Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 12 juillet 2024

Du 12 juillet 2024


5AC


SCI/JJG



PPP Référés

N° RG 24/00435 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y6DP







[I] [Y], [H] [P] épouse [Y]

C/

[R] [X], [S] [G] [F]






 

- Expéditions délivrées aux avocats


- FE délivrée à Me Delphine TRANQUARD

Le 12/07/2024


Avocats : Me Kristell COMPAIN-LECROISEY
Me Dominique HILL
Me Delphine TRANQUARD






TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 juillet 2024


PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX,

GREFFIER : 

Madame Laëtitia DELACHARLERIE, à l’audience, 
Monsieur Jean-Jacques GERAUD, lors du délibéré, 

DEMANDEURS :

Monsieur [I] [Y]
né le 06 Juin 1937 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Représenté par Me Delphine TRANQUARD (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [H] [P] épouse [Y]
née le 18 Janvier 1939 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Représentée par Me Delphine TRANQUARD (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

Monsieur [R] [X]
né le 24 Mai 1971 à [Localité 7]
[Adresse 1]
[Localité 4]
 
Représenté par Me Dominique HILL (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [S] [G] [F]
née le 03 Octobre 1975 à [Localité 8]
[Adresse 5]
[Localité 6]
 
Représentée par Me Kristell COMPAIN-LECROISEY (Avocat au barreau de BORDEAUX)





DÉBATS :

Audience publique en date du 17 Mai 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l’expulsion en date du 09 Février 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,

les défendeur ayant comparu : l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire

EXPOSE DU LITIGE 

Par acte sous seing privé du 15 décembre 2014 , M. [I] [Y] et Mme [H] [P] épouse [Y] ont consenti un bail d'habitation à Monsieur [R] [X] et Mme [S] [F] sis [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant un loyer actuel de 1.482 euros. 

Par lettre recommandée réceptionnée le 21 décembre 2021, Mme [S] [F] a donné congé de l’appartement. 

Par acte délivré le 23 mai 2023, M. [I] [Y] et Mme [H] [P] ont fait délivrer un congé pour reprise à M. [R] [X] et Mme [S] [F]. 

Indiquant que les locataires se maintiennent- dans les lieux malgré la résiliation du bail, M. [I] [Y] et Mme [H] [P] les ont fait assigner par acte en date du 9 février 2024 pour obtenir :
- la validation du congé;
- qu’ils soient déclarés occupants sans droit, ni titre;
- leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef et tout bien mobilier avec si besoin est l’assistance de la Force Publique; 
- la fixation d'une indemnité d'occupation d’un montant de 1.482 euros mensuel jusqu’à libération complète et totale des lieux loués;


- la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral qu’ils ont subi du fait du maintien abusif des défendeurs dans les lieux;
- leur condamnation au paiement d'une indemnité de 1.300 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et des entiers dépens.

M. [I] [Y] et Mme [H] [P], représentés par leur avocat ont demandé de constater leur désistement d’instance et d’action à l’égard de Mme [S] [F] et ont maintenu leurs autres prétentions à l’égard de M. [R] [X]. Ils ont réactualisé leur demande au titre de l’article 700 à la somme de 2.500 euros.Ils sollicitent enfin que Mme [S] [F] soit déboutée de sa demande au titre de ses frais irrépétibles et s’opposent à tout délai pour quitter les lieux formé par M. [R] [X].

Ils exposent qu’en dépit de la délivrance régulière de leur congé, M.[R] [X] s’est maintenu dans les lieux ainsi qu’il en ressort du procès-verbal de constat qui a été dressé par commissaire de justice le 15 décembre 2023, soit le lendemain même de la date d’état des lieux qui a été annulée par le locataire au terme d’une lettre recommandée avec avis de réception en date du 12 septembre 2023. S’agissant de leur demande de désistement d’instance et d’action à l’égard de Mme [F] ils énoncent avoir effectivement réceptionné sa lettre sans en mesurer la portée compte tenu de leur grand âge et ne pas en avoir informé l’agence gestionnaire. Ils sollicitent à cet égard que sa demande formée à leur encontre au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, soit ramenée à de plus justes proportions. A l’appui de leur refus d’accorder à leur locataire des délais pour quitter les lieux, ils soutiennent que celui-ci est redevable d’une dette locative de 8.238, 62 euros (loyer d’avril 2024 inclus) qui reste incompatible avec un maintien dans les lieux dans un contexte où le bien n’est pas entretenu. 

Aux termes de ses écritures reprises à l’audience, M. [R] [X] représenté par son conseil, sollicite que Mme [F] soit mise hors de cause.

 Il demande un délai de trois mois pour quitter les lieux et qu’il lui soit donné acte de ce qu’il remettra aux bailleurs par le biais de son conseil, un chèque de 7.862, 71 euros correspondant à une provision sur l’indemnité d’occupation due. Il sollicite enfin le rejet des demandes formées par les époux [Y] au titre des dommages et intérêts et de l’article 700 du Code de procédure civile.Il explique qu’à la suite de leur séparation s’étant soldée par la rupture de leur PACS, Mme [S] [F] a donné son préavis pour le logement par lettre recommandée avec accusée de réception en date du 21 décembre 2021. 
A l’appui de sa demande de délais pour quitter les lieux il explique avoir récemment signé un compromis de vente pour un bien immobilier dont l’acte de vente définitif doit intervenir au mois d’août prochain. Il reconnait devoir des indemnités d’occupation aux bailleurs depuis le 14 décembre 202 dont le montant s’élève actuellement à la somme de 7.862, 71 euros et qu’il règlera d’ici ces prochains jours au moyen d’un chèque de banque dont il produit la copie. Il demande enfin que les bailleurs soient déboutés de leur demande de dommages et intérêts, ces derniers ne justifiant d’aucun préjudice moral.

Aux termes de ses conclusions reprises à l’audience, Mme [S] [F] demande au juge des référés:
- principalement de se déclarer incompétent au profit du juge du fond;
- subsidiairement de déclarer irrecevables les demandes formées par les époux [Y] à son encontre pour défaut d’intérêt à agir;
-infiniment subsidiairement, ordonner sa mise hors de cause;
- en toute hypothèse, les condamner à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les débouter de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

A l’appui de ses demandes, elle expose que les demandes formées à son égard par les bailleurs se heurtent à une contestation sérieuse dans la mesure où elle n’est plus locataire du logement qu’elle a quitté le 31 décembre 2021. En outre la cotitularité du bail qu’elle avait conclu avec M. [X] a cessé avec la dissolution de leur PACS le 28 octobre 2021; que cette dernière n’étant plus locataire des lieux, les bailleurs n’ont pas d’intérêt à agir à son encontre de sorte que leur demande est irrecevable. Elle demande que les époux [Y] soient en tout état de cause déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts à son égard, à l’absence de la preuve d’un préjudice et d’un lien de causalité. Elle demande reconventionnellement qu’ils soient condamnés à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la mise hors de cause de Mme [S] [F] 

En l’espèce il est constant que par suite de la délivrance de son congé par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 21 décembre 2022 et de la dissolution du PACS conclu avec M. [X] le 28 octobre 2021, Mme [S] [F] n’est plus cotitulaire du bail.

Il convient par conséquent de la mettre hors de cause et de constater le désitement d’instance et d’action des époux [Y] à son égard. 

l’expulsion

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. 

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

L’article 15 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. Le congé doit à peine de nullité, indiquer le motif allégué et en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire, ou en cas de vente le prix et les conditions de la vente. 

Ce congé doit être délivré six mois au moins avant la date d’échéance du bail. En cas de congé pour vente, celui-ci vaut offre de vente au locataire pendant les deux premiers mois du préavis ; à l’issue du délai de préavis, il est déchu de plein droit de tout titre d’occupation s’il n’a pas accepté l’offre.

En l’espèce, un congé pour reprise a été notifié à M. [R] [X] par acte délivré le 23 mai 2023, soit au moins six mois avant la date d’expiration du contrat. 

Ce congé précise le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise, à savoir, la petite -fille de M. [I] [Y] et Mme [H] [P] épouse [Y]. Cet acte est régulier.

Aucune contestation n’étant soulevée, il convient de constater que le congé est valable. 

Par conséquent, M. [R] [X] est déchu de plein droit de tout titre d’occupation à compter du 14 décembre 2023. 

Le maintien dans les lieux constituant un trouble manifestement illicite, il y a lieu dès lors d’ordonner l’expulsion de M. [R] [X].


Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

Sur la demande de délais d’expulsion :

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales , sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.

Ces dispositions ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, M. [R] [X] ne prouve ni même ne soutient, se trouver dans la situation prévue aux textes susvisées. Par ailleurs il ne justifie pas de l’encaissement du chèque de banque produit aux débats et n’apporte aucune explication sur les raisons pour lesquelles il s’est abstenu de régler pendant plusieurs mois les indemnités d’occupation dues dans un contexte où sa capacité financière lui permet de procéder à l’acquisition d’un logement dont l’acte définitif de vente interviendra au mois d’août prochain. 

Au regard de ces éléments, il convient de débouter M. [R] [X] de ses demandes. 







Sur l’indemnité d’occupation

M. [R] [X] se maintenant dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer à sa charge une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 14 décembre 2023 d’un montant égal à celui du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et des charges ( 1.482 euros à ce jour). M. [R] [X] sera condamné à en payer le montant.

Sur les dommages et intérêts sollicités par les épouxx [Y]

Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de se prononcer sur le droit à indemnisation d’une partie et d’allouer des dommages et intérêts.
 Par suite la demande de dommages et intérêts qui tend à faire trancher une question de fond sera rejetée.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire de la décision

Les dépens seront supportés par M. [R] [X], partie perdante dans le cadre de la présente instance. Ils ne peuvent cependant comprendre le coût du congé dont la charge incombe au seul bailleur.

En outre, en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, M. [R] [X] sera condamné à payer à M. [I] [Y] et Mme [H] [P] la somme de 700 euros.

Les époux [Y] seront pour leur part condamnés à payer à Mme [S] [F] la somme de 1.813 euros en remboursement de ses frais irrépétibles justifiés par facture 

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Tous droits et moyens des parties réservés devant le juge du fond ;

CONSTATONS le désistement de M. [I] [Y] et Mme [H] [P] épouse [Y] de l’instance et d’action introduite à l’encontre de Mme [S] [F] 

CONSTATONS que M. [R] [X] est déchu de tout titre d’occupation depuis le 14 décembre 2023,; 

CONDAMNONS M. [R] [X] à quitter les lieux loués situés à [Adresse 1] ;

DISONS qu'à défaut pour M. [R] [X] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de l'indemnité d'occupation due à compter du 14 décembre 2023 au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (1.482 euros par mois à la date de l'audience), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNONS M. [R] [X] à payer à M. [I] [Y] et Mme [H] [P] les indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 14 décembre 2023 jusqu’à la libération des lieux, 
REJETONS la demande de dommages et intérêts formée par M. [I] [Y] et Mme [H] [P] épouse [Y], 

CONDAMNONS M. [R] [X] aux dépens ;

CONDAMNONS M. [R] [X] à payer à M. [I] [Y] et Mme [H] [P] épouse [Y] la somme de 700 euros en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNONS M. [I] [Y] et Mme [H] [P] épouse [Y],

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.


LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION