivement augmentées avec le changement de gestionnaire et sont en partie indues car correspondant à des travaux injustifiés (coût des bornes qui sont assimilables à une clôture) ou à des honoraires de gestion trop élevés,
-le dépôt de garantie aurait été payé deux fois et l’engagement de diminuer le loyer pendant la période COVID n’a pas été tenu.

Outre le rejet de toutes les demandes de la SCI Retail Provence, l’EIRL [G] [U] a sollicité la désignation d’un expert quant à la détermination du montant réel du loyer et des charges et réclamé le paiement de 1 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile. 

La défenderesse a sollicité subsidiairement, à l’audience, des délais de paiement.
 
Il est renvoyé pour plus amples explications aux conclusions des parties soutenues à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2024, pour la décision être prononcée à cette date. 

SUR CE

1) Sur les pièces 8 à 10 de l’EIRL [G] [U]

Attendu que les pièces 8 à 10 invoquées par la demanderesse ne sont pas mentionnées dans les bordereaux communiquées par l’EIRL [G] [U] et ne figurent pas, non plus, dans le dossier communiqué par l’EIRL [G] [U] à la juridiction ; que la demande visant à écarter ces pièces qui ne sont pas dans les débats est donc sans objet ;

2) Sur les demandes de la SCI Retail Provence

Attendu qu’il résulte des débats et de l’examen des pièces produites, notamment du contrat de bail conclu par les parties, d’un commandement de payer daté du 24 mai 2023 et des divers relevés de comptes produits par la SCI Retail Provence que l’EIRL [G] [U] ne s’acquitte plus régulièrement du loyers et des provisions sur charges prévus au contrat depuis le mois d’octobre 2023 et que la dette locative n’a cessé depuis lors de s’aggraver ; que si l’EIRL [G] [U] conteste, sur le fond et au principal, le montant des charges locatives, il y a lieu de constater que son désaccord avec le bailleur sur ce point, ne la dispensait pas pour autant de s’acquitter des loyers eux-mêmes et des provisions sur charges contractuellement prévues (article 14.3), quitte à solliciter leur régularisation auprès du bailleur en fin d’exercice ainsi que le prévoit le bail (article 14.3) ; qu’il n’appartient pas, en toute hypothèse, au juge des référés d’arbitrer sur le fond le montant définitif des charges dues ; que les documents produits par la locataire sont, d’autre part, insuffisants à établir la réalité de remises de loyers octroyés et non prises en compte, de paiements indus ou d’erreurs comptables à son détriment ; qu’en l’espèce, la créance locative n’apparaissant pas sérieusement contestable, il sera fait droit à la provision sollicitée par la SCI Retail Provence ; 

Attendu que la créance produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation, l’application du taux d’intérêt conventionnel revendiqué par la bailleresse supposant une appréciation, sur le fond, des clauses du contrat qui échappe à la compétence de la juridiction des référés ;

Attendu que l’importance et l’ancienneté de la dette locative s’opposent à l’octroi de tout délai de paiement ; 

Attendu que la demande d’expertise, dont l’EIRL [G] [U] ne précise d’ailleurs pas le fondement, n’apparaît pas utile à la solution du litige dès lors que le bail est parfaitement précis sur le montant du loyer et des provisions, les postes de charges dues par le locataire et les modalités de leur régularisation annuelle (articles 14 et suivants) ;

Attendu qu’au vu du contrat de bail et du commandement de payer visant la clause résolutoire et resté infructueux, il y a lieu de constater que la clause résolutoire a produit ses effets et que le bail est résilié ;

Attendu qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion de l’EIRL [G] [U] et de tout occupant de son chef, outre l’enlèvement et la disposition des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux à ses frais, risques et périls conformément aux dispositions de l’article R 433–1 du code des procédures civiles d’exécution ; 

Attendu qu’il convient de fixer l’indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté de la provision sur charges, soit la somme trimestrielle de 5 375,99 € ; qu’il n’y a pas lieu d’en majorer le montant de 100 %, les dispositions du bail prévoyant cette majoration (article 12.3) s’apparentant à une clause pénale dont l’appréciation du bien-fondé relève de l’appréciation du seul juge du fond ; que cette indemnité d’occupation sera due jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués ;

Attendu qu’il n’y a pas lieu d’autoriser la bailleresse a conservé le dépôt de garantie du locataire dès lors qu’il n’appartient pas au juge des référés de statuer au fond sur l’application des clauses du contrat ;

3) Sur les autres demandes 

Attendu que la demande en dommages et intérêts pour procédure abusive dont le bien-fondé n’est pas justifié, sera rejetée ; 

Attendu qu’il convient de condamner l’EIRL [G] [U] au paiement de la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

PAR CES MOTIFS 

JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

Constatons la résiliation du bail commercial relatif aux locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] conclu par les parties ;

Ordonnons l’expulsion de l’EIRL [G] [U] et celle de tous les occupants de son chef des locaux loués, et ce dès la signification de la présente ordonnance avec le concours de la force publique si nécessaire ;

Autorisons la SCI Retail Provence, en cas d’expulsion de l’EIRL [G] [U], à procéder à l’enlèvement et à la disposition des meubles et objets se trouvant dans les lieux et à les séquestrer aux frais, risques et périls de commerce conformément à l’article R 433–1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons l’EIRL [G] [U] à payer la SCI Retail Provence 24 740,84 € à titre de provision à valoir sur sa dette locative arrêtée au 14 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Condamnons l’EIRL [G] [U] à payer, à titre provisionnel, à la SCI Retail Provence une indemnité d’occupation d’un montant trimestriel de 5 375,99 € à compter du 14 avril 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

Condamnons l’EIRL [G] [U] à payer à la SCI Retail Provence la somme de 1 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Rejetons toute autre demande ;

Rappelons que la présente ordonnance de référé est exécutoire de droit. 

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT