Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 12 juillet 2024

Du 12 juillet 2024


5AA


SCI/FH



PPP Référés

N° RG 24/00469 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y6YJ







[W] [F] [M]

C/

[T] [Z], [K] [E]










 

- Expéditions délivrées à
M. [E] et Mme [Z]

- FE délivrée à 
M. [W] [M]

Le 





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 juillet 2024



PRÉSIDENT : Madame Bénédicte DE VIVIE, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,


DEMANDEUR :

Monsieur [W] [F] [M]
né le 19 Novembre 1969 à [Localité 5]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Présent


DEFENDEURS :

Madame [T] [Z]
[Adresse 4]
[Localité 5]

Présente

Monsieur [K] [E]
[Adresse 4]
[Localité 5]

Présent


DÉBATS :

Audience publique en date du 24 Mai 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 12 Février 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile


QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er juillet 2016, Monsieur [W] [M]a donné à bail à Monsieur [K] [E] et à Madame [T] [Z] un bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 4].
 
Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [M] a fait signifier, le 30 novembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail.

Le 12 février 2024, Monsieur [M] a ensuite fait assigner Monsieur [E] et Madame [Z] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation solidaire provisionnelle au paiement d'un arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.

L'affaire a été appelée à l’audience du 26 avril 2024 et retenue à l'audience du 24 mai 2024. 

Lors des débats, Monsieur [M] demande :
- de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
- d'ordonner l’expulsion des défendeurs;
- de les condamner solidairement au paiement de la somme provisionnelle actualisée de 8574 euros, au titre de l'arriéré locatif, avec les intérêts au taux légal, d’une provision à titre d'indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement.
 
A l'audience, Monsieur [E] et Madame [Z] sollicitent le bénéfice de délais de paiement en vue de la suspension des effets de la clause résolutoire du bail.
 
MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, 
soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

- SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

- sur la recevabilité de l'action :

Monsieur [M] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 1er décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 12 février 2024, soit plus de six semaines avant le 26 avril 2024, date prévue pour l'audience par l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige. 

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose, en son I, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Il résulte en outre des V et VII de cette même disposition, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative.



Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 30 novembre 2023, pour la somme en principal de 6637, 26 euros. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 12 janvier 2024.

Monsieur [E] et Madame [Z] ont repris au mois de mai 2024 le paiement du loyer courant mais ne sont pas en situation de régler la dette locative. L’octroi de délais de paiement est donc illusoire.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.

L’expulsion de Monsieur [E] et Madame [Z] sera donc ordonnée en tant que de besoin.

- SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Monsieur [M] produit le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que monsieur [E] et madame [Z] restent devoir la somme de 8574 euros à la date du 24 mai 2024.

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 sus-rappelé, ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle. 

Monsieur [E] et Madame [Z] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doivent, par conséquent, être condamnés solidairement au paiement de cette somme, à titre provisionnel. S'agissant d'une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. 

Ils seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée à la somme forfaitaire et provisionnelle de 500 euros, révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées dans le contrat de bail.

- SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

Monsieur [E] et Madame [Z], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L'équité et la situation économique de Monsieur [E] et Madame [Z] commandent de fixer l'indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 150 euros.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Bénédicte de Vivie de Régie, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 12 janvier 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juillet 2016 et liant Monsieur [W] [M] à Monsieur [K] [E] et à Madame [T] [Z] concernant le bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 4]. 

REJETONS la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [K] [E] et à Madame [T] [Z] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [K] [E] et à Madame [T] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [W] [M] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [E] et Madame [T] [Z] à payer à Monsieur [W] [M] à titre provisionnel la somme de 8574 euros, au titre de l'arriéré de loyers, charges, indemnités de supplément de loyer de solidarité, et indemnités d'occupation (décompte arrêté au 24 mai 2024, échéance de mai 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; 

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [E] et à Madame [T] [Z] à payer à Monsieur [W] [M] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme forfaitaire de 500 euros ;

DISONS que cette indemnité sera révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer dans le contrat de bail ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [E] et à Madame [T] [Z] à payer à Monsieur [W] [M] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [E] et à Madame [T] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits. 

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX
 DE LA PROTECTION