Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 15 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 24/00529 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C3YP3

N° MINUTE : 3

Assignation du :
26 Décembre 2023


EXPERTISE[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert:
[G] [O][2]

[2] 
[Adresse 5]
[XXXXXXXX02]





JUGEMENT 
rendu le 15 Juillet 2024


DEMANDERESSE

S.C.I. FROMIER
[Adresse 10]
[Localité 9]

représentée par Me Didier JOURDAIN, demeurant HENRI DE LANGLE ASSOCIES - [Adresse 3], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0196



DEFENDERESSE

S.A.R.L. ARM HOTEL
[Adresse 6]
[Localité 4]

représentée par Maître André JACQUIN de la SELAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, demeurant [Adresse 7], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0428

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition 


DEBATS

A l’audience du 06 Mai 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort




Par acte sous seing privé du 10 juin 1987, Madame [E] [P], aux droits de laquelle est venue la SCI FROMIER, a donné à bail en renouvellement à la société HOTEL MONTSOURIS ORLEANS, aux droits de laquelle est venue la SARL ARM HOTEL, un local commercial situé [Adresse 6] dans le [Localité 4], pour une durée de neuf années, à compter du 1er janvier 1986 pour se terminer le 31 décembre 1994.

Le bail s’est renouvelé à compter du 5 août 2005 pour se terminer le 4 août 2014. Il s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte extrajudiciaire du 24 mai 2022, la SCI FROMIER a fait délivrer un congé avec offre renouvellement à compter du 1er janvier 2023. 

Par mémoire préalable signifié le 13 octobre 2023, la SCI FROMIER a sollicité la fixation du prix du bail renouvelé :
du 1er janvier 2023 au 13 octobre 2023, la somme annuelle de 83.000 euros, hors charges, hors taxes ;du 13 octobre 2023 au 10 juillet 2025 (date d’expiration du délai de 12 ans suivant le procès-verbal de réception des travaux de l’article L.311-1 du code de tourisme) : 219.225 euros par an, au principal ;du 10 juillet 2025 au 31 décembre 2032 : 234.900 euros par an, au principal. 
Par exploit de commissaire de justice du 26 décembre 2023, la SCI FROMIER, a fait assigner la SARL ARM HOTEL devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de réitérer les demandes exposées dans son mémoire au préalable. 

Dans son mémoire en réplique notifié le 3 mai 2024 (dans une forme non contestée par le bailleur), la SARL ARM HOTEL demande au juge des loyers commerciaux de:

Principalement,
dire que le bail s’est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2023, aux clauses et conditions du bail expiré ;fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 36.533,40 euros par an, hors charges et hors taxes ; dire que les intérêts à valoir sur le différentiel entre le loyer fixé et le loyer effectivement payé seront dus en en application de l’article 1154 du code civil, les intérêts échus depuis plus d'une année produiront eux-mêmes des intérêts ;dire que le dépôt de garantie sera réajusté ;débouter la SCI FROMIER, de l'ensemble de ses demandes,
Subsidiairement,
désigner tel expert qu’il plaira au juge des loyers avec pour mission de donner son avis sur le montant du loyer du bail renouvelé, en précisant qu’il devra utiliser la méthode hôtelière ancienne,
En tout état de cause,
condamner la SCI FROMIER aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
L’audience de plaidoirie s’est tenue le 6 mai 2024.
La décision a été mise en délibéré au 15 juillet 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur le principe du renouvellement du bail

Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2023 mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé. Il y a lieu de le constater

Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Par application des articles L.145-36 et R.145-10 du code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée. Les locaux qui ne peuvent être transformés en vue d’une destination différente sans réalisation de travaux importants et coûteux présentent un caractère monovalent. 

En l’espèce, les locaux loués sont à usage d’hôtel meublé et les parties s’accordent pour lui reconnaître un caractère monovalent.

Pour déterminer le prix du bail des locaux visés, et au vu des éléments fournis par les parties, il est, dès lors, nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en vertu de l’article R.145-30 du code de commerce dans les termes du présent dispositif et aux frais avancés par la SCI FROMIER, à l'origine du congé et demanderesse à l'instance.

Il appartient au juge des loyers commerciaux de retenir souverainement la méthode qui lui paraît la plus adaptée. Au regard de la date de renouvellement, il y a lieu de retenir la méthode hôtelière actualisée, laquelle est entrée, depuis 2016, dans les usages observés dans la branche d’activité considérée.
 
Il convient de fixer pendant la durée de l’instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal en application des dispositions de l’article L.145-57 du code de commerce.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée ;

Les dépens et les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront réservés.



PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate, par l’effet du congé délivré le 24 mai 2022, à compter du 1er janvier 2023, le principe du renouvellement du bail concernant le local commercial situé [Adresse 6] dans le [Localité 4]. 

Dit que les locaux sont monovalents et que le prix du bail renouvelé doit être fixé en application des critères posés par l’article R.145-10 du code de commerce, 

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d'expert :

[O] [G]
[Adresse 8]
[Localité 9]
Tél : [XXXXXXXX01]
Email : [Courriel 11]

avec mission :
* de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* de visiter les locaux litigieux situés sis [Adresse 6] dans le [Localité 4], et de les décrire, 
* d’entendre les parties en leurs dires et explications,
* de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, notamment, en ce qui concerne la date, la nature et l'ampleur des travaux réalisés au cours du bail expiré par le preneur, au regard de la liste posée par l’article L.311-1 du code de tourisme,
 * de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2023 au regard des usages observés dans la branche d’activité considérée en application des dispositions des articles L.145-36 et R.145-10 du code de commerce,
* de rendre compte du tout et donner son avis motivé,
* de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 juin 2025,

Fixe à la somme de 3.500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par SCI FROMIER à la régie du tribunal de grande instance de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) au plus tard le 5 septembre 2024 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée à l'audience du le juge des loyers commerciaux du 6 novembre 2024 à 9H30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Fixe le loyer provisionnel dû à compter du 1er janvier 2023 au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision, 

Réserve les dépens et les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


Fait et jugé à Paris, le 15 juillet 2024

La Greffière Le Président 
M. PLURIEL J-C. DUTON