Tribunal Judiciaire · Chambre des Référés — 11 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
11 JUILLET 2024





N° RG 24/00610 - N° Portalis DB22-W-B7I-R6T7
Code NAC : 30B 


DEMANDERESSE

SNC SAINT SEVERIN, société en nom collectif, inscrite au RCS de PARIS sous le n° 881 289 219, dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège, 

Représentée par Me Stéphanie ARENA, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637, avocat postulant et par Me Dan BISMUTH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 603, avocat plaidant,


DEFENDERESSE

GUST’ART EUROPE, société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n° 834 944 894, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son président domicilié en cette qualité audit siège, 

Non représentée,


*** 



Débats tenus à l'audience du : 21 Mai 2024

Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 21 Mai 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 25 Juin 2024 prorogée au 11 Juillet 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :



EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 12 août 2019, les consorts [P] ont consenti à la société GUST ART EUROPE un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 1] et consistant en un local commercial situé au rez-de-chaussée d’une surface de 36 mètres carrés avec WC et point d’eau. 

Le montant du loyer était de 13.200 euros HT annuel payable trimestriellement et d’avance. 

Le loyer mensuel actualisé s’élève à la somme de 1.197,80 euros et la provision pour charges à la somme de 71 euros. 

Par acte authentique du 11 octobre 2023, la société SAINT SEVERIN a acquis des consorts [P] un ensemble immobilier situé [Adresse 3] et [Adresse 1]. 

Dans le périmètre de cette acquisition était compris le local commercial donné à bail à la société GUST ART. 

Le 1er février 2024, la société SAINT SEVERIN a fait délivrer un commandement d’avoir à payer la somme de 4.624,98 euros visant la clause résolutoire à la société GUST ART EUROPE. 

Par exploit de commissaire de justice en date du 16 avril 2024, la SNC SAINT SEVERIN a fait assigner en référé la SAS GUST’ART EUROPE afin de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 12 août 2019 au 1er mars 2024,
- ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, 
- autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux, 
- condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 11.159,94 euros au titre des loyers et/ou indemnités d’occupation et charges dus, arrêtée au 1er avril 2024, avec intérêts de retard au taux contractuel de 5% depuis le mois de novembre 2023, sauf à parfaire avec déduction de la somme de 3.300 euros versée à titre de dépôt de garantie, 
- condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation de 1.200 euros à compter du 1er juillet 2024 et jusqu' à la complète libération des locaux,
- condamner la locataire à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La défenderesse n'est pas représentée. 

La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2204, prorogée au 11 juillet 2024. 

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ».

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".

Le bail stipule dans son article clause pénale-clause réoslutoire, qu’à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura a faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 1er février 2024 que la locataire a cessé de payer ses loyers. 

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 1er février 2024 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après. 

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique. Il n’y a pas lieu à astreinte.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.





Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit. 

Il y a lieu donc lieu de condamner la SAS GUST ART à payer à la SNC SAINT SEVERIN la somme provisionnelle de 9.891,14 euros correspondant aux loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés à la date du 1er mai 2024 augmentée des intérêts de retard au taux contractuel de 5 % à compter du commandement de payer sur la somme de 4780,59 euros et du surplus à compter de la délivrance de l’assignation. Le surplus des sommes réclamées n’est justifié par aucune pièce et se heurte donc à ne contestation sérieuse. 

Enfin, il convient de condamner la SAS GUST ART à payer à la SNC SAINT SEVERIN à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant de 1.200 euros par mois à compter du mois de juin 2024 jusqu'à la libération effective des lieux loués.


Sur la demande de compensation entre la dette locative et les garanties conventionnelles

La SNC SAINT SEVERIN demande la déduction du dépôt de garantie de la dette locative.

Aux termes de l’article 1347 du Code civil : « la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. »

Aux termes de l’article 1347-1 du Code civil : « Sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. »

Il est constant que le juge des référés peut ordonner une telle compensation à condition que les deux obligations ne fassent l’objet d’aucune contestation sérieuse.


En présence de créances certaines, liquides et exigibles, et en l’absence de toute contestation sérieuse, la compensation sera ordonnée entre la dette locative de 9.891,14 euros due par la SAS GUST ART à la SNC SAINT SEVERIN et la créance de 3 .300 correspondant au dépôt de garantie. 


Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de condamner la SAS GUST ART, partie succombante, à payer à la SNC SAINT SEVERIN la somme de 1.500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La SAS GUST ART, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.


PAR CES MOTIFS

Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 12 août 2019 et la résiliation de ce bail à la date du 1er mars 2024,

ORDONNONS, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la SAS GUST ART et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés [Adresse 1], 

DISONS n’y avoir lieu à astreinte, 

ORDONNONS que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

CONDAMNONS la SAS GUST ART à payer à la SNC SAINT SEVERIN la somme provisionnelle de 9.891,14 euros correspondant aux loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés à la date du 1er mai 2024 avec intérêts de retard au taux contractuel de 5 % à compter du commandement de payer sur la somme de 4780,59 euros et du surplus à compter de la délivrance de l’assignation.

DISONS n’y avoir lieu à capitalisation des intérêts, 

CONDAMNONS la SAS GUST ART à payer à la SNC SAINT SEVERIN à titre de provision, une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 1200 euros par mois en sus, à compter du 1er juin 2024 et jusqu'à complète libération des lieux ;


AUTORISONS la SNC SAINT SEVERIN à conserver le dépôt de garantie à charge de déduire son montant des sommes dues par la SAS GUST ART ; 

CONDAMNONS la SAS GUST ART à payer à la SNC SAINT SEVERIN la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la SAS GUST ART au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Prononcé par mise à disposition au greffe le ONZE JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE par Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE
Elodie NINEL Charlotte MASQUART