Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 12 juillet 2024

Du 12 juillet 2024


5AA


SCI/JJG



PPP Référés

N° RG 24/00574 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZDBJ







[M] [E], [K] [I] épouse [E]

C/

[X] [T], [G] [R] épouse [T]





 

- Expéditions délivrées à avocat


- FE délivrée à la SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS


Le 12/07/2024


Avocats : la SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS






TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1] - [Localité 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 juillet 2024


PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX,

GREFFIER : 

Madame Laëtitia DELACHARLERIE, à l’audience,

Monsieur Jean-Jacques GERAUD, lors du délibéré,

DEMANDEURS :

Monsieur [M] [E]
né le 21 Janvier 1964 à [Localité 7]
[Adresse 5]
[Localité 6]

Représentée par la SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS

Madame [K] [I] épouse [E]
née le 17 Juin 1955 à [Localité 8]
[Adresse 5]
[Localité 6]

Représentée par la SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS


DEFENDEURS :

Monsieur [X] [T]
né le 24 Août 1989 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Adresse 2] -
[Localité 4]
 
Absent

Madame [G] [R] épouse [T]
née le 05 Juin 1990 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Adresse 2] -
[Localité 4]

Absente



DÉBATS :

Audience publique en date du 17 Mai 2024


PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 05 Mars 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile


QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,

les défendeurs ne comparaissent pas : la décision est en premier ressort, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 18 février 2020, à effet du 29 février 2020, Monsieur [E] [M] et Madame [I] [K] épouse [E] ont donné à bail à Monsieur [T] [X] et Madame [R] [G] épouse [T] un logement situé [Adresse 2] et deux places de stationnement n°380 et 381 situées à la même adresse.
Une ordonnance de référé a été précédemment rendue le 22 septembre 2023 en raison d'un acquittement de la dette locative par les locataires.

Par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2023, Monsieur [E] [M] et Madame [I] [K] épouse [E] ont de nouveau fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1832.01 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d'une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 5 mars 2024, Monsieur [E] [M] et Madame [I] [K] épouse [E] ont assigné Monsieur [T] [X] et Madame [R] [G] épouse [T] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 17 mai 2024 aux fins de voir :

-declarer les demandeurs recevables et bien-fondés en leurs prétentions,
- constater le jeu de la clause resolutoire et prononcer la résiliation du bail survenue le 12 février 2024, du fait de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail conclu le 18 février 2020,

-prononcer l'expulsion et ordonner la libération des lieux par les défendeurs et de tous occupants de leur chef, ainsi que la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie avec, au besoin, le concours et l'assistance de la force publique,*

- assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 80 euros par jour de retard passé le délai de huit jours à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, et ce jusqu'à complète libération des lieux et remise des clés,

- ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur,

- fixer l'indemnité d'occupation due par madame [G] [T] et monsieur [X] [T] à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à parfaite libération des lieux, à hauteur de la somme de 875.67 euros par mois, devenue exigible le 1er de chaque mois,

- condamner in solidum, à titre provisionnel madame [G] [T] et monsieur [X] [T] au paiement de la somme de 3 583.35 euros à parfaire au titre de la dette locative,

- condamner in solidum à titre provisionnel et en tant que de besoin les défendeurs à payer le 1er de chaque mois l'indemnité d'occupation fixée par le juge à hauteur de 875,67 euros par mois, devenue exigible le 1er du mois suivant,

- condamner in solidum madame [G] [T] et monsieur [X] [T] au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement délivrés le 11 décembre 2023 soit 132.36 euros.

Lors de l’audience du 17 mai 2024, Monsieur [E] [M] et Madame [I] [K] épouse [E], représentés par leur conseil, exposent que la dette locative s’élève désormais à la somme de 6763.31 euros au 13 mai 2024 et confirment les termes de leur demande initiale.

Régulièrement assignés à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [T] [X] et Madame [R] [G] épouse [T] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Monsieur [T] [X] et Madame [R] [G] épouse [T] n’ont pas répondu à la convocation du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 12 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution des défendeurs

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser leur défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.







Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 6 mars 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 17 mai 2024.

Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 12 décembre 2023.
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit – également – l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En effet, si la réforme du 27 juillet 2023 vise effectivement un délai de six semaines, le commandement délivré à Monsieur [T] [X] et Madame [R] [G] épouse [T] fait mention du délai de deux mois. Par conséquent, par mesure de protection des locataires, c'est le délai de deux mois qui sera retenu en l'espèce.

En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux places de stationnement louées accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique aux places de stationnement louées par Monsieur [E] [M] et Madame [I] [K] épouse [E] à Monsieur [T] [X] et Madame [R] [G] épouse [T].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.


Monsieur [E] [M] et Madame [I] [K] épouse [E] ont fait signifier à Monsieur [T] [X] et Madame [R] [G] épouse [T] un commandement d’avoir à payer la somme de 1832.01 euros au titre des loyers échus et d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 11 décembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 7g de la même loi.

Toutefois, si le commandement fait état d'un défaut d'assurance couvrant les risques locatifs, cette demande n'est pas réitérée à l'audience ou dans l'assignation.




Par conséquent, elle est réputée abandonnée, seule demeurant celle relative au défaut de paiement des loyers et charges locatives.

Monsieur [T] [X] et Madame [R] [G] épouse [T] n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 11 décembre 2023, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 12 février 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, les bailleurs est fondés à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 12 février 2024.

Dès lors, Monsieur [T] [X] et Madame [R] [G] épouse [T] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 12 février 2024, ce qui constitue pour Monsieur [E] [M] et Madame [I] [K] épouse [E] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la demande d’astreinte

L'expulsion des occupants étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d'ordonner une astreinte en vue de les contraindre à quitter les lieux.

De surcroît, aux termes des articles L.421-1 et L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution applicables s’agissant de l’expulsion des lieux habités, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé.

Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n'y a pas lieu de prononcer en outre une astreinte.


Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de leur demande, Monsieur [E] [M] et Madame [I] [K] épouse [E] produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 6763.31 euros à la date du 13 mai 2024.

Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance à savoir les frais de procédure qui relèvent des dépens (160.47 + 282.98 = 443.45 euros) ainsi que des frais d'actes (13 euros).

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [T] [X] et Madame [R] [G] épouse [T] seront donc condamnés au paiement de la somme de 6306.86 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 13 mai 2024 – échéance du mois de mai 2024 incluse. Monsieur [T] [X] et Madame [R] [G] épouse [T] seront, en outre, condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (902.87 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la solidarité

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En application de l’article 1751 du code civil, le droit au bail, signé même avant le mariage, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux. Les dépenses locatives sont des dettes ménagères engageant solidairement les époux en vertu de l’article 220 du même code.

En l’espèce, Monsieur [T] [X] et Madame [R] [G] épouse [T] sont mariés.

De plus, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité prévoyant que «les copreneurs seront tenus solidairement et indivisiblement de l'exécution des obligations du présent contrat».

Monsieur [T] [X] et Madame [R] [G] épouse [T] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail et des articles 220 et 1751 du Code civil.
Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [T] [X] et Madame [R] [G] épouse [T].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [T] [X] et Madame [R] [G] épouse [T] à verser à Monsieur [E] [M] et Madame [I] [K] épouse [E] la somme de 500 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.









PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice des bailleurs, à la date du 12 février 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [X] et Madame [R] [G] épouse [T] à quitter les lieux loués situés [Adresse 2] et les deux places de stationnement n°380 et 381 situées à la même adresse ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [T] [X] et Madame [R] [G] épouse [T] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;


FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (902.87 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [X] et Madame [R] [G] épouse [T] à payer à Monsieur [E] [M] et Madame [I] [K] épouse [E] la somme de 6306.86 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 13 mai 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [X] et Madame [R] [G] épouse [T] à payer à Monsieur [E] [M] et Madame [I] [K] épouse [E], à compter du 1er juin 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [T] [X] et Madame [R] [G] épouse [T] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [T] [X] et Madame [R] [G] épouse [T] à payer à Monsieur [E] [M] et Madame [I] [K] épouse [E] une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION