Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 12 juillet 2024

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NICE
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

 N° RG 23/01788 - N° Portalis DBWR-W-B7H-PGFR
du 12 Juillet 2024 

N° de minute 

affaire : S.C.I. CAT PROPERTIES, S.A.R.L. QUAD GESTION
c/ S.A.S. CARLONE COIFFURE
























Grosse délivrée
à Me GUILLET

Expédition délivrée
à Me TEBOUL

le
l’an deux mil vingt quatre et le douze Juillet,

Nous, Elie PAVOT, Juge placé près la Cour d’appel d’Aix-en-Provence délégué à la chambre des référés du Tribunal judiciaire de Nice,
Assisté de Mme Magali MARTINEZ, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :


A la requête de :

S.C.I. CAT PROPERTIES
prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Sarah GUILLET, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

S.A.R.L.U. QUAD GESTION
prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Sarah GUILLET, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE


Contre :

S.A.S. CARLONE COIFFURE
prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me Philippe TEBOUL substitué par Me Fabienne MAROUANI, avocats au barreau de NICE

DEFENDERESSE


Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 13 Juin 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 12 Juillet 2024,







EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 26 octobre 2015, Madame [X] [O] a donné à bail commercial à la SAS CARLONE COIFFURE, représentée par Madame [P] [J], des locaux commerciaux situés au [Adresse 3] ([Localité 1]).

Le 18 juillet 2023, la SCI CAT PROPERTIES a fait délivrer à la SAS CARLONE COIFFURE un commandement de payer des loyers visant la cause résolutoire insérée au bail, pour un montant de 2 017,13 euros au principal.

Par acte d’huissier en date du 27 septembre 2023, la SCI CAT PROPERTIES, par l’intermédiaire de la SARLU QUAD GESTION, a fait assigner la SAS CARLONE COIFFURE, devant le juge des référés aux fins de :

- constater la résiliation du bail commercial par l’effet de la clause résolutoire contractuelle à la date du 18 août 2023 ;

- ordonner à défaut de libération volontaire, l’expulsion de la SAS CARLONE COIFFURE du local situé [Adresse 3] ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

- condamner la SAS CARLONE COIFFURE à lui payer la somme de 3 983,26 euros euros à titre provisionnel, à valoir sur le montant des loyers et charges échus au 22 septembre 2023, 

- condamner la SAS CARLONE COIFFURE à lui payer 972,21 euros par mois à titre de provision sur l’indemnité d’occupation mensuelle, jusqu’à la libération effective des lieux,

- condamner la SAS CARLONE COIFFURE à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La réouverture des débats a été ordonnée par jugement du 26 avril 2024 afin que le bailleur fournisse l’état des inscriptions certifié par le greffe du tribunal de commerce et la dénonce aux éventuels créanciers inscrits.

A l’audience du 13 juin 2024, la SCI CAT PROPERTIES sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, outre la réévaluation de la dette locative à la somme de de 5 099,89 euros à la date du 21 mai 2024.

La SAS CARLONE COIFFURE sollicite : 

- la mise hors de cause de la société QUAD GESTION n’étant pas propriétaire des biens et droits immobiliers loués,

- l’annulation du commandement de payer du 18 juillet 2023 et à défaut, que soit constatée le paiement des échéances commandées dans le délai d’un mois,

- le rejet des prétentions des demandeurs,

- à titre subsidiaire, l’octroi d’un délai de paiement de 6 mois pour régler les causes du commandement de payer et la suspension des effets de la clause résolutoire durant le délai accordé,

- la condamnation de la SCI CAT PROPERTIES à délivrer à la concluante les quittances de loyers depuis la signature du bail sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir,

- la condamnation des demandeurs, in solidum, à lui verser la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre leur condamnation aux dépens.

Le bailleur a justifié de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce du locataire, par la communication d’un état relatif aux inscriptions des privilèges et publications à la date du 30 avril 2024.

La décision a été mise en délibéré au 12 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité du commandement de payer

La SAS CARLONE COIFFURE invoque la nullité du commandement de payer sur le fondement que l’acte extrajudiciaire n’est pas suffisamment précis pour permettre au preneur d’identifier les causes des sommes réclamées, leur bien fondé et leurs dates d’échéances, arguant notamment de l’absence de ventilation des sommes entre les loyers et les charges et taxes dues aux échéances respectives. 

En l’espèce, la SAS CARLONE COIFFURE ne démontre pas en quoi les mentions du commandement de payer lui font grief en l’empêchant d’apprécier la nature et la somme dont le paiement est sollicité dans le mois. En effet, ledit commandement de payer vise la somme globale de 2017,13 euros au principal, ventilé en une somme de 72,71 euros correspondant au reliquat de la dette de loyer et charges du mois de mai 2023, ainsi que 972,21 euros, soit la somme d’un mois de loyer augmenté des charges fixes mensuelles, pour les mois de juin 2023 puis de juillet 2023.

Il en ressort que le commandement de payer n’est manifestement pas irrégulier et que le juge des référés est compétent pour rejeter cette prétention.

La SAS CARLONE COIFFURE sera déboutée de sa demande en annulation du commandement de payer du 18 juillet 2023.

Sur la résolution du bail, l’expulsion du locataire et la demande de délai de grâce

Le bailleur verse notamment aux débats le contrat de bail commercial liant les parties, le commandement de payer, rappelant la clause résolutoire et régulièrement signifié, et le détail des sommes dues.

Il est acquis que les parties sont liées par un bail portant sur un local à usage commercial. Dans ce contrat, est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit notamment en cas de non-paiement des loyers et des charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

La SAS CARLONE COIFFURE conteste le caractère infructueux du commandement de payer du 18 juillet 2023, expliquant que le virement de 972,21 euros effectué le 12 juin 2023 s’impute sur le loyer de juin 2023 et que les virements des 18 juillet et 17 août 2023 pour un montant total de 950 euros s’imputent sur le mois de juillet 2023.

Toutefois, le décompte des virements reçus par le bailleur de CARLONE COIFFURE démontre un premier impayé par le preneur au mois de mars 2023. Il apparait à la lecture de cette pièce que le virement effectué par la société défenderesse le 13 juin 2023 s’impute sur le loyer du mois de mai 2023. Il en ressort ainsi que le 18 juillet 2023, les sommes portées à la connaissance de la société défenderesse correspondaient bien à la dette locative de la société CARLONE COIFFURE.

Les versements effectués par la SAS CARLONE COIFFURE aux mois de juillet et août 2023 n’ont couvert que partiellement la dette locative visée au commandement de payer. 

Le commandement de payer, signifié à la requête du bailleur par acte d’huissier de justice, est donc effectivement demeuré infructueux dans le mois de sa délivrance. Les conditions préalables à la résiliation de plein droit prévue au contrat se trouvant ainsi réunies, il convient de faire droit à la demande de constatation de l’effet de la clause résolutoire du bail à la date du 18 août 2023.

L’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile prévoit notamment que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

L’occupation d’un local sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite, de sorte qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la SAS CARLONE COIFFURE, devenue occupante des lieux sans droit ni titre après résolution du contrat de bail.


Toutefois, dans les conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L'octroi des délais de paiement autorisé par l'article 1343-5 du Code civil, n'est nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique obérée de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

De plus, en vertu de l’article L145-41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, la SAS CARLONE COIFFURE apparait de bonne foi, ayant payé plusieurs fois son loyer y compris partiellement tout en justifiant éprouver des difficultés financières par la production de son bilan de l’année 2023. Elle démontre également avoir reçu plusieurs propositions de rachat, et offre de régler sa dette par échéances mensuelles.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande de délai de paiement sollicitée par la société demanderesse, dans les formes prévues par le dispositif, en suspendant la clause résolutoire contractuelle, tout en précisant que le bail sera résilié de plein droit si l'échéancier visé au dispositif de la présente ordonnance n'est pas respecté.

Sur les demandes provisionnelles

L’article 835 al.2 du code de procédure civile prévoit notamment que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Compte tenu du loyer résultant du bail souscrit entre les parties et de l’occupation illicite des lieux depuis l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, il y a lieu d’allouer au créancier une indemnité provisionnelle, qui sera calculée au seul montant non sérieusement contestable, en imputant les sommes payées par la société preneuse au vu des pièces produites par les parties, le demandeur ne produisant aucun décompte clair des crédits et des débits relatifs à la dette locative.

Dès lors, la SAS CARLONE COIFFURE sera condamnée à verser la somme provisionnelle de 3 127,68 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, à la date du 31 mai 2024 inclus.

La créance porte intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes visées dans celui-ci et, pour le surplus, à compter de l’assignation, valant mise en demeure au sens de l’article 1231-6 du code civil.

En outre, la partie défenderesse est redevable d’une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, équivalente au montant du loyer et des charges, soit 972,21 euros par mois à compter du mois de juin 2024, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés du local, en cas de violation des délais de paiement accordés.

Sur la demande de production des quittances de loyer

La SAS CARLONE COIFFURE ne démontre pas avoir sollicité la production desdites pièces durant la procédure, ni antérieurement, ne justifiant aucunement le besoin d’une condamnation sous astreinte pour obtenir ces documents de la part du demandeur.

Dès lors, elle sera déboutée de cette demande en justice.

Sur les demandes accessoires 

La SAS CARLONE COIFFURE, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

La société défenderesse sera également condamnée à verser à la SCI CAT PROPERTIES la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

REJETONS la demande d’annulation du commandement de payer en date du 18 juillet 2023 formulée par la SAS CARLONE COIFFURE ; 

DEBOUTONS la SAS CARLONE COIFFURE de sa demande de délivrance sous astreinte ;

CONSTATONS la résiliation à la date du 18 août 2023 du bail commercial liant les parties, ainsi que l’occupation illicite du local à usage commercial situé à [Adresse 3],

CONDAMNONS la SAS CARLONE COIFFURE à payer à la SCI CAT PROPERTIES à titre provisionnel, la somme de 3 127,68 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au mois de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2023 pour la somme de 2 017,13 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

AUTORISONS la SAS CARLONE COIFFURE à s’acquitter de la dette par cinq versements mensuels de 600 euros, auxquels s’ajoutera un dernier versement représentant le solde restant ;

DISONS que ces sommes devront être réglées avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS durant ces délais de paiement les effets de la clause résolutoire, qui ne pourra être acquise s'ils sont intégralement respectés ;

RAPPELONS que cette décision ne suspend pas les obligations résultant du contrat de bail qui demeurent, et que le paiement du loyer courant et des charges reste dû en vertu des stipulations du contrat ;

DISONS qu'à défaut de paiement d'un seul acompte ou d'un terme de loyer courant à son échéance durant lesdits délais, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, le bail sera résilié de plein droit, l'expulsion de la SAS CARLONE COIFFURE et de tous occupants de son chef du local commercial situé au [Adresse 3]) pourra être diligentée avec l'assistance de la force publique ;

CONDAMNONS en tant que de besoin la SAS CARLONE COIFFURE à payer à la SCI CAT PROPERTIES une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation de 972,21 euros par mois à compter du mois de juin 2024, jusqu'à la libération effective des lieux, dans l’hypothèse prévue au paragraphe précédent ;

CONDAMNONS la SAS CARLONE COIFFURE à payer à la SCI CAT PROPERTIES la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS CARLONE COIFFURE aux dépens de la présente procédure, comprenant le coût du commandement de payer ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision.


LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES