Tribunal Judiciaire · 1ère ch. - Sect. 1 — 15 juillet 2024

- N° RG 24/00430 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDMLG

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX 
1ERE CHAMBRE


Minute n° 24/645 

 N° RG 24/00430 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDMLG











Le

CCC : dossier

FE :
Me Clémentine DELMAS 
Me Bertrand DURIEUX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


ORDONNANCE DU QUINZE JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE


Nous, M. BATIONO, Premier Vice-Président au Tribunal Judiciaire de MEAUX, Magistrat chargé de la Mise en Etat assisté de Mme BOUBEKER, Greffière ;

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 03 Juin 2024 ;


Vu les articles 780 et suivants du code de procédure civile;

Vu le dossier de l'affaire enrôlée sous le N° RG 24/00430 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDMLG ;


PARTIES EN CAUSE


DEMANDEURS

Monsieur [S] [X]
[Adresse 7]
représenté par Me Corinne ARDOUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Me Clémentine DELMAS, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant

Madame [D] [V] épouse [L]
Monsieur [I] [L]
[Adresse 1]
représentés par Me Corinne ARDOUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Me Clémentine DELMAS, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant

Madame [K] [U]
Monsieur [R] [Z]
[Adresse 4]
représentés par Me Corinne ARDOUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Me Clémentine DELMAS, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant
Madame [M] [J] épouse [P]
Monsieur [A] [P]
[Adresse 2]
représentés par Me Corinne ARDOUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Me Clémentine DELMAS, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant
- N° RG 24/00430 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDMLG


Madame [C] [W] épouse [E]
[Adresse 6]
représentée par Me Corinne ARDOUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Me Clémentine DELMAS, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant

INTERVENANTS VOLONTAIRES 

Monsieur [G] [N]
Madame [O] [F] épouse [N]
[Adresse 5]
représentés par Me Corinne ARDOUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Me Clémentine DELMAS, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant

DEFENDERESSE

S.A.S. SOCIETE VILLAGE NATURE TOURISME
[Adresse 3]
représentée par Maître Bertrand DURIEUX de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, avocats postulant, Maître Philippe RIGLET de la SCP ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

Ordonnance :

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, juge de la mise en état , ayant signé la minute avec Mme BOUBEKER, Greffière ;

****
EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

La société Villages Nature Tourisme exerce dans des locaux, objet de baux commerciaux, situés [Adresse 8], une activité d’exploitation de “Résidence de Tourisme” ou d’“hébergement de loisirs à gestion intégrée” consistant à la mise à disposition desdits locaux pour des périodes de temps déterminées, avec fourniture de différents services ou prestations à sa clientèle. 

Alléguant de l’impossibilité d’exploiter la résidence de tourisme en raison des mesures prises par les autorités gouvernementales pour réduire la circulation du virus covid-19, la société Village nature Tourisme a interrompu le règlement des loyers.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2024, Mme [C] [E], née [W], M. [A] [P], Mme [M] [J], épouse [P], M. [R] [Z], Mme [K] [U], M. [I] [L], Mme [D] [V], épouse [L], et M. [S] [X], propriétaires de locaux donnés à bail commercial à la société Villages Nature Tourisme, ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Meaux cette société pour la voir condamner à leur payer des sommes d’argent au titre de loyers impayés.

Le 1er mars 2024, M. [G] [N] et Mme [O] [F], épouse [N], ont notifié par voie électronique des conclusions d’intervention volontaire rectificatives.

Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 29 mars 2024, Mme [C] [E], née [W], M. [A] [P], Mme [M] [J], épouse [P], M. [R] [Z], Mme [K] [U], M. [I] [L], Mme [D] [V], épouse [L], M. [S] [X] et M. [G] [N] demandent au juge de la mise en état de :
Vu les articles 789 et suivants du code de procédure civile, 
Vu les pièces versées aux débats, 
Condamner la société Village Nature Tourisme au paiement d’une provision de : 
Mme [E] [C], la somme de 10 985,27 €, 
M. et Mme [P], la somme de 11434.50 €, 
M. et Mme [Z] - [U], la somme de 10 892,24 € 
M. et Mme [L], la somme de 14.790,63 € 
M. [S] [X], la somme de 10 536,68 € 
M. et Mme [N], la somme de 8 625,50 €; 
Réserver les dépens; 
Renvoyer les parties à la mise en état avec injonction de conclure au défendeur. 

Ils exposent à l’appui de leurs prétentions que :
- la présente demande de provision ne se heurte à aucune contestation sérieuse;
- ils se trouvent dans une situation financière critique puisqu’ils doivent régler leurs charges avec le montant des loyers et que le preneur refuse de procéder au règlement de ces loyers sans aucun fondement;
- l’exigibilité des loyers durant la crise sanitaire ne se heurte à aucune contestation sérieuse; 
- la jurisprudence de la Cour de cassation a, depuis le 30 juin 2022, rappelé l’exigibilité des loyers dus durant toute la crise sanitaire; 
- La Cour de cassation a confirmé que : 
✓ la crise sanitaire ne constitue pas un cas de force majeure empêchant les preneurs de régler leurs loyers;
✓ l’effet de l’interdiction administrative de circulation des personnes est une mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, et ne peut donc être assimilé à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil;
✓ les locaux loués ont bien été mis à disposition des locataires, que l'impossibilité d'exploiter était le seul fait du législateur et que la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n'était pas constitutive d'une inexécution de l'obligation de délivrance; 
- il a été versé aux débats le tableau des loyers impayés par le preneur et ses justificatifs;
- le preneur fait une auto-facturation des loyers dus conformément aux termes des baux;
- or, ce dernier, après avoir émis les factures des loyers, a cru devoir, sans aucune autorisation des bailleurs émettre des “avoirs” pour annuler d’office les loyers qu’il considérait d’autorité non exigibles; 
- il est rappelé que pour émettre “comptablement et fiscalement” un “avoir”, les deux cocontractants doivent être d’accord pour annuler une facture précédemment émise; 
- ce n’est nullement le cas en l’espèce, les bailleurs s’étant vu imposer l’annulation de leurs factures de loyers sans leur consentement; 
- il n’est pas sérieusement contestable de retenir que ces factures sont dues et exigibles, étant rappelé que conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement;
- un tel comportement du preneur est exempt de toute bonne foi.

Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 29 mai 2024, la société Villages Nature Tourisme demande au juge de la mise en état de : 
Vu les articles 1219, 1343-5, 1719 et 1722 du code civil, 
Vu les articles 789 et 700 du code de procédure civile, 
A titre principal, 
• Débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes de condamnation au paiement d’une provision en raison de l’existence de contestations sérieuses portant tant sur le principe de l’obligation invoquée que sur le quantum des sommes réclamées; 
En tout état de cause, 
• Débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre 
de la société Villages Nature Tourisme; 
• Condamner les demandeurs à verser chacun à la société Villages Nature Tourisme la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 

Elle fait valoir que :
- la question de la suspension de l’obligation de paiement des loyers du preneur au cours des périodes d’interdiction de recevoir du public dans les résidences de tourisme et leurs espaces communs fait naître une contestation sérieuse sur le principe même de l’obligation;
- elle a bien été directement visée par les mesures d’interdiction d’accueillir du public prévues par les arrêtés et décrets des 14, 15 et 23 mars et 29 octobre 2020, dispositions qui ont rendu impossible l’exploitation de sa résidence conformément à la destination prévue par les baux pendant la période du 15 mars au 13 juin 2020 puis du 30 octobre 2020 au 9 juin 2021, soit la période des impayés dont le règlement était sollicité par les demandeurs à la première instance;
- les mesures administratives de lutte contre l’épidémie de covid-19 se sont poursuivies jusqu’au mois de juin 2021;
- en effet, les interdictions visant les espaces communs (restauration et piscine) se sont prolongées pendant plusieurs mois et ces équipements n’ont pu être exploités du 1er novembre 2020 au 9 juin 2021; 
- or, ces équipements sont indissociables de l’exploitation de ses résidences;
- la destination prévue au bail est à cet égard révélatrice puisqu’elle stipule expressément que l’activité exploitée dans les locaux est une activité de résidence meublée “avec services”; 
- l’interdiction de recevoir du public dans les résidences de tourisme et hébergements de courte durée en 2020 et 2021 est donc limpide, et c’est bien en raison de ces mesures réglementaires contraignantes qu’elle n’a pu, pendant toute la durée de ces mesures, ouvrir les portes de la résidence à sa clientèle habituelle ni exploiter celle-ci conformément à la destination prévue au bail, à savoir “une activité d’exploitation de “Résidence de Tourisme” d’ “hébergement de loisirs à gestion intégrée” consistant en la mise à disposition desdits locaux pour des périodes de temps déterminées, avec la fourniture de différents services ou prestations à sa clientèle (laverie, locations diverses, …)”; 
- du 16 janvier au 9 juin 2021, un couvre-feu national a par ailleurs été institué, interdisant tout 
déplacement nocturne sans motif impérieux;
- enfin, le décret n° 2020-384 du 2 avril 2021 a interdit tout déplacement de personnes au-delà de 10 km de distance du lieu de domicile et instauré un couvre-feu entre 19h et 6h du matin et ce, pour la période du 3 avril au 3 mai 2021;
- elle est en mesure de fonder sa décision de suspendre le règlement des loyers afférents à la période du 15 mars au 2 juin 2020 puis du 30 octobre au 9 juin 2021 en raison de l’applicabilité au cas d’espèce des dispositions de l’article 1722 du code civil;
- en effet, en raison des mesures réglementaires prises par le gouvernement pour lutter contre la 
propagation de l’épidémie de Covid-19, elle a bien temporairement perdu l’usage des locaux loués, caractérisant ainsi une perte partielle de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil et justifiant la suspension de l’obligation de payer le loyer; 
- elle est également bien fondée à invoquer l’exception d’inexécution et à ne pas payer les loyers afférents aux périodes visées par des interdictions administratives de recevoir du public puisque le bailleur est apparu défaillant dans l’exécution de son obligation essentielle de délivrance et de jouissance paisible, prévue à l’article 1719 du code civil;
- en effet, ces différents arrêtés et mesures administratives pris dans le cadre de la crise sanitaire ont bien porté une atteinte objective et incontestable à la jouissance paisible des locaux loués, puisqu’en interdisant de recevoir du public, les mesures administratives empêchent le preneur de jouir des locaux conformément à leur destination contractuelle; 
- par ses décisions du 30 juin 2022, fortement influencées par une note du ministère de l’économie, des finances et de la relance relative à l’impact de la crise sanitaire sur les loyers des commerces, la Cour de cassation a adopté une lecture inédite et très critiquable des dispositions de l’article 1722 du code civil et de l’article 1719 du code civil;
- en effet, les motifs sur lesquels s’est appuyée la troisième chambre civile pour écarter la perte partielle de la chose louée ainsi que l’atteinte à l’obligation de délivrance (les mesures administratives concernées étaient “générales et temporaires”, avaient “pour seul objectif de préserver la santé publique”, et étaient “sans lien direct avec la destination du local loué telle que prévue par le contrat”, constituent un véritable revirement de jurisprudence, à la fois contra legem et contraire à la tradition juridique;
- il apparaît dès lors difficile d’appliquer au cas particulier cette position juridiquement contestable de la Cour de cassation et éminemment guidée par des considérations politiques;
- les mesures prises par les pouvoirs publics telles qu’interprétées par la Cour de cassation aux termes des arrêts du 30 juin 2022 revêtent manifestement un caractère disproportionné puisqu’elles font peser sur un groupe particulier, celui des preneurs à bail commercial, la totalité de la charge économique de la fermeture des commerces pendant la durée des fermetures administratives;
- en refusant d’appliquer le droit commun du louage et en condamnant les preneurs à régler la totalité des loyers afférents à ces périodes affectées par des mesures restreignant l’usage des locaux loués, la Cour de cassation a porté une atteinte disproportionnée à “l’espérance légitime” du preneur de jouir à bail; 
- en sus de la contestation sérieuse tenant à l’existence même de l’obligation de paiement des loyers réclamés par les demandeurs, il existe une incertitude quant au montant des sommes réclamées par ces derniers, qui fait naître une seconde contestation sérieuse relative à la demande de provision des bailleurs;
- la dette alléguée par chacun des demandeurs n’est pas prouvée dans son quantum; 
- à cet égard, l’existence d’une contestation sérieuse tenant notamment au quantum de la dette réclamée est manifeste dans la mesure où les demandeurs ne produisent aucun élément de nature à établir de manière certaine le montant des loyers dus trimestriellement, et que le montant des sommes réclamées ne semble pas correspondre aux loyers qui seraient dus; 
- trois des demandeurs ont par ailleurs signé des avenants covid avec elle aux termes desquels ils accordent une franchise de loyers à la société exploitante sur la période du 14 mars au 13 juin 2020;
- ces bailleurs sont les suivants : M [C] [E], M. et Mme [Z]-[U], et M. [X]; 
- en contrepartie des franchises de loyers accordées, une clause de retour à meilleure fortune a été stipulée, en vertu de laquelle le preneur s’est engagé à verser aux bailleurs une indemnité compensatrice de la perte de loyers subie, calculée en cas d’augmentation du chiffre d’affaires de la Résidence;
- les indemnités compensatrices promises ont été versées;
- dès lors, ces trois bailleurs ne peuvent revenir sur un engagement écrit et formel aux termes duquel ils accordent expressément une franchise de loyers aux sociétés preneuses; 
- concernant le montant des loyers prétendument impayés réclamés par les demandeurs, ceux-ci ne sont pas justifiés par les pièces adéquates;
- ainsi, les sommes dont les demandeurs sollicitent le règlement au titre des loyers impayés ne correspondent pas aux montants des pièces justificatives versées aux débats, à la seule exception de M. et Mme [L]; 
- par ailleurs, les sommes réclamées ne correspondent pas aux loyers non versés aux demandeurs en raison de la crise sanitaire;
- il en est ainsi des loyers non versés à Mme [E] qui ne s’élèvent pas à la somme de 11.434,50 € comme elle le prétend sans le prouver, mais à la somme de 7.870,94 €, ainsi qu’en atteste le décompte versé aux débats; 
- de même, les loyers non versés à M. [X] ne s’élèvent pas à la somme de 10.536,68 € comme il le prétend sans le prouver, mais à la somme de 7.535,53 €, ainsi qu’en atteste le décompte versé aux débats; 
- plus encore, les loyers non versés à Mme [P] ne s’élèvent pas à la somme de 11.434,50 € comme elle le prétend sans le prouver, mais à la somme de 11.991,38 € ainsi qu’en atteste le décompte versé aux débats; 

- enfin, les loyers non versés à M. [N] ne s’élèvent pas à la somme de 8.625,50 € comme il 
le prétend sans le prouver, mais à la somme de 8.652,33 € ainsi qu’en atteste le décompte versé aux débats; 
- les décomptes locatifs produits aux débats concernant Mme [P] et M. [N] révèlent que le quantum des sommes réclamées est inférieur aux sommes qui seraient réellement dues compte tenu des auto-facturations produites par les demandeurs eux-mêmes;
- les demandes de condamnation à titre de provision formulées par les demandeurs ne sont donc 
absolument pas justifiées dans leur principe et dans leur quantum;
- cette incertitude révèle incontestablement l’existence de contestations sérieuses s’opposant à l’octroi d’une provision sur le fondement de l’article 789 du code de procédure civile.

MOTIVATION

En vertu de l’article 789, 3°, du code de procédure civile le juge de la mise en état peut accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

Les contestations juridiques élevées par la société Villages Nature Tourisme ont été tranchées par la Cour de cassation et, à la suite de celle-ci, par le tribunal judiciaire de Meaux dans plusieurs décisions.

Dès lors, ces contestations ne sont plus sérieuses.

La société Villages Nature Tourisme reconnaît dans ses conclusions que les loyers non versés s’élèvent aux sommes de :
- 7.870,94 € pour Mme [E],
- 7.535,53 € pour M. [X],
- 11.991,38 € pour M. et Mme [P],
- 8.652,33 € pour Mme et M. [N],
- 7 789,81 € pour M. et Mme [Z]-[U].

Elle reconnaît également que la somme de 14 790,63 euros réclamée par M. et Mme [L] correspond aux pièces justificatives versées aux débats. 

Au regard de ces éléments, des provisions, correspondant aux montants ci-dessus mentionnés et non contestés, seront allouées aux bailleurs considérés. 

La société Villages Natures Tourisme est la partie perdante et sera condamnée aux dépens.

La demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par la société Village Nature Tourisme sera rejetée en équité.


PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Condamne la société Villages Nature Tourisme à verser, à titre de provision, les sommes de :
- 7.870,94 euros à Mme [C] [E] née [W],
- 7.535,53 euros à M. [S] [X],
- 11.991,38 euros à Mme [M] [J] épouse [P] et Monsieur [A] [P],
- 8.652,33 euros à M. [G] [N] et Mme [O] [F], épouse [N],
- 14 790,63 euros à M. [I] [L] et Mme [D] [V], épouse [L],
- 7 789,81 euros à M. [R] [Z] et Mme [K] [U];

Condamne la société Villages Nature Tourisme aux dépens;

Rejette la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par la société Villages Nature Tourisme; 

Renvoie à l’audience de mise en état du 7 octobre 2024 pour conclusions au fond en défense;

Rappelle que les envois doivent être effectués impérativement au plus tard le jeudi précédant l'audience à 23h59mn, à défaut ils ne seront pas pris en compte. 
 

LA GREFFIÈRE LE JUGE DE LA MISE EN ETAT