Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 11 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/00758 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y6H7

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 JUILLET 2024
MINUTE N° 24/01987
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Nous, Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 06 juin 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :


ENTRE :

La Société KARINVEST,
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Emmanuelle BELLAICHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C293


ET :

La Société [Localité 5] FIRST SERVICE,
dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée


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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 octobre 2022, modifié par avenant du 7 novembre 2022, la société KARINVEST a consenti à la société [Localité 5] FIRST SERVICE un bail commercial portant sur un local situé au rez-de-chaussée de [Adresse 3] à [Localité 4].

Par acte du 17 janvier 2024, la société KARINVEST a fait délivrer à la société [Localité 5] FIRST SERVICE un commandement, visant la clause résolutoire prévue à l'article 21 du contrat de bail commercial, pour le paiement de la somme de 121.949,70 euros.

Par actes du 12 mars 2024 et du 19 avril 2024, la société KARINVEST a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société [Localité 5] FIRST SERVICE, pour :
faire constater la résiliation du bail par l'effet d'une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers ;obtenir l'expulsion de la société et de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;voir assortir cette mesure d'expulsion d'une astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de l'ordonnance à intervenir jusqu'à la libération complète des lieux et remises des clés ;obtenir l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la société [Localité 5] FIRST SERVICE qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier chargé de l'exécution ;la voir condamner à lui payer à titre provisionnel : une somme de 71.287,60 euros TTC, correspondant aux loyers, indemnités d'occupation majorées et provisions pour charges augmentées des impôts fonciers et taxes sur les bureaux, sauf à parfaire, au titre de ses loyers et indemnités d'occupation (majorées), provisions pour charges augmentées des impôts fonciers et taxes sur les bureaux, arrêtés au 31 mars 2024 (1er trimestre 2024 inclus),une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au double du loyer en cours révisé, soit à la somme de 9.542,63 euros TTC, outre la provision pour charges majorée des impôts fonciers et taxe sur les bureaux, à compter du 17 février 2024 et jusqu'à la complète libération des lieux dans l'état prévu au bail et remise des clés,une indemnité accessoire de 5.143,54 euros TTC, sauf à parfaire, au titre de la majoration de 10% stipulée à l'article 16 du bail,une somme de 15.286,22 euros TTC, sauf à parfaire, au titre de l'indemnité forfaitaire de 20% stipulée à l'article 24 du bail ;voir déclarer que le dépôt de garantie lui restera acquis ;voir la société [Localité 5] FIRST SERVICE condamnée au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, qui comprendront les frais de commandement, l'état des inscriptions et nantissement, les frais du commissaire de justice générés par la présente instance ;voir juger la procédure opposable aux créanciers inscrits.
L'affaire a été appelée à l'audience du 6 juin 2024.

La société KARINVEST a maintenu ses demandes dans les termes de son acte introductif d'instance.

Régulièrement assignée, la société [Localité 5] FIRST SERVICE n'a pas comparu.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance. 

MOTIFS

En application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et les demandes conséquentes

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.”

Par ailleurs, les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, “Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.”

En l'espèce, le bail stipule qu'à défaut de paiement de l'un quelconque des termes du loyer ou de ses accessoires ou indemnités d'occupation à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance par le bailleur d'un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement délivré dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce le 17 janvier 2024 pour le paiement de la somme en principal de 93.749,20 euros étant demeuré infructueux, tel que cela résulte du décompte actualisé en date du 29 février 2024 joint à l'assignation, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 19 février 2024. 

L'obligation de la société [Localité 5] FIRST SERVICE de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion sans qu'il soit prononcé d'astreinte, la perspective d'une expulsion forcée étant suffisamment comminatoire.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la société [Localité 5] FIRST SERVICE causant un préjudice à la société KARINVEST du fait d'une occupation des lieux sans contrepartie, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation.

A ce titre, la société KARINVEST sollicite une somme supérieure au montant du loyer conventionnel. Elle réclame également une majoration forfaitaire de 10% du montant des loyers, ainsi qu'une indemnité fixée forfaitairement à 20% des sommes pour lesquelles la procédure est engagée. Elle demande en outre que le dépôt de garantie lui reste acquis. 

Il est relevé à cet égard, en vertu de l'article 1231-5 du code civil, que " Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. "

D'autre part, l'article 834 du code de procédure civile prévoit que “Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.”

Il ressort de la combinaison de ces textes que la mesure de la disproportion des clauses pénales requiert un degré d'appréciation exclu des pouvoirs du juge des référés, juge de l'évidence, de sorte qu'il n'entre pas dans ses pouvoirs de diminuer le montant desdites clauses, et qu'il ne peut, au contraire, que faire droit à la totalité de la somme réclamée s'il l'estime fondée, ou écarter une pénalité manifestement excessive ou dérisoire.

Au cas présent, les sommes réclamées rappelées supra, par leur nature de clause pénale, peuvent par conséquent être réduites par le juge du fond notamment si elles apparaissent manifestement excessives. Tel pouvant être le cas en l'espèce, les demandes formées au titre de la majoration des indemnités d'occupation, de la majoration de 10% du montant des loyers, de l'indemnité fixée forfaitairement à 20% des sommes pour lesquelles la procédure est engagée, et de la conservation par la société KARINVEST du dépôt de garantie, ne relèvent pas du pouvoir du juge des référés. 

Il n'y aura dès lors pas lieu à référé sur ces demandes, et la société défenderesse sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer conventionnel, majoré des charges, taxes et accessoires.

La société KARINVEST justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte actualisé arrêté au 29 février 2024, que la société [Localité 5] FIRST SERVICE reste lui devoir au 29 février 2024 une somme de 90.981,87 euros, échéance du 1er trimestre 2024 incluse (loyers et indemnités d'occupation). 

Il convient de déduire de ce solde la somme de 22.398 euros versée par la société Crédit Industriel et Commercial au titre de la garantie bancaire appelée. Après imputation de cette somme, l'arriéré locatif s'élève ainsi à 68.583,87 euros.

Partant, la société [Localité 5] FIRST SERVICE sera donc condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Succombante, la société [Localité 5] FIRST SERVICE sera également condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 17 janvier 2024 et l'état des inscriptions et nantissement. 

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société KARINVEST l'intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation du bail au 19 février 2024 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, l'expulsion de la société [Localité 5] FIRST SERVICE et de tous occupants de son chef, du local situé au rez-de-chaussée de [Adresse 3] à [Localité 4] ;

Condamnons la société [Localité 5] FIRST SERVICE au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges, taxes et accessoires afférents qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié ;

Condamnons la société [Localité 5] FIRST SERVICE à payer à la société KARINVEST la somme provisionnelle de 68.583,87 euros, arrêtée au 29 février 2024 ;

Disons que le sort des meubles garnissant les lieux loués et facultés mobilières sera régi par les dispositions des articles L. 433-I et suivants du code des procédures civiles d'exécution et R. 433-I et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 

Disons qu'il appartiendra à la société KARINVEST de donner connaissance aux créanciers inscrits de la présente décision, ceux-ci n'ayant pas été appelés à la présente procédure ;

Rejetons toutes les autres demandes de la société KARINVEST ;

Condamnons la société [Localité 5] FIRST SERVICE à supporter la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 17 janvier 2024 et l'état des inscriptions et nantissement ;

Condamnons la société [Localité 5] FIRST SERVICE à payer à la société KARINVEST la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision. 


AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 11 JUILLET 2024.



LA GREFFIERE
LA PRÉSIDENTE